住宅建设项目投资及成本控制范文

摘要：住宅建设过程中，投资与成本的控制十分重要。文章从住宅建设的项目的决策、图纸设计、项目招标、项目施工，分别阐述了其过程中投资与成本的控制措施。

关键词：住宅建设；项目；投资；成本

住宅建设项目的特点为施工周期长、投资范围大、资金构成多样化、项目环节多、外界影响因素多等[1]，导致投资的管理与成本的控制过程是变化的，包含了对投资计划的剖析及验证，还有后续执行情况的追踪、检验、分析和评价，及时观察出其过程中产生的偏差并分析其原因，从而采取有效的针对措施，使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。住宅建设过程的项目决策、设计、招标和施工阶段四个阶段，都要根据目标值，采取一定的方式方法，做出投资与成本的控制。此外，为适当地提高住宅建设质量上的可靠性，应尽量控制相应的成本，实现质量与成本的最佳结合。

1项目决策阶段的控制策略

项目决策起到龙头作用，不同的决策目标和问题因为决策者的不同会产生差异，但总原则在于科学、民主，遵循决策程序，完善前期工作，便于准备判断。首先，要基于项目做出市场调查，预测其前景并分析走向；其次，提出项目方案，作出投资成本的估算；最后，比较各种方案并作出取舍。投资决策的准确与否，关系到住宅项目建设的投资成本及收益，估算值还决定了项目开发投资管理目标的限额，更是贯穿项目整个过程，对其后的图纸设计、招标和施工阶段的投资成本也有控制作用[1]。住宅建设项目从计划、构想起，通过可行性的研究，再进行项目设计、招标和施工，到最后的竣工验收，前期的决策工作对投资成本的控制有非常重要的作用。所以，科学有效地把项目决策工作做好，可减少投资的失误、提高建设项目的综合性效益。

2设计阶段的控制策略

设计阶段在投资的成本控制中最为重要，设计中技术的应用直接影响成本的控制，有重要的经济意义。设计应在满足工程质量和功能的前提下，做好投资预控的计算。

2.1选择最佳设计单位及方案

建设单位应对设计方案做出综合对比分析并得出性价比最优的方案。选择过程中，应当结合当前实际情形，全面考虑决策阶段中所得出的市场定位、规模、功能要求、房型组合等因素，学会运用先进技术的来减少工程造价。工程中多采用招标和方案竞选的方式来选择最终设计，在保证住宅的功能、质量、项目的工期控制等目标的前提下，实现投资控制目标。

2.2实现标准化设计

实现标准化设计就是依据行业技术规范进行设计，采用标准化图样、统一的建筑参数等，如住宅柱网、层高及其他构件的参数、尺寸应尽量统一。这样可以加快工程进度、节省材料，从而能够准确地控制住宅建设项目设计阶段的投资成本。这就要求设计单位同建设单位做好详尽的沟通，知悉住宅项目的建设规模及功能要求，从而选择合理的设计标准、规范，依据标准化的要求，确定住宅面积分配、功能分区及使用材料、装修标准，从而控制住宅单位面积成本。

2.3推行限额设计

限额设计即用确定的投资估算来控制初步的设计，将设计得出的投资额和工程量细分到各单项、单位、分部分项工程，分项工程的设计不要超出限额，使项目的总投资控制在设计阶段。住宅项目在决策和设计阶段都要有明确的限额投资目标，施工阶段更严格地控制设计的变更，严格控制工程造价。此外，应采用同一造价指标分配各阶段、各专业的限额，尽量避免价格变动影响设计。

3项目招标阶段的控制策略

工程招标是目前竞争最充分的采购手段，但必须要做到公平、公正、公开，使得选出的中标人是众多投标人中非常优秀的，从而能够节省投资，得到高质量的工程和服务。因此在住宅建设项目工程的采购过程中，招标为首要考虑的方式。然而，由于招投标过程中舞弊现象仍较多，我国的市场监管方面亟需改善，所以在确保建设项目本身利益前提下，需做好几个方面，首先需对投标人进行资格审查，包括投标人的资质、技术、业绩、管理及资信方面，排除一部分不合要求的投标人，让施工信用良好、质量可靠的施工承包商和供应商获得名额，对建设单位进行工程造价管理和住宅建设的投资是十分好的；其次进行评标，本着“公平、公正、科学、择优”的精神，分析比较和评审投标文件，推荐中标候选人；然后是工程承包合同的签订，主要的合同条款需要明确，使自己的权益得到最大的维护，有效控制建设成本，并且合同结算方法也要初步地明确，合同价变更时的措施，材料、设备供应要求，分包工程如何进行管理等，避免产生“低报价、高索赔”的问题[2]。

4项目施工阶段的控制策略

施工阶段对于控制投资成本非常重要，投资的落实阶段就从施工开始。在施工过程中，首先要对投资目标进行动态控制，定期对实际投资与目标之间进行比较，找出偏差值，对偏差原因进行分析，及时采取措施进行控制。以数量分析为基础，偏差通常可分为：投资增多且工期延期、投资增多但工期提前、工期拖延但投资减少、工期提前且投资减少；其次对工程变更与合同价款及时调整，由于项目施工周期长，受客观因素影响较大，实际情况与招投标时会有一些变更，当这种情况发生时，需要尽快进行变更，并且尽快进行落实。然后对施工阶段的索赔问题也要加以控制，当发生工程索赔后，需要以合同为标准，尽快合理地进行处理，同时也要加强控制，尽可能使索赔减少；最后在竣工结算阶段，工程竣工结算的工作审查，建设和监理单位要紧密配合，对于合同条款、隐蔽工程验收记录、设计变更签证、工程量、定额单价、各项费用进行核实，避免各类计算失误[3]，严格把关竣工结算的真实性和准确性。

5结束语

总而言之，住宅建设项目的投资与控制，要求建设单位方可以建立好全面的投资和控制体系，在住宅项目建设的每一个阶段，采取科学有效的方式方法，优化项目的策划阶段、设计图纸的方案、资源配置的方案和施工组织的方案，运用动态控制的方式，把住宅建设项目的投资成本控制在预控的限额以内，保证住宅建设项目的质量、工期和成本达到预期的目标值，从而获得整个工程的经济效益。

参考文献：

[1]赵丹.我国新农村住宅建设投融资模式及保障机制研究[D].北京交通大学,2014.

[2]郭一斌.基于住宅项目特征的价格与成本实证研究[D].天津大学,2013.

[3]路英.某商业住宅小区二期建设项目成本管理研究[D].中国海洋大学,2013.

作者：林尤铭 单位：海口市龙华区房屋征收局