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房地产企业项目投资评估

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1AHP和VIKOR法简介

1.1AHP法AHP法是一种定性分析和定量分析相结合的决策分析方法。客观情况的复杂性导致对多因素问题分析时很难做到每一个判断矩阵都具有完全一致性,需要结合要素的不同权重进行分析。首先,需要根据Saaty九标度判断矩阵,将定性判断定量化,构造两两对比矩阵;其次,利用和积法确定不同层次的相对权重;最后进行一致性检验。由于对两个复杂要素的比较不能完全一致,会出现偏差,需要对矩阵进行一致性检验。一致性检验指标为CR=CI/RI,其中,CI=(λmax-n)/n-1,λmax为判断矩阵的最大特征值,n为矩阵的维数,RI为平均随机一致性指标。一般情况下,CR越小,矩阵的一致性越好,当CR<0.1,可以判断矩阵有令人满意的一致性。

1.2VIKOR法VIKOR法是一种基于理想点法的多属性决策方法,最早由Opricovic[11]于1998年提出。其基本思路为:首先,定义正、负理想解。正理想解是指各方案在评估准则下的最优值;负理想解是指各方案在评估准则下的最差值。其次,对备选方案指标值与理想方案的接近程度排列优先顺序,越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric发展而来的聚合函数。

2房地产企业项目投资决策指标分析

房地产企业项目投资的规模较大,涉及的因素较多,构建全面、系统的指标评价体系是进行项目投资决策的前提[13]。具体而言,房地产企业项目投资决策会受到以下四个方面因素的影响:首先,由于房地产企业项目为不动产,外部环境会影响房地产项目投资;其次,房地产企业是以盈利为目的,项目投资带来的经济效益是房地产企业决策者最关心的;再次,由于房地产项目的复杂性,政策风险、工程风险、经济风险等会影响项目的投资决策;最后,土地费用、前期工程费和建安工程费也会影响房地产企业的项目投资决策。综上所述,在其他学者研究的基础上,经过调研分析之后,笔者构建了房地产企业项目投资决策的一级属性和二级属性指标,见表1。

3基于AHP和VIKOR法的房地产企

业项目投资决策评价案例分析W企业是国内较大的房地产开发商之一,业务范围覆盖50多个城市,年销售规模达到千亿元。本文以W企业将在天津、徐州、福州和成都实施的4个房地产项目为例进行投资决策的评价研究:酒店式公寓项目A1位于天津市区南部,该宗地临近市级商业中心,商业配套设施齐全,北侧为相关政府部门;别墅区项目A2位于徐州市铜山区,处于城区主干道,靠近连霍高速,交通便利,周边商业配套设施均面向高层消费群体;商品房项目A3位于福州市仓山区,依山傍水、环境优雅,临近多所大学校园,超市、医院等生活配套设施齐全,公交系统完善;配套商业设施和高层住宅楼项目A4位于成都市核心区,有多路公交经过,周边配套包括学校、商场、医院、银行等。4个房地产项目均有自己的优势,侧重点不同,本文从环境指标、收益指标、风险指标和成本指标4个方面利用AHP和VIKOR法对W企业的4个房地产项目投资决策进行评价。

3.1利用AHP确定指标权重研究人员邀请10位来自房地产开发领域的高级工程师分别对一级指标集和二级指标集的重要性进行打分,构造判断矩阵,通过MATLAB10.0软件计算出各级指标的权重,并进行一致性检验,结果见表2~表6。从表2~表6的数据可以看出,各一级指标和二级指标的判断矩阵均通过一致性检验,由此本文得到了14个房地产企业项目投资决策二级指标的权重,结果见表7。

3.2利用VIKOR法进行房地产企业项目投资决策评价对于4个项目的收益指标和成本指标,笔者通过项目的可行性报告可以查出相关经济数据,同时,邀请10位专家分别从环境指标和风险指标对4个房地产开发项目进行打分,满分为5分,然后求出专家的平均得分。因此,本文得到W企业4个房地产项目的所有原始数据见表8。由于表8中的原始数据具有不同的量纲,需要进行无量纲化处理。在VIKOR算法中常使用线性规范的方式进行无量纲化,具体计算过程见式(2)和式(3)。房地产企业项目投资决策的环境指标和收益指标为效益属性,即分数越高越好房地产企业项目投资决策的风险指标和成本指标为成本属性,即分数越低越好同时,需要计算W企业4个房地产项目14个二级指标的正、负理想解,得到在评估准则经过无量纲化之后求得的W企业4个房地产项目的正理想解和负理想解见表9。由表10的数据显示,从可接受利益的门槛条件看,Q值排序第一的房地产项目与排序第二、第三和第四的项目均不满足条件,其差值均小于0.3333;从可接受的决策可靠度看,4个项目均满足条件。因此,笔者基于AHP和VIKOR算法比较W企业的4个房地产项目投资决策,认为4个房地产项目均为妥协解。相比之下,笔者认为项目A1是经过妥协后的最优投资决策,而项目A2是经过妥协后的最差投资决策。

4结语

房地产企业项目投资决策是一个多因素的系统分析过程,需要评价多个因素的共同影响。房地产企业开发的项目不仅受到经济趋势、政府政策等宏观因素的影响,也受到房地产企业规模、房地产项目本身等微观因素的影响,对房地产企业项目进行评价需要综合考虑各方面因素。在项目的开发过程中,不能采用单一的评价方法,如净现值法、内部收益率法、期望值法和决策树等都不能满足决策的需要。基于AHP和VIKOR法的房地产企业项目投资决策评价方法可以对收益、风险等进行客观评价,尤其是基于VIKOR法的根据最大化群体效益和最小化个别遗憾的原则比较备选方案,能够得到接近最优方案的妥协方案,拓宽了房地产企业项目投资决策的相关理论。

作者:李勇王燕单位:河海大学技术创新与经济发展研究所河海大学商学院

房地产企业项目投资评估责任编辑:田老师    阅读:人次