房屋转移登记行政诉讼论文范文

一、房屋转移登记行政诉讼的原告主体资格问题

关于姚某是否具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼的原告主体资格问题，审理中主要存在两种观点。一种观点认为姚某不具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼主体资格；另一种观点认为，姚某具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼原告主体资格。姚某与李某、兆某之子李戊系夫妻关系，李戊仍存在。被继承人李某生前无遗嘱，对其遗产适用法定继承。李戊虽然一直未主张对被继承人李某遗产的继承权，但也未依据我国继承法作出有效的放弃继承的意思表示，其依法仍享有继承权。本案李戊对其父遗产的继承与否，直接影响着其与姚某婚姻关系存续期间的财产收入的多少。因为，我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间夫妻一方所取得的财产收入为夫妻共同所有，另有约定的除外。因此，本案的审理结果与姚某有法律上的利害关系。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”姚某具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼原告主体资格。涉案房屋产权先后经过两次转移登记。第一次转移登记至兆某名下，系基于对兆某之夫李某的遗产继承而发生；第二次转移登记至王某名下，系基于兆某与王某之间的房屋买卖关系而发生。笔者以为姚某与兆某系婆媳关系，姚某的丈夫李戊仍存在。姚某在本案中既非法定继承人，也非属其他法定可以分得遗产的人；既非涉案房屋买卖关系的当事人，也非涉案房屋的共有人，与本案不存在任何法律上的利害关系，不具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼的原告主体资格，依法应驳回姚某的行政起诉。至于前述认为姚某具备行政诉讼原告资格的观点，是错误的。其原因在于，没有准确把握《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定中的“利害关系”，从而导致无边际的扩大了“利害关系”范围。规定中的“利害关系”，是指法律上的而非事实上的，是直接的而非间接的。假如，因房屋已卖给王某，王某让长期居住该房内的李某生前好友张某搬出。对于张某而言，其与案件结果的利害关系就仅仅是事实上的利害关系，而非法律上的，该好友就不具备行政诉讼的原告资格。本案中，李戊作为被继承人李某的第一顺序法定继承人，因兆某的转移登记房产行为直接影响其利益，其与该案件就有法律上的直接利害关系，李戊具备本案行政诉讼的原告资格。对于姚某，李戊是否继承遗产，固然影响着其与姚某婚姻关系存续期间的财产收入的多少，但是，在李戊还存在而又既不表示继承又不提起诉讼的情形下，姚某作为其妻子，是无论如何不能代行其继承权的。其与案件的利害关系是间接的而非直接的，不具有本案行政诉讼的原告资格。如果因此而赋予姚某行政诉讼原告资格的话，那么，以此类推，李戊的继承与否，影响着其与姚某婚姻关系存续期间的财产收入的多少，必然影响着姚某去世后遗产的多少，那么，姚某的父母子女也都具备行政诉讼的原告资格。这种观点显然是不成立的，只能导致行政诉讼原告的范围无边际无原则的扩展和蔓延。

二、房屋转移登记案件的审理应“先民后行”，还是“先行后民”

在民行交叉案件中，到底是先审民事案件，还是先审行政案件，由于2000年最高人民法院颁发的《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第五十一条第一款（六）项规定不明确，从而导致无论在理论上，还是在司法实践中，都一直存在争议。特别是最近几年，随着房屋登记行政纠纷的增加，问题更加突出，亟待规范。在实践中，房屋登记行政案件大都起因于房产的转让、婚姻、共有、继承等民事争议。关于房产的转让、婚姻、共有、继承等民事争议应归属民法调整，房产登记是房产登记主管部门基于法律给予的公权力而作出，归属行政法调整。相应地，房产的转让、婚姻、共有、继承等民事纠纷应通过民事诉讼解决，关于房产登记行为的效力问题应通过行政诉讼解决。为维护司法的统一，避免法院就与同一房产相关联的民事案件和行政案件作出相矛盾的裁决，有必要明确民事诉讼和行政诉讼何者先审结的问题，即“先民后行”，还是“先行后民”的问题。我们认为，房屋登记行政诉讼案件，从表面上看是关于房屋登记的行政争议，但是，具体的房屋登记都是根据关于房产的转让、婚姻、共有、继承等民事行为而作出，房产登记不过是对关于房产的转让、婚姻、共有、继承等民事法律行为法律效果的确认而已，实质上是基于涉案房产的民事争议而引发的行政争议。基础性民事关系的成立与否及效力问题决定了房屋登记行为的效力问题。在民事关系的成立与否及效力问题未得到解决之前，房屋登记行为的效力问题难以解决。行政案件即使先行审结，也是“案结事未了”。因此，一般应”先民后行”，即先中止行政案件的审理，待民事诉讼终结后，再审理行政案件。对于上述问题，2008年最高人民法院在《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》也有类似的规定：“如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”2010年11月18日起施行《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条进一步作出明确规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”

