探索商业地产投资风险管控路径范文

商业地产投入资金量大、资金回笼慢。良好的资本运作能力对于商业地产项目能否成功运营、达到预期的效果起着十分重要的作用。对于开发商没有较强资金储备，融资问题是商业地产快速发展过程中的一大难题。国内目前商业地产融资主要有：银行信贷，依赖度70％－80％，成为大多数地产开发商主要的融资手段；房产预售，向客户融资；上市募集（IPO）或发行金融债券等，由于房产商上市融资的国家限制条令，几乎难以实现；房地产投资信托（REITS），目前仍处于探索阶段，作用有限。市场风险是由于房地产市场供求状况变化给房地产投资者带来的风险。商业房地产的供给与需求的失衡所带来的风险，主要表现为一是供过于求导致的大量空置。二是已建成的商业房地产项目的结构性矛盾突出，存在着业态严重同质化，或不能满足商家经营的要求。

商业房地产投资风险控制的措施：

1．防范开发商的经营风险，加强商业房地产的管理运营。首先，开发商必须建立商业管理运营的观念，增加人才储备。商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域，商业地产的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性涉及相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特性，需要跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，进行项目的合理商业规划和招商活动。其次，统一运营管理使项目具有商业核心竞争力。统一运营包含：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管；其中统一招商管理是基础。最后，制定适宜的运营战略规划，选择项目适合的运管理模式，包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等。

2．按照国家政策及城市总体规划，规避政治风险。开发商应关注宏观政策（产业、土地及税收等）的变化，依此选择合理的经营及区位。城市规划风险对商业地产项目影响巨大，对选址、定位、规模、档次等内容做充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究，以规避城市规划与项目不符，造成的项目利益损失的风险。

3．加强项目资本运作，选择合理的现金流模型，防范资金风险。商业地产项目的开发成本和经营成本会随项目推进和经营不断变化。良好的资本运作和合理的项目现金流模型，是项目成功的关键。首先，制订周密的财务和融资方案，着重规避融资时因银行利率变动的风险；其次，拓宽融资渠道，加强与银行、投资机构和信托公司的合作。再次，项目建设时选择资金实力较强的施工单位，制定合理的工程款支付计划，并合理地缩短建设周期，加快资金周转；最后，确定适宜的资金来源结构，即自有资金、银行抵押贷款和第三方投资在项目总投资上的构成比例；商业物业应租售并举，确定合适的商业物业持有和出售比例；形成项目的资金平衡及流转，实现项目的滚动开发和快速发展。

4．做好前期市场调查研究，预判市场风险，制定规避的策略和措施。商业房地产项目在开发的前期应总结包括经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策、区域零售市场、未来商业地产的供应量、消费者消费行为、立地条件、商圈的确定等几方面的内容。通过时机性、进程性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竟争与兼容性、人气性、稳定性、资源性、商圈分析、人口分析和人性等多个参数来综合评判项目的可行性。（本文作者：曹岭单位：上海陆道公司）