FM对商业地产的重要性范文

商业地产的现状与需求

近几年，随着我国商业地产行业人士不断地学习探索，很多项目已初具规模，分为单体商场、大型卖场、商业街、CBD等，同时也出现了一些新的开发模式，也对项目有了更新颖、更长远的考虑．通过对既定消费群体的研究来开发设计与之相匹配的商业项目，在以出售部分项目获得短期利益的同时，通过出租项目或自身运营来获得长远利益，商业地产已不再是单纯的套用住宅地产的开发管理模式．

由此可见，随着商业地产的发展，项目中专业分工的不断细化，生命周期的不断延长，市场风云莫测的形势变化，商业地产不再是简单的形式，而是更复杂、更多样的业态组合．随着项目规模的不断扩大，一部分地产资产已经不再简单定性为出售，而是将这部分资产转化为投资企业的实有资产作为产品放在资产负债表中，成了固定资产的一部分，企业将不同的运营模式组合在一起，更有利于资金的协调流动．

针对这样的情况，很多企业开始成立综合性系统，将投资、地产、施工、运营管理等分立为各个部门归入同一系统中共同进行管理，而这也就意味着管理的难度不断增加，传统单一的管理方式已经越来越难控制这复杂的系统，很容易顾此失彼．如果企业想要提高商业地产的出租率、租金收益，就需要有专业的通晓工商管理、行政管理、建筑学、行为科学和工程科学等人才，将各个部门的资源和管理进行统一协调，运用合理的工具和平台综合全面的控制．

目前，我国商业地产要尽快全面的协调控制就需要有一个新型管理体系，除了在我们自身发展的基础上摸索外，还应多学习国外发展成熟的经验及先进方法．国际上绝大部分的商业、工业、娱乐业、体育业等的物业是由政府或者集团所有的，业主除了其中自己使用的部分外，都是只租不售．很多非房地产领域的大型公司或集团公司，如花旗银行建设纽约国际网球公开赛的体育场，但并不参与管理，整个设施由专门人员负责运营．总之，每种领域都有自身的特点，并不是轻易就能跨行管理的，因此商业地产的管理也不是住宅管理变了位置就能实现的．国际上商业管理不仅要具备住宅地产管理的基本理论，而且要花大力气了解所持商业项目的市场经济动向，这是商业地产管理的灵魂．每个市场开发都具有自身属性，商业设施的生存环境也一直在以非常快的速度不停变化，如果想让商业地产项目在激烈竞争中得以立足并长久生存，就要开拓一条新路，找出一套新的方法体系，FM就在这种市场需求下应运而来．

FacilityManagement理论概述

国际上通常把地产类型分为:Residential(住宅)、Commercial(商业)、Manufactory(制造业)，通常行业上把住宅管理称为ProjectManagement，而把商业及制造业管理定义为FacilityManagement，简称FM．中文普遍翻译为设施管理．FM在中国还属于启蒙阶段，很多理念及应用并没有真正普及应用，很多人因为它的名字而与物业管理混淆，直接翻译为“设备、设施”，认为就是对设施后期的一个维护管理．而在实际应用上，物业管理只是FM的一部分，它还包括但不仅限于以下各个功能:PlanningManagement(规划管理)，DesigningManagement(设计管理)，LeasingManagement(租赁管理)，SpacePlanningManagement(空间规划管理)，ProjectManage-ment(工程管理)，ConstructionManagement(施工管理)，PropertyManagement(资产管理)，FacilityMarketingManagement(设施营销管理)，BuildingandOperationManagement(建设和运营管理)，CapitalManagement(资金管理)等．综合其功能作用，FM协会给出如下定义:FM是一种新兴的交叉学科，它综合利用管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术等多种学科理论，将人、空间与流程相结合，对人类工作和生活环境进行有效地规划和控制，保持高品质的活动空间，提高投资效益．

