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商业地产公司财务风险控制模式探析

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摘要:随着我国经济的不断发展,各种类型的公司如雨后春笋般冒了出来,商业地产行业近年来呈现出火爆的态势。本身商业地产在财务管理方面与其他行业存在着差别,拥有较高的风险。本文主要针对商业地产公司的财务风险控制模式进行探讨,如何才能对财务风险进行有效的控制,并提出相关建议,对于以后商业地产企业的财务管理问题提供借鉴。

关键词:商业地产公司;财务风险;控制风险

随着我国社会主义市场经济体制的建立,国民经济飞速发展,人们的生活水平不断升高,对于住房的要求也在不断提升,这使得我国的商业地产行业异常火爆,但由于多方面的因素使商业地产行业的财务管理方面存在较大的风险。这些因素设计的方面较广,接下来我们就进行探讨,并提出相关建议。

一、商业地产公司财务风险管理特点以及存在的主要问题

(一)对财务管理的定位存在偏差

很多商业地产企业经营者和决策者没有重视企业财务管理工作,使得企业在这方面工作做的不够多,忽视企业的财务管理工作对企业的经营发展不利,很难在市场竞争的浪潮中站稳脚跟,甚至是被淘汰。企业财务管理对与企业的发展而言尤其重要,是不可以忽视的,首先要从上而下进行从企业的经营者和决策者上就要提高他们的企业财务管理的重要性认识。企业的经营者尤其需要把财务管理的任务当做企业日常经营活动中一个重要方向来做,不能有任何的忽视,这不仅仅是简单地进账出账,是更深层次的关于企业的财务状况,企业的财务工作人员要做好财务管理工作。

(二)相应制度不健全

我国在企业财务管理制度法律法规的不规范,以及合同双方在合作过程中存在的偏差,没有明确各自的权利和义务,从而没有严格遵守相关规则和要求,中国在这方面的制度建设还不完善,很多企业会钻空子,就导致了很多公司在实际发展的过程中利益受损。一旦出现这类问题,企业财务管理中没有说明主要的责任,就会不断责任。任何人都对合同中的内容不表示重视,责任不够明确,在这种情况下,企业财务管理工作的开展就难上加难,这对于中国企业的发展而言是一个巨大的挑战。参与企业财务管理的工作人员缺乏法律意识,在进行企业财务管理的时候,没有依据相关的法律法规来进行工作,缺乏特有的法律保障,在遇到问题的时候无法保证自身的合法权益。这样企业在开展财务管理的工作时,很多应在财务管理准则中指出的条款,都没有进行明确的标注,更有一些黑心的商家,故意遗漏,与之合作的商家也没有仔细审核合同的内容,就这样在不知情的情况下“不平等条约”,一旦出现了问题,也无法通过法律途径来挽回,必然会造成巨大的经济损失,一方不履行义务,另一方想索赔又无处伸冤,这对于企业财务的管理无疑是一个巨大的灾难。

(三)财务管理人员的素质有待进一步提高

我国缺乏对企业财务管理的专业人士,在这项工作中,许多公司的专业职员,多数都是文科出身,缺乏最基础的财务知识,企业财务管理分析的过程中,也缺乏相关的法律法规常识,尤其是在各种行业中各个行业也必须有自己的专业知识,在缺乏科学知识与工科素养的情况下,完成的工作就很难保证质量与效率,总是会产生失误的环节。当涉及到一些与法律相关的知识时,就会依据目前有的法律漏洞,使合同另一方钻空子,损害了自身利益。财务管理的工作就很难开展下去。

二、财务风险控制模式构建

(一)偿债风险控制

这种风险主要是在公司的发展中,因为各种因素使公司不能进行各种会计还金的风险造成,这主要是由债务引起的。通过上述分析,我们可以发现,债务率高的商业房地产公司主要是因为债务风险高,因此如何合理安排资本结构具有重要意义。在商业房地产企业经营中,要注意选择合理的筹资渠道。企业的负债比例是适当的价值,没有相应的规则。一般来说,他必须符合企业的偿付能力。在企业中,企业所有者的资产是偿还债务的主要来源,企业债务总体规模应调整为所有者权益,不得超过净资产的总额。

(二)构建全面预算管理体系

全面预算管理是集团公司对旗下的子公司进行整体规划和布置的有效方法,一般由经营预算、资本预算和财务预算构成。通过预算来确定后期的工作方向和目标,通过对可支配资金的计算,完成后期的统筹计划,通过财务预算来不断加强对相关数据的描述和分析,因此全面预算是经营预算的出发点,财务预算是最后的目标点,也是最终考核、评价过程中可以用来依据的标准。根据全面预算管理的特点,房地产企业子公司应根据项目公司的具体地域、经营情况,每年定期将经营计划上报给集团,如有可能集团可成立专门的成本计划审核部来做预算的后期推进和审核工作。可以借鉴2002年3月惠普公司收购康柏公司后采取的管理方法:为了使两个公司合并后,不至于产生分歧,能够有相同的企业文化和大致框架,惠普公司为此就成立了整合办公室(MERGEINTEGRA-TIONOFFICE),整合办公室在惠普集团中可以跨部门进行工作,负责横向监督,并且将总部消息传递到每一个分公司,最主要的工作就是不断跟踪和调查每一项工作的开展情况,从而使公司后期的合并逐渐稳定下来,惠普中国的总裁孙振耀用三个词语对此做出了评价:框架、规范、检查,这三个词语,在目前的房地产集团公司的预算管理中也是可以运行的。全面预算管理就是整个集团公司未来发展的大框架,在框架中就可以对未来的(下年度)的重要工作指标进行规范,例如:年度土地开发面积、竣工面积、销售回款额、合同付款额、各项税费、利润等指标。在完成上述工作的基础之上,集团就可以对预算其中的各项指标的实际情况进行分析,定期报告,不断发展完善和规范化建设,这样才能保障全面预算管理的实际功能得到最大化利用。

(三)强化企业内审制度

在财务风险管理过程中,企业内部控制风险控制非常重要。所以要注意建立和完善这个制度。良好的内部审计制度应独立于企业其他部门。同时要加强内部审计制度,发现和改进企业控制制度的问题。通过实施这些措施,可以及时确定问题,根据实际情况提出有效措施,并按照审计情况和高层领导报告的结果。

(四)盈利风险控制

由于缺乏有效销售,为了降低公司的利润,公司面临一些风险,盈余风险的原因是降低成本和收入的上涨。所以我们要注意收益的风险控制。一,性科学的定价。价格变动总是影响公司的流动性和流动性效益的商品住房开发,管理人员应该是实际开发区域,综合分析板材质量和价格弹性以及竞争性市场定价的科学定价;二要合理推广。为了增加销售,商业房地产公司的宣传活动,如使用广告,宣传,营销人员的先驱,开发商业房地产项目信息不断传递给消费者,使他们得到透彻的了解开发项目。

三、结束语

综上所述,商业房地产企业财务风险控制模式的建设,对商业房地产业健康可持续发展起着关键作用。目前,中国商业房地产企业不具备财务风险管理意识,管理过程中存在诸多问题,结合现阶段的实际情况,对债务风险控制,加强流动性,盈利能力,风险控制加强企业内部审计制度提出战略,希望提高商业房地产公司的财务风险管理水平。

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作者:姜月霞 单位:南京世茂商业管理有限公司

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