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村民住宅审批管理工作通知

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各乡(镇)人民政府,县直有关单位:

为了进一步提高农村住宅审批管理水平,满足群众生产、生活需要。根据《城乡规划法》、《省实施<城乡规划法>办法》、《土地管理法》、《省人民政府办公厅关于印发<省农村村民住宅建设管理办法>的通知》、《市人民政府关于印发市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见的通知》等文件要求,结合我县实际,现就进一步加强我县农村村民住宅审批管理有关事项通知如下:

一、适用范围

本通知适用于我县行政区域内农村村民住宅建设的用地、规划、建设和产权登记、审批、管理。

二、审批职责分工及审查内容

(一)属利用原宅基地改建的(至少持有《土地使用权证》),不需办理用地批准手续,由乡镇政府根据以下内容审查符合后直接办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

1、是否符合“一户一宅”的规定;

2、是否符合城乡规划、乡镇土地利用总体规划等;

3、用地面积、建筑层数、建筑面积等是否超过法定标准;

4、建筑间距、建筑外立面、建筑高度、房屋使用功能以及四邻签章等是否符合要求,若四邻不签章,协调不成的应经村民会议或村民代表会议同意通过;

5、是否已完善用地手续;

6、是否违法建设及是否已查处结案;

7、是否位于地质灾害危险区域;

8、是否选用或参照省市县民居设计图集。

9、自行委托建筑设计单位进行设计的,设计单位是否持相应资质,所设计图纸是否符合规范要求。

10、其他法律、法规、规章中要求审查的内容。

(二)属新建、扩建的,包括新建住宅、加层、旧村连片改造及新村成片建设,由县住建部门和国土部门根据以下内容审查符合后办理农村村民住宅审批手续。县城及开发区规划区内乡镇、村居(具体名单附后)村民住宅建设核发《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》。其他镇规划区内村民住宅建设核发《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》。其他乡和村庄规划区内村民住宅建设核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

1、国土部门负责审查:

(1)是否符合“一户一宅”的规定;

(2)是否符合乡镇土地利用总体规划;

(3)用地面积是否超过法定标准;

(4)是否已完善用地手续;

(5)是否违法用地及是否已查处结案;

(6)是否位于地质灾害危险区域;

(7)其他法律、法规、规章中要求审查的内容。

2、住建部门负责审查:

(1)是否符合城乡规划;

(2)建筑层数、建筑面积是否超过规定标准;

(3)建筑间距、建筑外立面、建筑高度、房屋使用功能以及四邻签章等是否符合要求,若四邻不签章,协调不成的应经村民会议或村民代表会议同意通过;

(4)是否有违反建设行为及是否已查处结案;

(5)是否选用或参照省市县民居设计图集;

(6)自行委托建筑设计单位进行设计的,设计单位是否持相应资质,所设计图纸是否符合规范要求;

(7)是否委托具有相应资质施工单位及监理单位;

(8)其他法律、法规、规章中要求审查的内容;

3、乡镇政府和村(居)委负责对以上内容初审。

(三)涉及农业、林业、水利、海洋渔业局等部门需要审查的内容,由相关部门负责办理。

三、受理和办结

(一)旧房改建受理和办结

1、乡镇政府应负责本行政区域内农村村民住宅规划建设日常事务。在乡镇行政服务中心设置专门窗口(以下简称“乡镇政务窗口”)收案,受理农村村民住宅建设申请。

2、乡镇政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请,应出具加盖专用的书面凭证,注明收案日期和办结日期。乡镇政务窗口受理村民住宅建设申请经初步核查合格后,将申请材料送乡镇村镇建设服务中心。

3、农村村民住宅建设申请应自乡镇政务窗口受理申请之日起10个工作日内办结。由乡镇政务窗口将相关证件发给村民。对农村村民住宅建设申请不予批准的,应自乡镇政务窗口受理申请之日起5个工作日内书面通知申请人,并说明理由。

