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房地产企业土地增值税的纳税筹划探究

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摘要:自2016年5月营改增试点全面铺开以来,房地产企业的会计政策和税收政策发生了较大变化。土地增值税是房地产企业的主要税负之一,对于企业的现金流和利润具有直接影响。随着国家对房地产行业的宏观调控力度不断加大,房地产企业面临的经营危机也不断增加。在此双重背景的影响下,研究房地产企业土地增值税的纳税筹划具有积极意义。本文以房地产企业的土地增值税为研究对象,提出具体的纳税筹划方法,以期能对房地产企业的现金流和利润产生积极影响。

关键词:营改增;房地产;土地增值税;纳税筹划

一、营改增与土地增值税

根据国家税务总局财税(2016)18号文和财税(2016)36号文的规定,自2016年5月份开始,房地产行业纳入营改增试点范围。随着营改增全面试点的铺开,所有行业的进项税抵扣链条被打开,理论上讲,房地产企业在实践中若能取得足够的进项税抵扣发票,其所缴纳的土地增值税会因扣除项目金额的增加而有所降低。但是应当看到,由于行业的特殊性,劳务成本和沙子、水泥等建材主要成本取得进项税发票的难度较大,土地增值税可扣除金额增加有限,加之房地产企业税率调增,因此税负极大机率会增加。房地产企业要想适应市场竞争,提高盈利水平,就很有必要在“合法、稳健、成本效益”原则下进行土地增值税纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

考虑营改增对房地产企业收入的影响和可扣除范围的增加以及当前房地产企业普遍存在财务费用较高的问题,因此笔者出于实用性及可操作性考虑,建议从以下几方面着手进行土地增值税的纳税筹划:

(一)合理利用税收政策

1.普通住宅税收优惠政策

由于土地增值税适用的是四级超率累进税率,存在明显的税率跳跃临界点,且还有普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税的税收优惠,因此开发产品如有符合地区规定的普通住宅,企业可以采用一定的定价策略,使得该业态增值率接近但低于20%,从而实现企业利润最大化;另外,在销售价格已定的情况下,可以测算,是否能通过合理的成本计算或分摊方法、在合理的范围内将部分开发成本向普通住宅倾斜,将普通住宅增值率控制在20%以内,最大程度上保证可以享受免税政策。

2.合理利用清算时间筹划

我国土地增值税实行先预缴后清算的方式,据此,可以寻找一个预征额和清算应纳税额相等的平衡点,当土地增值率高于此平衡点,则预征额将低于清算额,企业应当尽可能延迟清算来减小资金流动压力,若增值率小于此平衡点,则预征额大于清算额,企业应当尽早清算,尽快回笼资金,降低财务风险。需要注意的是,应用此方法时,要根据实际情况不断调整测算数据及方案,以保证最终切实可行,可以真正为企业带来效益;同时,当选择清算时点时,企业计税成本需要是最完整的,要求成本结算全部完成并全部取得发票,这样才可以确保测算扣除项目的完整性,保证土地增值税税额最低。另外,从土地增值税和企业所得税两方面考虑,企业选择的土地增值税清算完成及税款支付时间应尽量在清算对象成本结算全部完成、发票全部取得后到下一个年度5月31日企业所得税汇算清缴之前这一段时间内。

(二)通过费用转移进行筹划

根据现行的会计准则,房地产开发企业在经营过程中发生的“管理费用”、“销售费用”与开发项目中的“开发间接费”并未进行严格区分,并且在实务中也会存在交叉难以区分的情况,这为加大开发成本提供了空间。在进行会计核算时,企业可以将这些交叉、难以区分的费用列入项目开发支出中,如将总部或区域平台的一些费用作为建筑咨询服务费分摊至项目,增加项目的开发成本;通过会议、制度等形式,合理调整公司内部组织架构,将归口于“管理/销售费用”部门人员编制向“开发间接费”部门倾斜,变相放大会计口径开发成本近1.3倍。需要注意的是,费用转移要有依据,要合理合法合规,不能为了减税而虚增开发成本,这样会给企业带来涉税风险。

(三)合理增加扣除项目金额进行筹划

1.合理增加开发成本

国税发〔2006〕187号规定,计算与土地增值税清算项目有关的扣除项目金额时,要提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的不予扣除。且特别规定“房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。”这给房地产企业的启示是,在消费者能够接受的范围内通过提升公共配套设施的品质、提高商品房装修标准以及改善小区硬件环境等方式来进行筹划,享受开发成本的放大效应,增加扣除项目金额。需要注意的是,房地产企业取得的建安发票,发票的备注栏如果没有注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,不允许计入土地增值税扣除项目金额;另外,在土地增值税清算时如果无法及时取得合法有效凭证,纳税人就会面临可扣除项目不完整的情况,相应的就会多缴税款,且以后即便取得成本费用的有效凭证,从目前有效的文件看,也难以进行土地增值税二次清算扣除。因此,如果清算时仍有大量未实际付款的成本或已付款未取得发票的部分,建议加快结算并同时争取尽量提前开回发票(包括质保金),以确保税务机关在出具清算交换意见书前,项目成本能得到足额扣除。

2.合理利用利息费用

作为资金密集型企业,房地产企业一般有较大金额的利息支出,根据我国土地增值税实施条例规定。选用两种扣除方案的关键是孰大原则,即开发项目若权益融资较多,实际利息支出金额较小,则宜选择方案二(即便具备方案一的前提条件),反之,若项目开发负债融资较多,利息支出额较大,则宜选择方案一。在目前对开发企业限制放贷的情况下,如果房地产企业的资金全部来源于非金融机构借款,通常利率较高,利息支出较大。由于土地增税清算时开发费用只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除,可能导致实际发生的利息费用超限额的问题,这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。因此,土地增值税筹划应与融资结构筹划相结合,通过前置工作,更有效的做好土地增值税筹划。

三、结语

受营改增和国家宏观调控的影响,房地产企业面临的经营风险不断增加,从内部管理挖掘潜力、增加利润,成为提升竞争力的必要手段。土地成本作为房企的主要成本,其增值税税负的高低直接影响到企业的盈利水平,因此,做好土地增值税的纳税筹划具有现实意义。在实践中,企业应当根据自身的具体情况,制定适合企业实际的筹划方案,在不增加企业涉税风险的前提下,实现收益最大化。

参考文献:

[1]段淑芬房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究—以Y房地产公司为例.[D].广东财经大学,2016(05).

[2]马思琳我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[D].云南财经大学,2016(03).

[3]刘阳浅谈“营改增”后企业土地增值税的筹划方法及适用条件—以房企为例.[J].中国商论,2017(03).

[4]季桂芳关于房企土地增值税纳税筹划的探讨.[J].中国集体经济,2017(05).

作者:王慧

房地产企业土地增值税的纳税筹划探究责任编辑:张雨    阅读:人次