商业地产财务风险防范范文

摘要：

企业财务状况的好坏会直接影响企业的发展，从而影响我国经济的健康发展和社会的稳定，因此，对企业进行财务风险管理的系统和深入研究具有极为重要的意义。本文主要研究商业地产该如何有效地控制财务风险，从理论分析着手，结合国内外现阶段关于财务风险的研究思路和研究方法，阐述了财务风险的成因以及主要特征、主要类型，并结合实际情况讨论我国目前商业地产财务风险的主要表现，针对不同的情况做出相应的措施来防范财务风险。

关键词：

商业地产；财务风险；成因分析；防范与控制

1商业地产财务风险的基本理论

财务风险是一种经济上的风险现象，它在实物界和理论界都得到了广泛的重视。在实际财务工作中，企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产。因此，财务风险在理论界也渐渐上升为现代财务管理理论的核心内容之一。对财务风险的定义上有广义和狭义之分。广义上的财务风险是指，在企业财务活动中，受各种不可控因素的影响，在一定时期内，企业的预期财务收益与实际的财务收益不同，因而可能会蒙受的损失。一般包括筹资风险、投资风险、利率风险和汇率风险等。狭义上的财务风险是指，企业因为举债而给企业财务的成果带来的不确定性。一方面，它提高了企业的收益，满足了投资需要，扩大了规模；另一方面，它也增加了企业筹资的负担。由于市场情况瞬息万变，企业之间竞争激烈，这都可能导致决策失误或管理措施失当，从而使筹集资金的使用效益有很大的不确定性，因此产生了筹资风险。只有负债经营的企业才存在这种狭义的财务风险。笔者认为，财务管理的本质应体现在财务风险的概念中，即资金运动以及其所体现的相关经济关系，它包含筹资风险，也包括理财活动的所有环节。也就是说，理财事务中，所有的不确定性因素给企业带来的实际收益与预期发生偏离的可能，使得企业财务收益与预期发生负偏离，从而造成蒙受经济损失的可能。

2我国商业地产财务风险的现状及成因分析

2.1我国商业地产财务风险现状商业地产运营是一种高投入、高回报和高风险的投资活动，加之我国商业地产起步较晚、基础较差、规模小，和国外商业地产相比，我国的企业财务风险管理远没有实现规范化，很多商业地产的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，所以，商业地产承担着巨大的财务风险。再加上受国际经济形势和国家政策的影响，我国商业地产为求生存、谋发展而迫切需要解决的问题之一就是财务风险。目前，我国商业地产的资产负债率平均值在75%以上，远高于国际公认的60%的警戒水平。但在高回报率的驱使下，我国仍有很多商业地产不顾到期是否能偿还本金及高额利息，盲目地、过度地进行各种筹资活动，大面额存单转贷、借贷短期流动资金、资金空转等，都为企业埋下了财务风险的隐患。其中，利率变动是商业地产多种财务风险中最为致命的风险之一。受金融信贷政策不断紧缩的影响，资本市场融资的门槛越来越高，本文认为，当前我国商业地产突出的财务风险，具体有以下几个方面。

2.1.1降价促销，回笼资金近两年来，商业地产形势有所回暖，更有房产市场以降价促销的方式来加快销售进度，以加速回笼资金缓解资金压力。个别楼市甚至打出7.5折优惠促销，有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动。

2.1.2土地转让项目日益突出2014年以来，商业地产之间土地项目转让情况明显增多，这与企业资金紧张，对未来市场信心不足有关。如某大型商业地产公开挂牌转让土地，被疑因为资金紧张。中国土地一级开发网的信息显示，2014年5月份，中小型房地产业转让项目的信息就有45条，项目来自多个省份。这么多省份不同程度地出现这种现象，说明当前我国中小企业的资金十分紧张，财务管理存在比较大的风险隐患。

2.1.3商业地产经营活动的现金流净值多为负值企业财务存在风险隐患可以在企业财务指标上反映出来。从公布的房地产上市企业季度报告中可以发现，2014年第三季度经营性活动现金流净值多为负值，其中不乏大型商业地产，这在某些程度上表明当前商业地产的现金流普遍比较紧张。

2.2我国商业地产财务风险的成因分析企业的财务状况体现了该企业所面临的风险，所以从某种意义上说，企业面临的风险有可能引发企业的财务风险。

2.2.1企业财务风险管理主体的局限性受到决策者信息处理能力的影响，管理者不会总是做出完全正确的判断。如果掌握的相关信息越多，做出来的决策就越正确。但受成本效益原则的限制，管理者不可能收集到那么多相关的信息，这必然会影响到决策的结果。

