商业银行房地产贷款信用风险范文

［摘要］

我国近年的房地产业发展迅猛，也带来了商业银行房地产贷款业务的飞速发展。这其中，风险不断增加和集聚上升是目前商业银行房地产企业贷款的现状。文章从商业银行房地产贷款的信用风险、现状及原因进行分析，提出针对当前房地产贷款信用风险防范的相关对策。

［关键词］

商业银行;信用风险;房地产贷款

我国房地产行业已经发展成为国民经济的重要支柱产业，随着这一热度的不断增加，房地产贷款额度不断加大，成为我国商业银行贷款业务中的主要业务，也越来越影响我国商业银行的发展利益。与此同时，也产生了许多房地产企业在商业银行贷款业务中相关信用风险不断加大、个人住房贷款引发的信用风险问题也成为了社会性的问题。在房地产贷款等各类风险不断增加的过程中，表现最为明显、性质最为恶劣、后果最为严重的就是信用风险。

一、我国商业银行房地产贷款信用风险概述

商业银行房地产贷款是指将要贷款的房地产企业以自身的信用等级作为评定条件，而最终获得商业银行发放贷款的一种方式。商业银行在业务经营中面临的最基本的一类金融风险就是信用风险，自从有了贷款业务之后信用风险就成了贷款业务中最重要的风险。传统定义上信用风险就是指借款人在借了银行的贷款后但却不能按时还本付息而给商业银行造成经济损失的一种风险。随着人们对银行贷款业务和信用风险的认识程度的不断加深，现代意义上的信用风险已不仅仅是指借款人没有按时还本付息而造成的风险，还包括已经出现的不能按时还本付息的征兆。而房地产信用风险就是指商业银行房地产金融活动领域中的房地产公司贷款和个人住房贷款的借款人违背了与商业银行的约定而没有按时还款，给商业银行放出的贷款和利息收回增加了不确定性。从目前来看，房地产信用风险呈现如下几个特征:

(1)综合性:从房地产贷款目前的状况来看，是由很多种风险并存的，但是当所有的风险聚集到一起的时候，目前所出现的各种各样的风险最后都会以信用风险的方式爆发出来。

(2)传递性:当在房地产贷款交易活动中的某一家出现信用风险时，就会通过多家房地产的共同商业合作伙伴传递下去，导致最终出现了一个恶性循环的房地产信用风险链。

(3)扩散性:扩散性来源于它的传递性，当房地产贷款信用风险发生的时候，如若不能及时规避，则信用风险就会通过房地产企业之间的联系而迅速扩散到其他房地产企业。

(4)积累性:因为传递性和扩散性的存在，房地产信用风险一旦发生就会迅速增加，金融危机的可能会是最终导致的恶果。

(5)突发性和隐蔽性:信用风险一开始发生我们是看不到的，况且信用风险还包括借款人不能按时还款的征兆，所以很难发现它的存在，但是经过一段时间的集聚和积累，它就会突发，给商业银行以措手不及。

二、我国商业银行房地产贷款信用风险现状

房地产贷款资金一般都非常巨大，往往银行都想利用给房地产企业或个人贷款来增加本行的收益。所以，商业银行采取各种方法，提供了各种适合不同资质企业的贷款类型和贷款服务，将房地产贷款分为不同的种类。文章将从房地产企业贷款和个人住房贷款两方面进行阐述。

(一)房地产企业贷款信用风险现状

1.房地产企业贷款信用风险现状。发展起步较晚是我国房地产贷款业务的特点之一，仅仅经历了还不到二十年的时间。我国GDP总值深受房地产贷款的影响，并且逐年增大，因此，必须重视房地产贷款所带来的各种风险。房地产市场的利润巨大且并不规范，所以市场上的房地产企业水平和资质参差不齐。那些规模小的、资金不到位的房地产企业就向所要贷款的商业银行隐瞒本企业的资金和财务状况，向银行提供自己资金充足的错误信息，通过这些欺骗手段来获得商业银行的贷款。尤其是这种以提供不真实信息欺骗银行得到贷款的企业，产生信用风险的概率非常高。更为恶劣的一个现状就是有许多所谓的皮包房地产企业，只有空架势，利用各种低级手段获得贷款之后，公司主要负责人就卷款而逃，以此来逃脱商业银行的追款，公司也只剩下空壳。在追款期间，商业银行的花费也相当巨大，甚至很多都无法追回。房屋销售有问题时，房地产企业利用按揭的方式来骗贷的行为也比比皆是。在贷款时承诺按时还款，收到贷款之后一转眼就成了不诚信企业，不仅不按时还款，而且利用故意拖欠的商业银行贷款去开发自己企业其他的项目，以空补空，只考虑企业自身的发展，不考虑此种行为给各大商业银行带来的信用风险。