FM在商业地产中的应用

FM对于商业地产而言意义重大．根据文献资料数据显示，在项目建设初期，特别是包涵写字楼、商场、宾馆等的综合性商业项目，从可行性研究、项目规划、招商到建设，前期的投资是巨大的，这部分投资将在很长一段时间内无法收回，而在项目的平均使用年限达到7年以上时，其使用阶段所发生的费用在一定程度上就会超过该项目前期的规划设计及建筑安装的造价，在后续经营的过程中，这些费用总额就以一种不固定的比例增长，如果项目的运营年限达到50年，那么项目前期建设的造价和后期运营维护的费用这两者之间的比例可以达到1∶9．当然商业地产的使用年限通常为40年到50年，但是这个数据可以充分的看出，无论是项目的哪一个阶段，都影响着项目的最终利益，只有专业全面的管理才可以整合各个阶段，并使每个阶段的目标都达到利益最大化、服务最优化，而采用职业化的设施设备管理在很大程度上可以有效地节省总费用的20%～30%．在商业地产项目中，从事相关工作的专业人士对FM所能应用范围了解甚少，仅有一些公司开始尝试有选择性的分阶段采用FM理念进行管理，如图1所示．

由此可见，商业地产的各阶段割裂式管理由来已久，建筑专业人士只重视设计、或施工阶段，非建筑业只顾销售或运维阶段，各管理专业独自行事，很难在它的整个生命周期中整合．正如著名专家陈光所说中国企业的很多管理专业诞生都是应急救火式的，尚未发挥出整合的力量．对此，陈光首先将FacilityManagement译为整合设施管理，并把FM增加了以下3种定义:①整合持有者的需求和供应商的能力;②整合生命周期的管理;③整合众多专业．以目前商业地产普遍采用的运作流程分析:调研———选址———招商———项目规划方案(商业规划、建设规划)———工程建设———销售———运营维护等，其管理也是分阶段来进行，而FM不是就单个阶段来解决问题，而是在其项目生命周期中，通过对每一阶段的信息整合而判断下一步的行进方向．设施管理采用的是综合成本效益观念，使资产设施寿命期经营费用与使用效率完美结合．它在工作场所与人和企业的协调过程中，融合建筑学、工程科学、工商管理和行为科学的原理，建立一种商业设施管理的规范，来协调不动产的管理和各部门的工作，保持项目的高品质并提高投资回报率，使人、工作流程、资产及工作环境都能达到最优化，从而支持商业目标的实现．

FM管理不仅涉及到建筑本身，更包含其整个生命周期中有影响的包括租户、资产拥有者、资产管理者、资产维护者、资产监督者、资产经纪人，以及所有在建筑中活动的客户．调研阶段不再仅仅是选择调研对象、编写调研报告等固定流程，而是对其涉及到的其他部门的影响给以综合考虑;在选址时需要根据周边消费群体确定项目定位，考虑施工环境;招商时要对店面设计及结构设计留有充分的考虑空间，也要考虑到后期运营管理的难度;规划方案要对应所形成的调研结果，要利于营销管理阶段;所有设施进入要充分考虑到其使用年限，常出现的问题等．比如空调应设计在什么位置?施工时应注意预留哪些洞口可能以后会使用的开关插座位置?设置成什么温度能使消费者觉得最舒适又最节省能源……项目前期全部投入都是为后期经营盈利做准备的，而FM在前期对各阶段的管理介入，也是在为运营阶段的管理打下良好基础．如今商业地产项目市场竞争激烈，而良好的运营管理模式则成为项目能赢利并长久存活于市场的关键．

FM虽然是独立于企业各个专业部门的，但又融入到企业各部门之中．商业地产项目庞大的系统链条，每一步都需要严谨的管理渗入其中，FM就是当各部门以专业的角度去进行工作处理问题时，它能综合考虑本阶段对全局的影响，并充分考虑到后期衔接乃至最终目标实现的问题来给出意见，协同管理，并将管理过程中所得到的数据及结果明确的告示给下一阶段的管理者．各阶段的管理者明确需求、目标、利益进行综合分析，再将任务分配到每一阶段以达到整合管理的效果，一步一步为后续运营管理做好充分准备，才能使商业项目真正实现价值．

结语

FM虽然是外来的管理模式，但无论应用于哪种商业项目，其最终的管理理念都是不变的，那就是在技术管理的基础上注重客户服务管理，在使用功能管理的基础上着重设施资产价值的管理．最大化的使用创新手段，最大化的实现价值的优化组合，最大化的达到设施运作的效率，使项目在更健康的环境可持续发展，从而实现资产投入回报的最大化，这就是FM应用于商业地产的最大意义．

作者：许超王丽月单位：吉林建筑工程学院管理学院