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房地产开发企业的税收筹划

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1房地产开发企业税收筹划的涵义

税收筹划就是指在现行税制条件下,通过灵活利用各种有利的税收政策,合理安排企业税务行为,以获得最大税后利益的一种合法的经济行为。本文把房地产开发企业税收筹划定义为:房地产开发企业为了实现企业利润最大化,降低成本,在遵循法律法规的前提下,结合房地产开发企业纳税行为的特点,运用各种税收筹划手段进行合理的节税行为。

2房地产开发企业各环节的税收筹划策略

由于税收筹划专业性较强,其各个环节的筹划也具有预期性,因此在进行税收筹划的时候需要综合考虑房地产开发企业的业务流程与纳税环节,本文将房地产开发企业的税收筹划分为企业设立、开发规划、股权转让、产品销售四个环节。

2.1企业设立在企业设立环节,可以进行税收筹划的环节有以下两种,首先是企业的组织形式,目前在我国主要的企业组织形式有公司制、个人独资与合伙制,这三种形式涉及到的税种和税率也都大不相同。一般说来,除了公司制企业缴纳的是企业所得税外,其他组织形式的单位或者个人一般都是缴纳个人所得税。资金量也不是很多时可以选择合伙制或者个人独资,但若资金量与规模都比较小,则办理个体工商户的执照更为合适。此外,还可以进行企业的分立,大型房地产开发企业在进行税收筹划时可以选择设立独立的子公司,将获利能力低且规模较小的部门分离到子公司,再利用此优惠政策,达到减轻税负的目的。

2.2股权转让环节房地产在进行股权转让的时候在营业税上有免税优惠,且不用缴纳土地增值税,所以充分利用该优惠政策,就可以进行相应的税收筹划。在在建工程转让和股权转让中,买方和卖方都是可以进行税收筹划的,对于房地产开发企业来说,卖方可以进行筹划的地方是出售公司股权或者是转让在建工程,而对于买方来说,也要进行相应的税收筹划,当卖方价钱较低时,买方当时所需要支付的契税就较少,价钱较高时,买方在未来进行转让时可以享受更多的税收扣除,因此税收筹划也不能只考虑当前。

2.3产品销售环节房地产税制中最重要的征税环节就是产品销售,该环节涉及的税种最多,税负也最重。因此该环节是房地产开发企业进行税收筹划的重中之重。在这个环节中主要有以下几个方面能进行税收筹划:

2.3.1合理调节纳税时点。房地产商品包括期房和现房,销售方式主要有预售、分期付款销售和一般销售等预售房。营业税纳税义务的发生的时点是收取预收款的当天,而另外两种销售方式则是根据实际收款时间与合同约定时间更早的一方来确定;企业在销售未完工产品时缴纳企业所得税的算法是按照毛利率来计算的,并且需要提前缴纳一部分的税款,在项目全部完成以后进行汇算清缴。土地增值税也有类似的规定,需要提前预征一部分的土地增值税,税法规定“:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%”。所以房地产开发企业在资金足够的情况下应该合理规划销售进度。

2.3.2确定适当的销售价格。在土地增值税中有这样一个规定:对于普通标准住宅,在增值率未超过20%的情况下免予征收土地增值税,一旦超过这一临界值将实行全额征收。一般来说,房地产的开发成本是不变的,所以,一般可以控制销售价格使增值率降到20%以下,开发商品的价格需要在合理的范围内才可以避免土地增值税的征收。在计算土地增值税的时候是将应税收入总额减去扣除项目金额得到增值额,然后再根据增值额与扣除项目金额的比值来确定增值率,再通过查找税率表计算出相应的土地增值税,所以一定要找到合理的增值率,以此达到税收筹划的目的。

作者:吴爱琴 陈菲尔 单位:江西财经大学

房地产开发企业的税收筹划责任编辑:杨雪    阅读:人次