(二)新建、扩建受理和办结

1、农村村民住宅建设申请由乡镇政务窗口受理,对农村村民住宅规划建设实行“集中式管理”,统一收案、集中分案、并联审批、跟踪督办、统一监管,要求按批次送件。

2、住建部门应当在接到乡镇政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批,受委托的乡镇政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批,对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后,由乡镇政府在5个工作日内报县政府审批用地,经县政府批准后,由国土部门在10个工作日内核发《建设用地批准书》。

3、县相关部门受理或者不予受理农村村民住宅建设申请,应出具加盖专用的书面凭证,注明收案日期和办结日期。

4、县相关部门可以联合审核,视审核需要可到申请人拟建住宅现场开展踏勘等工作。

5、县相关部门将相关证件发给乡镇政府,由其转发给村民。

(三)农村村民住宅建设申请涉及农业、林业、水利、海洋渔业局等部门需要审查的应自县政务窗口受理申请之日起30个工作日内办结。

四、审批条件和管理要求

(一)鼓励村民进行旧村连片改造、新村成片建设。

(二)凡在凤城、敖江、江南(县城规划区)、潘渡(贵安旅游区)、坑园、官坂、下宫、马鼻、透堡(可门工业区)及琯头镇(省级小城镇)规划区内的村居,除D级危房有条件允许改建外,原则上停止零星建房审批。对个别确属无房户、紧房户的,在不影响城乡规划的前提下,在规划区边角宅基地,经乡镇、村(居)主要领导签字把关,可按规定予以审批。其他乡镇和村居规划区内允许零星住宅审批与建设。

(三)零星新建、扩建条件及要求。

1、符合城乡规划、土地利用规划等;

2、因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准,需要新建或扩建住宅的;

3、同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的;

4、因国家或者集体建设、实施城乡规划以及进行公共设施与公益事业建设,需要拆迁安置的;

5、因发生或防御自然灾害,需要安置的;

6、原则上建筑占地面积不超过120平方米,建筑层数不超过三层,建筑面积不超过300平方米,在满足相关规范要求情况下,人均住宅建筑面积低于60平方米的,可适当放宽至四到六层,且应纳入建筑工程施工管理;

(四)零星旧房改建条件及要求。

1、符合城乡规划、土地利用规划等;

2、土地权属情况明晰;

3、符合“一户一宅”的规定;

4、原则上原拆原建,但建筑层数不超过三层,建筑面积不超过300平方米;

5、属危房改造,需经房屋鉴定中介机构鉴定为D级的。

(五)旧村连片改造条件及要求。

1、符合城乡规划、土地利用规划等;

2、改造片区用地面积原则上控制在2000m2(3亩)以上;

3、按照整治规划进行建设;

4、土地权属情况明晰;

5、本着节约、集约土地的原则,在满足间距、退让情况下,可建多层以上住宅,并且配套设施齐全。

(六)新村成片建设条件及要求。

1、符合城乡规划等;

2、用地面积原则上控制在4000m2(6亩)以上,新村连片建设应实行分批分期建设,每期开发建设原则上控制在10亩以下,土地农转非用地面积报批可适当放宽;

3、按照修建性详细规划进行建设;

4、本着节约、集约土地的原则,在满足间距、退让情况下,可建多层以上住宅,并且配套设施齐全。

(七)旧村连片改造、新村成片建设管理要求

1、村委会议或村民代表大会表决通过的会议纪录;

2、应提供经乡镇政府和村居委负责审核把关允许入住村民的资格条件相关公示材料;

3、乡镇政府上报县政府并经县政府分管领导批示同意的相关文件;

4、无房户、紧房户、危房户及拆迁户优先;

5、应按照“三统一特”(统一规划、统一设计、统一配套、特色明显)的原则进行建设,尽量提高土地利用率,做到节约集约土地,小区形成后由专业物业管理机构进行统一管理。

6、应纳入建筑工程施工管理。提供由具有相应资质的建筑设计单位设计并经图审的施工图,选择具有相应施工资质的企业承接工程施工,委托相关监理资质的建筑监理单位进行监理,并依法承担相应的质量与安全责任。