2.2.2信息不对称性和不完全性随着计算机的不断发展，企业所拥有的财务信息量越来越大，财务控制主体不可能完全拥有客体的信息。特别是商业地产，项目种类多且投资额大，投资决策存在很多变量，每个变量的小变化都可能会影响整个决策。在房地产投资项目中，委托者所掌握的信息永远都少于者，这就是信息的不对称性。所以，决策主体拥有的信息不对称和不完整，是财务风险的主要成因。

2.2.3企业内部员工的“道德风险”股东们的目标常常与经营者的目标发生冲突。一个是企业财富最大化，一个是个人利益最大化。这就是企业存在的“道德风险”问题。在一些企业更是存在为了应付相关管理部门的检查，账目仅仅是走形式。如此一来，财务报表便无法正确地反映出企业的财务状况和经营成果，而企业决策者很难根据财务报表进行正确的决策，这就造成了企业决策的失误。

3探索企业财务风险的防范与控制措施

3.1筹资方面商业地产属于投资高且投资密集型的行业，所以便利的筹资途径就显得尤为重要。JY房地产公司对近十年的房地产业财务报告进行了研究，发现土地储备量并不是房地产公司发展的关键，有些企业虽然有大量的土地储备，但仍旧经营亏损。JY公司在长期的发展中不断加强对融资风险的控制与防范，并制定了严格的筹资管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好稳定的银企合作关系JK公司因为一直秉承着诚实守信的经营理念，在努力创造经济效益的同时，又积极地回报社会，所以树立了较好的社会形象，因此与各大银行都有着长期的、稳定的、互惠的战略合作关系，这对于JY的发展至关重要。

3.1.2拓宽筹资渠道企业融资不能仅仅依靠银行，JY地产公司的融资渠道有多个方面，主要包括上市、股权收购、信托基金、引进外资、上市、合作开发、融资租赁、发行债券、私募基金等。多样的融资渠道是企业长期发展重要的保障。

3.1.3筹资管理制度科学、规范、高效JY房地产公司的资金来源主要有三方面：预收账款、留存收益及长期银行借款。资料显示，JY公司的长期负债占总负债额的38%，长期还款压力不大。JY公司安排了合理的贷款期限，并确定了企业最佳贷款额度，建立了合理的融资结构，并且有效控制了筹资成本。JY公司编制了五年期的滚动资金预算，每个月更新滚动一次，能够实时预测未来一定时期的资金需求量，让企业能够及早安排资金。

3.2投资方面商业地产的单个项目投资额大，所以一个房地产项目投资失败，那么整个公司就可能面临破产的风险。因此，企业必须高度重视每个项目的投资，JY房地产公司对投资风险方面的防范和控制有以下几个方面。(1)JY房地产公司容易受国家宏观政策的影响，因此，公司专门设立了政策研究部门，该部门主要是在符合政府规定的前提下，研制相关政策的应对措施，为公司的投资规模及方向做出指导。(2)JY公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产品定位，以此来降低投资风险。(3)JY房地产公司在共同投资方面统筹安排资源，与合作者利益共享，风险同担，充分调动了投资方的积极性，争取最大限度地发挥各自优势以降低风险。

3.3日常资金运作方面商业地产的资金量大，若发生资金短缺，那么公司将很难运作下去。JY房地产公司设立“资金结算中心”来应对资金运作中的风险，同时加强对现金流量的预测，保证借款能够及时偿还，这样既保持了资金的流动性，又提高了资金的利用效率。与此同时，JY房地产公司也制定了催款措施，来往款项的管理和对账要由专人负责，并按规定责任落实到人，并将其计入绩效考核中来。JY房地产公司建立了客户资信评价系统，加强了客户资信管理，对于资信较差的客户，公司规定了更严格的收款条件和更短的交款期限，以此来降低坏账发生的可能性。中国的房地产行业发展迅猛，但在行业高速发展的同时，管理者们也应该时刻警惕并关注企业财务风险，制定和完善企业内部的相关制度，并将其严格实施。尽管本文以大型房产企业JY公司为例分析了防范和控制企业财务风险的措施，但是，每个房产企业内部也要制定适合自己企业文化和企业发展的相应措施，以保证企业能够在健康稳定的基础上快速发展。

参考文献

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作者：朱志鹏 单位：郑州工业应用技术学院