物业服务收费及税收政策论文范文

一、物业管理行业税负机制研究

除了物业管理收费标准偏低，税率偏高税负过重是企业经营遭遇的又一难题。

（一）物业服务营业税率明显偏高物业管理行业具有明显的公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率。而目前企业普遍适用的是5%的营业税税率。同时，按营业税税额作为附加税计税依据，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，河道清洁费税率为1%，企业营业税及其附加税累计达到收入的5.65%。同为服务性行业，交通运输、邮电通信、文化体育行业的平均营业利润率为11.5%，比物业管理行业高出3.65个百分点，营业税率却低了2个百分点。偏高的税率，让不少企业只能亏损纳税。上海市物业管理行业协会的调查显示：在136个商品住宅项目中，43个项目盈利，亏损达到66.91%；49个售后公房项目中，46个项目亏损，亏损率达到93.88%。即便如此，上述185个项目2011年共缴税1109.12万元。

（二）税基计算不够合理加重负担物业服务企业按营业收入征税，其中最为重要的是物业管理费。现行物业服务模式主要包括两种：一是包干制。由业主向企业支付固定服务费用，盈亏由企业自负。二是酬金制。由企业从物业服务费中提取约定的比例或金额作为酬金，盈亏由业主负责。一般来说，企业向业主收取的服务费用，都是以支定收，其中服务支出主要用于付给保洁保安、房屋维修、绿化养护、设备设施维保等专业公司，具有代收代支性质，不应作为税基计税，而应以酬金作为税基，向企业计征营业税及其附加。而按现行税制，无论是包干制还是酬金制，均按全部物业费征收营业税。由于在酬金制条件下，企业仅收取物业费的10%作为酬金，却要按物业费的100%征税，让陷入经营困境的企业苦不堪言。

（三）营业收入重复征税增加压力随着社会分工的精细化、专业化和规模化，服务于物业管理的专业公司也日益成熟。除消防、电梯设施的维修保养须委托给具备资质的专业单位外，保洁保安、房屋维修、绿化养护、共用设施设备运行维保等均可外包给专业公司，物业服务企业向这些专业公司支付的费用，由这些专业公司缴纳营业税，而物业服务企业却因无法抵扣导致重复征税。此外，车辆停放、租赁、代办性服务、特约性服务费用和公共收益性经营收入，应属于代收代缴费服务。在申报税收时，应将外包支出和代收代支费用从服务资金收入中扣减，按净服务收入为依据征税。然而现行的税制并没有参照旅游、广告等行业将支付给专业公司后的费用余额作为收入征税的做法，而是直接将物业服务资金作为营业收入全额缴税，重复征税矛盾突出，加重了企业负担。

二、完善物业服务收费及税收政策对策建议

物业收费与市场脱节、企业税率偏高税负较重，加重了属于劳动密集型行业的物业服务企业负担。因此，要完善物业服务收费及税负政策。

（一）构建物业服务收费政策体系建立与市场相适应的、合理的物业服务收费政策体系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物业管理条例》，增加物业服务价格调整与职工最低工资、物价上涨等因素挂钩内容；出台物业管理价格调整指导性文件，明确将政府指导价列入物业服务价格调控计划；健全完善物业收费政府指导价管理办法，由物价、房管等部门根据每年的职工最低工资调整和物价涨幅情况，定期物业服务价格调节参考指数，作为业委会和企业协商物业服务收费调整的依据；聘请第三方机构对物业服务成本进行审计，由物价、房管等根据上年审计结果和当年工资标准、物价指数，依据定额标准和人工材料等费用的实际价格，测算每年的物业服务成本，确定物业服务分等收费指导价；将物业管理费与水、电、煤气等一起，列入公共服务性行业，实行收费同步听证、同步调整。

（二）实施财政补贴，给予政策支持要破解物业服务企业经营亏损难题，可按照“取之于政府，用之于住户”的原则，由政府部门以购买物业服务成果的形式，对企业实施财政补贴，从政策上给予支持。要从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出一定资金，纳入政府年度财政预算，用于直管售后公房的租金减免和物业管理费的补贴；在目前物业服务提价不能一步到位的情况下，应考虑出台上海市物业服务达标补贴办法，通过财政出资、吸纳社会资金等形式，推广浦东、徐汇、静安、闸北等区的物业管理补贴经验，扩大老旧小区物业管理补贴范围，将补贴对象从直管售后公房向早期动迁房、商品房等延伸；设立物业管理发展基金，用以支助政策性亏损的物业服务企业；扩大住房公积金使用范围，鼓励住户用公积金缴纳房租和物业管理费。

（三）降低营业税率，减轻企业负担参照旅游、广告等行业将支付给专业公司后的费用余额作为收入征税的做法，将企业全部收入减去代业主收取的公共事业收费、付给专业公司的支出后，按照3%的税物业管理率征税，将外包给专业公司的保洁保安、房屋维修、绿化养护、共享设施设备运行维保等支出，以及车辆停放费、租赁费、代办性服务费、特约服务费、公共收益性经营收入等代收代支费用，从物业服务资金收入中扣减，剩余的服务收入作为征税依据。而对采用酬金制收费模式的项目，应扣除具有代管代付性质的物业管理费，仅对支付给企业的酬金部分征税；对售后公房和新建保障房免征企业增值税；考虑到物业行业中小企业居多、经营状况不佳、与民生密切相关，可对居住物业实施税率简易征收方式，与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率；明确参与老旧小区管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损的项目；对参与老旧小区管理的企业上缴的所得税实施“先征后返”，对考核业绩优秀的企业给予专项补贴和奖励。

（四）实施居住、非居住物业区别征税对居住物业和非居物业按不同税率征税。对非居物业项目，可继续按5%的营业税税率征收。对居住物业项目，凡年收入不足500万元的中小企业，按照3%的简易征收方式，超过500万元的部分则按5%的税率征税。对采用酬金制收费模式的项目，只对物业酬金部分征税。对物业服务企业开设单独账户替业委会代管资金，业委会与劳务单位或个人签订合同，且由劳务单位或个人开具发票，由企业从代管资金账户中代付劳务费的行为，不征收营业税。

（五）积极参与营改增开展营改增试点是“十二五”财税体制改革的重点。物业管理行业参与营改增已是大势所趋，物业服务企业要做好前期调研、摸底测算、分析预测等准备工作。物业服务企业参与营改增，需按6%的税率缴纳增值税，短期内可能会出现税负不降反增的问题，但有利于消除重复征税、降低小规模企业税率、减轻企业税负。因而要在保留原有财税优惠措施的基础上，尽可能多争取政策支持。要打通和延伸抵扣环节,允许商业性房地产开具增值税发票，形成较为完善的上下游抵扣链条；增加可抵扣项目，将企业支付给保洁保安、绿化养护、设施设备维修保养等专业公司的费用，作为进项税抵扣，以降低企业税负；对税负不减反增、营业收入低于500万元的小规模企业，要借鉴旅游、广告等行业将支付给专业公司后的费用余额作为收入征税的做法，将企业全部收入减去代业主或承租户收取的公共事业收费、付给专业公司的支出后，按3%的简易计税方法征税，从而降低企业税率；要制定“营改增”配套政策，降低财政专项补助基金门槛，以减轻物业服务企业的经济负担。

作者：吴鸿根单位：上海浦东房地产集团