三、房屋转移登记案件中的善意取得问题

我国物权法第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。由上述规定可以看出，构成善意取得应具备以下三个条件：一是善意；二是有偿且价格合理；三是已登记或交付。物权法之所以确立善意取得制度，对所有人对所有物的追回权作出适当的限制，就是为了既要保护财产所有人的所有权，又要保障商品交易的稳定性，促进市场交易的发展，保护善意受让人的正当权利。司法实践中，财物占有人往往以善意取得抗辩原所有权人或利害关系人的主张。我们认为，受让人只要举证证明其行为符合善意取得的三个条件，就构成善意取得。原所有权人或利害关系如主张受让人不是善意取得，应举出充分的证据予以反驳，否则，其主张不成立。本案中，王某在买房过程中已尽了充分的注意义务，不存在瑕疵，价格合理且房款已付清，房屋已办理过户登记并交付使用，并且房屋出让人兆某系被继承人李某的妻子，作为共有人本身对涉案房产享有50％的份额，属于有部分处分权人。根据我国物权法第106条规定，王某已善意取得涉案房屋的所有权，依法应受保护。

四、房屋连续转移登记行政诉讼的裁决问题

房屋转移登记的行政行为被确认为“违法”和被“撤销”，看似仅字面表述不同，其实二者有着重要的区别，直接关系到当事人的权利与义务。房屋转移登记的具体行政行为如果仅被确认“违法”而不被撤销，主要是基于以下几个方面的原因：一是不具有可撤销的内容；二是被诉具体行政行为已被改变；三是为了保护国家社会公共利益或善意取得人的利益。第三种情形主要是为了保留房屋转移登记的效果，就说明取得人所取得的房产证仍然是有效的，是受法律保护的。被撤销的具体行政行为必然是违法的，房屋转移登记行为被撤销后，其登记效果也不复存在，受让人所取得的房产证当然是无效的，就不再受法律保护。也就是说，房屋登记的具体行政行为被确认为违法，并不必然被撤销。在房屋连续转移登记的行政诉讼案件中，前一次或前几次房屋转移登记的具体行政行为被确认违法，也不意味着后一次或最后一次房屋转移登记的具体行政行为必然被确认违法。当其中某次房屋转移登记中的受让人是善意取得时，该次房屋转移登记就不应被撤销，最多只能确认为违法，以保留登记的法律效果，使善意取得人的所有权处于法律保护之中。相应地，原权利人或利害关系人对善意取得第三人以后的房屋转移登记行为就不在享有原告的诉讼主体资格。因此，2010年11月施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”

具体而言，当在先转移登记行为合法时，就判决驳回原告对先转移登记行为提出的诉讼请求，同时裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。当在先转移登记行为被确认违法时，那就看在后转移登记行为的受让人是否为善意第三人：如为善意第三人，则判决确认在先房屋登记行为违法，同时裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。因为，根据《物权法》第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”善意第三人已取得涉案房产的所有权，原权利人或利害关系人的诉权因被善意第三人已取得物权而告终结，此时，只能依法裁定驳回对后续转移登记行为的起诉。因此，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条第2款和第11条第3款规定并不矛盾。如不是善意第三人，则判决依次确认先后的房屋登记行为违法，同时撤销最后一次的房屋转移登记行为。如不能确定是否善意第三人，则裁定中止行政案件的审理，待民事案件审结后再行审理行政案件。如原告对关于同一房屋的先后房屋转移登记行为分别起诉，法院可合并审理，也可分别审理。分别审理时，则只能依次审理关于先后房屋转移登记行为的各个行政案件，待关于前一房屋登记行为的政案件审结后，才能审理关于后一房屋登记行为的行政案件。前文所述案件中，姚某对涉案房屋的先后两次转移登记行为就是分别起诉，由于前后两次诉讼的间隔时间较长，且后一次起诉是在前一次诉讼终结后提起的，法院只能分别审理。

就本文论及的案件而言，第一次转移登记行为已被法院确认为违法，并不意味着第二次转移登记行为必然被撤销，而应根据案件具体情形分别处理。具体而言，在第二次转移登记行为中，王某购买房屋的行为如果不属于善意取得，第二次转移登记行为依法应被确认为违法并予撤销；如属于善意取得，依据物权法第108条规定，王某取得涉案房产的所有权受法律保护，法院可以判决确认被诉的第二次转移登记行为违法但不予撤销，以保留登记效果；如果不能确定王某购买房屋的行为是否属于善意取得，应当裁定中止行政案件的审理，待有权机关或相关的民事案件确认是否属于善意取得后，再恢复行政案件的审理。一审法院以第一次转移登记行为已被确认为违法为由，判决撤销第二次转移登记行为，显然是错误的，其原因就是混淆了具体行政行为的“违法”与“撤销”二者之间的关系。

作者：魏在军种珊珊单位：淮北师范大学淮北师范大学政法学院法学理论专业2013级硕士研究生