7、乡镇政府应安排工作人员或技术人员定期或不定期对村民住宅建设进行巡查,并对工程质量、工程安全进行监管和指导。

五、竣工报备

住宅建设完工后,应当持以下资料向相关部门或乡镇政府申请竣工报备。

(一)旧房改建竣工报备

1、报备材料

(1)备案申请表。

(2)《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

2、受理及办结

申请人应持报备材料向乡镇政府申请竣工报备手续。乡镇政府应自受理申请之日起10个工作日内办结。乡镇政府经验收后合格的,应作出备案意见。验收不合格的,书面告知申请人不予备案并说明理由。

(二)新建、扩建竣工报备

1、零星新建、扩建报备材料

(1)备案申请表。

(2)《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》及《建设用地批准书》。

2、旧村连片改造、新村成片建设报备材料

(1)备案申请表。

(2)《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》及《建设用地批准书》。

(3)竣工图。四层以上(含四层)住宅建设应提供竣工图。没有变更或者变更不涉及主体结构的,可以施工设计图作为竣工图;采用省市县民居设计图集进行施工的,应提供方案中的设计图。

3、受理及办结

(1)申请人应持报备材料向乡镇政府申请竣工报备手续。乡镇政府自受理之日起10个工作日内办结,验收合格上报县相关部门。验收不合格的,书面告知申请人不予备案并说明理由。

(2)县相关部门自受理之日起15个工作日办结。经验收后合格的,应作出备案意见。验收不合格的,书面告知申请人不予备案并说明理由。

六、补办审批手续办理

(一)村民住宅已建设完成,但未完全取得相关证件而要求办理住宅建设相关手续的属于补办审批手续。

(二)办理条件

1、应符合城乡规划及乡镇土地利用总体规划等。

2、原则上经房屋鉴定中介机构鉴定为B级以上(含B级)的。

3、是否属于变相房地产开发由乡镇政府负责确认,严禁进行变相房地产开发。

4、需提交相关部门出具的处理决定书及查处结案材料。

5、应符合本通知规定的审查内容。

(三)对未取得建设工程规划许可证进行建设或者未按照建设工程规划许可证进行建设的,依据《省实施<城乡规划法>》第六十七条规定,对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,按分档予以相应处罚,具体如下:

1、1987年1月1日至1993年8月1日前建设完成的,按照现行工程造价的百分之五予以处罚。

2、1993年8月1日至2007年12月31日期间建设完成的,按照现行工程造价的百分之六予以处罚。

3、2008年1月1日后建设完成的,按照现行工程造价的百分之七予以处罚。

凡联合建房建设完成的,按照现行工程造价的百分之八予以处罚。

住宅建设时间以乡镇政府、村居委确认为准。以上处罚仅限于县城区和开发区及镇规划区范围内。

七、遗失证件补办

遗失《建设工程规划许可证》或《乡村建设许可证》及《建设用地批准书》的,申请人应在省内本地市级以上公开发行报纸上声明证件遗失三十日无人提出异议的,并提交相关申请补办材料后,由原发证机构补发证件。

八、产权登记管理

(一)旧房改建产权登记管理

申请人持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《土地使用权证》及竣工备案申报表等相关材料向房管部门申请办理产权登记。

(二)新建、扩建产权登记管理

1、申请人持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》及竣工备案申报表等相关材料向土地部门申请办理《土地使用权证》。

2、申请人持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《土地使用权证》及竣工备案申报表等相关材料向房管部门申请办理产权登记。

九、监督和检查

(一)国土、住建等部门和乡镇政府应在各自职权范围内加强对农村村民住宅规划建设的监督和检查。

(二)各有关部门和乡镇政府应积极、稳妥、快速地处理农村村民住宅规划建设过程中的各种问题和投诉。投诉的受理和处理应遵循“谁审批,谁负责”的原则,涉及其他部门的应积极配合。

(三)各有关部门和乡镇政府应当严格执行有关规定,发现有未取得规划许可、用地批准书或未按许可内容进行建设的,应根据《城乡规划法》、《省实施<城乡规划法>办法》、《土地管理法》、《省农村村民住宅建设管理办法》等规定予以处理。

十、本通知自公布之日起执行。

特此通知

村民住宅审批管理工作通知责任编辑:田老师    阅读:人次