2.房地产企业贷款信用风险现状产生的原因。首先，商业银行与在自己本行贷款的房地产企业信息不对称是主要的原因。房地产企业为了贷款，可谓是想出了各种蒙骗银行的奇招，使商业银行不能或者没有完全了解房地产企业的诚信度，让企业乘机钻孔，不讲诚信风险自然增加。其次，要从商业银行自身查找原因，许多时候内部操作的不规范也会导致给房地产企业贷款之后，才发现贷款程序的错误。再次，许多商业银行贷款经办的工作人员的业务功底差，没有风险意识，很多时候都只是为了完成自己的业绩，审查贷款企业资料的真实性和合法性时流于形式。各种因素综合起来，就会更加导致银行信用风险进一步增大。

(二)个人住房贷款信用风险现状

1.个人住房贷款信用风险现状。商业银行房地产信用贷款中值得重视的另一个问题就是个人住房贷款信用风险现状。目前很多借款人到期不能按时归还银行贷款、利用买房为借口骗贷进行金融投资。而银行在帮其完成贷款之后，事后监督并不完善，导致借款人将所贷款项随意花费，违背了与银行的贷款约定。当个人住房贷款信用风险出现之后，银行虽然有权处置抵押财产，但是处理过程难周期长，不利于银行长远发展。

2.个人住房贷款信用风险现状产生的原因。首先，针对借款人无法按时还款这一现象来看，原因主要为居民个人的经济能力有限，我国经济水平发展迅速，但两极分化及其严重，导致很多人并不真正的主动违约，只是缺乏按时还款的能力。再着我国股市行情近年利好，使很多人以购房、装修、买车等理由，贷款炒股。我国个人诚信体系也并不完善，银行对其资产状况与资金使用无法全面了解，缺乏风险预测能力。

三、房地产贷款信用风险的建议

我国商业银行的发展受到房地产贷款信用风险的直接影响，因此，必须高度重视已出现的问题。

(1)借鉴国外商业银行成功的经验，建立全国性的信用查询系统。我国可以在商业银行之间实行企业信用查询系统，这样就方便掌握借款人自身信用状况是否良好，也能够查询贷款方的信用历史。如此一来，只要该借款人曾经出现过信用风险问题，那么各银行均可对该用户实施相应的防范措施，如此可以提高银行的工作效率，针对不同的还款人采取不同的应对措施，随时防范贷款信用风险的发生。

(2)商业银行对贷款客户的企业信息要做到全面了解，这是一种直接从源头来降低风险的办法，只要降低银行与借款人之间的信息不对称。

(3)完善相关法律法规，简约商业银行处置违约借款人的流程。这样就可以在法律层面加大对商业银行的保护，给商业银行更大的支持力度，缩短商业银行处置违约借款人的周期，降低成本。对恶意拖欠贷款不还的借款人采取严厉的惩罚措施，增强银行的风险预测能力。

(4)商业银行对贷款项目的资金流动进行严格监控。在监控力度上做到“精”与“细”，不仅要做到对借款人的严格管理，更重要的是做到对具体贷款项目的严格控制和随时监督，降低借款项目的资金外流所带来无力还贷现象的发生。

(5)商业银行对房地产企业实行“奖励”政策。对不同信用资质的企业实行不同的政策，如果是信用度高的企业，商业银行就可以在打款条件上予以优惠，鼓励房地产企业早日还款，降低风险发生的概率。而针对信用度不高的企业，采取严格的控制措施，提高门槛，防范信用风险发生率的提高。如今房地产行业也已经成为我国商业银行贷款业务的主要根基，在大力支持房地产贷款的情况下还应该多从风险尤其是信用风险方面考虑，要保证这种贷款业务既能够给商业银行和国家带来收益，也要能够保证风险系数降到最小，最终使得商业银行的房地产贷款业务顺畅发展。

参考文献

［1］袁平.中国房地产市场泡沫与房地产信贷风险管理研究［M］.北京:经济科学出版社，2014.

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［3］张雯.中国房地产信贷风险度量与控制［M］.北京:中国金融出版社，2010.

［4］屈建国.新信贷［M］.北京:北京大学出版社，2009.

［5］王一鸣，鄢莉莉.风险管理科目［M］.北京:中国发展出版社，2008.

作者：司马宏昊 单位：兰州文理学院经济管理学院