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住宅建设项目投资及成本控制

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摘要:住宅建设过程中,投资与成本的控制十分重要。文章从住宅建设的项目的决策、图纸设计、项目招标、项目施工,分别阐述了其过程中投资与成本的控制措施。

关键词:住宅建设;项目;投资;成本

住宅建设项目的特点为施工周期长、投资范围大、资金构成多样化、项目环节多、外界影响因素多等[1],导致投资的管理与成本的控制过程是变化的,包含了对投资计划的剖析及验证,还有后续执行情况的追踪、检验、分析和评价,及时观察出其过程中产生的偏差并分析其原因,从而采取有效的针对措施,使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。住宅建设过程的项目决策、设计、招标和施工阶段四个阶段,都要根据目标值,采取一定的方式方法,做出投资与成本的控制。此外,为适当地提高住宅建设质量上的可靠性,应尽量控制相应的成本,实现质量与成本的最佳结合。

1项目决策阶段的控制策略

项目决策起到龙头作用,不同的决策目标和问题因为决策者的不同会产生差异,但总原则在于科学、民主,遵循决策程序,完善前期工作,便于准备判断。首先,要基于项目做出市场调查,预测其前景并分析走向;其次,提出项目方案,作出投资成本的估算;最后,比较各种方案并作出取舍。投资决策的准确与否,关系到住宅项目建设的投资成本及收益,估算值还决定了项目开发投资管理目标的限额,更是贯穿项目整个过程,对其后的图纸设计、招标和施工阶段的投资成本也有控制作用[1]。住宅建设项目从计划、构想起,通过可行性的研究,再进行项目设计、招标和施工,到最后的竣工验收,前期的决策工作对投资成本的控制有非常重要的作用。所以,科学有效地把项目决策工作做好,可减少投资的失误、提高建设项目的综合性效益。

2设计阶段的控制策略

设计阶段在投资的成本控制中最为重要,设计中技术的应用直接影响成本的控制,有重要的经济意义。设计应在满足工程质量和功能的前提下,做好投资预控的计算。

2.1选择最佳设计单位及方案

建设单位应对设计方案做出综合对比分析并得出性价比最优的方案。选择过程中,应当结合当前实际情形,全面考虑决策阶段中所得出的市场定位、规模、功能要求、房型组合等因素,学会运用先进技术的来减少工程造价。工程中多采用招标和方案竞选的方式来选择最终设计,在保证住宅的功能、质量、项目的工期控制等目标的前提下,实现投资控制目标。

2.2实现标准化设计

实现标准化设计就是依据行业技术规范进行设计,采用标准化图样、统一的建筑参数等,如住宅柱网、层高及其他构件的参数、尺寸应尽量统一。这样可以加快工程进度、节省材料,从而能够准确地控制住宅建设项目设计阶段的投资成本。这就要求设计单位同建设单位做好详尽的沟通,知悉住宅项目的建设规模及功能要求,从而选择合理的设计标准、规范,依据标准化的要求,确定住宅面积分配、功能分区及使用材料、装修标准,从而控制住宅单位面积成本。

2.3推行限额设计

限额设计即用确定的投资估算来控制初步的设计,将设计得出的投资额和工程量细分到各单项、单位、分部分项工程,分项工程的设计不要超出限额,使项目的总投资控制在设计阶段。住宅项目在决策和设计阶段都要有明确的限额投资目标,施工阶段更严格地控制设计的变更,严格控制工程造价。此外,应采用同一造价指标分配各阶段、各专业的限额,尽量避免价格变动影响设计。

3项目招标阶段的控制策略

工程招标是目前竞争最充分的采购手段,但必须要做到公平、公正、公开,使得选出的中标人是众多投标人中非常优秀的,从而能够节省投资,得到高质量的工程和服务。因此在住宅建设项目工程的采购过程中,招标为首要考虑的方式。然而,由于招投标过程中舞弊现象仍较多,我国的市场监管方面亟需改善,所以在确保建设项目本身利益前提下,需做好几个方面,首先需对投标人进行资格审查,包括投标人的资质、技术、业绩、管理及资信方面,排除一部分不合要求的投标人,让施工信用良好、质量可靠的施工承包商和供应商获得名额,对建设单位进行工程造价管理和住宅建设的投资是十分好的;其次进行评标,本着“公平、公正、科学、择优”的精神,分析比较和评审投标文件,推荐中标候选人;然后是工程承包合同的签订,主要的合同条款需要明确,使自己的权益得到最大的维护,有效控制建设成本,并且合同结算方法也要初步地明确,合同价变更时的措施,材料、设备供应要求,分包工程如何进行管理等,避免产生“低报价、高索赔”的问题[2]。

4项目施工阶段的控制策略

施工阶段对于控制投资成本非常重要,投资的落实阶段就从施工开始。在施工过程中,首先要对投资目标进行动态控制,定期对实际投资与目标之间进行比较,找出偏差值,对偏差原因进行分析,及时采取措施进行控制。以数量分析为基础,偏差通常可分为:投资增多且工期延期、投资增多但工期提前、工期拖延但投资减少、工期提前且投资减少;其次对工程变更与合同价款及时调整,由于项目施工周期长,受客观因素影响较大,实际情况与招投标时会有一些变更,当这种情况发生时,需要尽快进行变更,并且尽快进行落实。然后对施工阶段的索赔问题也要加以控制,当发生工程索赔后,需要以合同为标准,尽快合理地进行处理,同时也要加强控制,尽可能使索赔减少;最后在竣工结算阶段,工程竣工结算的工作审查,建设和监理单位要紧密配合,对于合同条款、隐蔽工程验收记录、设计变更签证、工程量、定额单价、各项费用进行核实,避免各类计算失误[3],严格把关竣工结算的真实性和准确性。

5结束语

总而言之,住宅建设项目的投资与控制,要求建设单位方可以建立好全面的投资和控制体系,在住宅项目建设的每一个阶段,采取科学有效的方式方法,优化项目的策划阶段、设计图纸的方案、资源配置的方案和施工组织的方案,运用动态控制的方式,把住宅建设项目的投资成本控制在预控的限额以内,保证住宅建设项目的质量、工期和成本达到预期的目标值,从而获得整个工程的经济效益。

参考文献:

[1]赵丹.我国新农村住宅建设投融资模式及保障机制研究[D].北京交通大学,2014.

[2]郭一斌.基于住宅项目特征的价格与成本实证研究[D].天津大学,2013.

[3]路英.某商业住宅小区二期建设项目成本管理研究[D].中国海洋大学,2013.

作者:林尤铭 单位:海口市龙华区房屋征收局

住宅建设项目投资及成本控制责任编辑:张雨    阅读:人次