商业地产企业的财务报表范文

摘要：

现今最热门的话题是房地产、“营改增”。《中国的房地产改变了中国重男轻女的倾向》这篇报道单刀直入地说明了中国商业地产对于人们生活的影响，改变了人们传统的观点。房子是人们生活中必不可少的、离不开的物品，所以房价时刻牵扯着人们敏感的神经。目前房地产投资依然广受关注，国内的二三线城市仍然具有较多的上升范围，据此可推断出中国的房地产会进入全新的、可持续性的、可塑性的发展阶段。中国地产企业已有百余家公司上市，其中综合实力排名前三的有万科、保利地产、万达商业。本文以“万科”公司为例，来浅析财务报表的作用。万科成立于1984年，作为中国龙头房地产公司，万科在面对过去此起彼伏波动巨大的市场做出了多次调整。5年间超过100家A股涉房企业退出地产业务，大浪淘沙，万科仍然屹立不倒，连续几年在榜上独占鳌头，其实力不容小觑。

关键词：

房地产；万科；净利润；杜邦分析；权益

企业地产行业是国民经济的重要部分，在国民经济中，商业地产行业有着重要的地位。近年来，我国商业地产快速发展，建筑存量快速增多，高效地解决了地域性市场供给需求，使城镇居民住房水平得到提高，进而推动了当地经济的健康发展，为政府的财政收支提供了巨大支撑，各省市“因地制宜”，不同城市由于市场差异的走势分化，政策取向也各有不同，以限购、限贷等调控政策，维护房地产健康持续发展。未来10年中国宏观经济仍将有望稳步发展，带动房地产市场持续走稳。城镇化已是中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%。表明近20年还将有约3亿人口由农村转移到城市，农村转向城镇会使国内企业地产市场需求逐步增加，也将会给企业地产的多元化发展带来新的机遇。

1万科地产的财务报表

万科公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。由于季节性因素，公司房地产开发项目竣工主要集中在第四季度，因此，公司第四季营业收入和利润占比高于其他季度。以上我们可以看出万科在2015年的营业收入、营业成本和营业利润的增减百分比。两年相比增长了9243.288万元，说明2012年～2015年之间的三年间，万科房产在地产面积和房产的购买、物业服务上都是大幅度增加的，(每个服务的具体增加百分比如表1所示)企业地产的主要收入就是房产的售价和物业服务费用。2016年3月是房价与调控并驾齐驱，由于北、上、广、深四个一线城市政策收紧，限购从严，二线核心城市紧跟潮流，成为炙手可热的楼市区域。根据相关部门提供的数据显示，本月抽检的36个城市，成交面积环比增长129.90%，同比上涨了83.39%。整体而论，36个城市均为上涨济南本月上涨幅度最高，达703.67%；昆明次之，涨幅400%；另外，厦门、宁波和包头也有超过3倍的提升；本月环比南充、深圳成交有所下降，降幅分别为22.40%和16.53%，同比来看，34个城市上涨，杭州、惠州、天津涨幅均超2倍。两年相比成本上涨了7272.902万元。说明房屋开发的面积因需求的上涨的进而猛增，根据有效数据的显示，2016年的企业地产面积有大浮动增加。分城市来看，一线城市成交面积环比大涨109.25%，同比亦上涨57.28%，4个城市中深圳保持下滑态势。二线代表市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，其中4个城市环比涨幅超过300%。三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头环比涨幅超300%。商业地产开发的成本按照其用途分为四种。土地开发成本：指房地产开发土地所产生的各项费用支出。房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(商品房、出租房、周转房、代建房等)所产生的各项费用支出。配套设施开发成本：指房地产开发企业能有偿转让的大配套设施不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本：指房地产开发企业接受单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。根据施工的每单位费用乘以施工面积或者平方数，可以计算出所需要的数值，这个数值可以作为部分工程预先投资成本。再将所有的部分的成本相加得出总成本。

1.1时间比较结果根据万科房产2015年度的财务报表数据显示，相比2012年小幅度增加，生产经营均得到提升。万科的收益稳中有增，且不谈论其公司名声扬名立万，市场地位独占鳌头，其运营能力和获现能力相对稳定。但万科也有不足之处，账单的周转期数太长，使得公司的财务和资金流不能得到有效的利用。

1.2财务能力比较结果

1.2.1短期偿债能力分析相关数据可以体现出万科地产的流动比率、速动比率较以往都有所增加，可以说明其地产公司的短期偿债能力比以往增加。从而使得万科公司的应收账款周转率和存货周转率比以往逐步增强。

1.2.2长期偿债能力分析从相关指标中看出，2015年资产负债率较上年降低953.487万元，长期还债能力得到了进一步增强。

1.2.3获现能力分析该指标较上一年减少2567.88万元，表明经营能力上增强，收回货款的能力增加，说明企业在市场中有主导地位，产品受欢迎，收益质量高。

2综合评价

综合分析法中最为重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法中，资产净收益率是综合性最强、最具代表性的一个财务比率，是杜邦分析法的核心，也是反映了股东投入资金的获利能力，反映企业进行筹资、投资、资产运营等活动的效率。这个指标取决于总资产净利率和权益乘数。万科房地产在2015年整体公司的净利润稳中有升。其数据显示，万科房地产公司的净利润从2012年的1566.259万元增长到2016年的2594.944万元，相比增长了1028.685万元。企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是转让股份，考察营业者业绩和决定股利分配政策。

净利润也反映了获利能力的指标，但是，利润也取决于销售净利润和总资产周转率。所有者权益，2012年与2015年相比权益数额的增大，说明企业的负债程度越高，偿还债务能力越弱，财务风险程度越高。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有两面性，在收益较好的年度，它可以是股东获得的潜在报酬增加，股东要承担因负债增加而引起的风险；在收益不好的年度，使股东获得的潜在报酬下降。万科的管理者能准确地把握公司所处的环境，准确预测利润，合理控制负债带来的风险。万科以最佳的状态迎接着未来的市场，在波动的市场中能如此稳定，企业实力力能扛鼎，对于连年夺魁的万科，我们翘首以盼，期待其更完美地展现。

参考文献

[1]杨慎.房地产与国民经济[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[2]叶剑平,丰雷.中国房地产指数的现状及趋势[J].中国房地产,2002(04).

作者：刘柳 单位：中国社会科学院研究生院