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房地产企业土增税纳税筹划分析

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摘要:近年来,我国的房地产价格居高不下,购房者面对高昂的房价保持观望态度。从2014年至今,房地产行业正在进行大规模的下降,从整体来看,近几年的住宅房产销售量与之前相比下降了9.4%,房地产行业持续低迷为我国的房地产事业带来了沉重的打击。土地增值税税收成本是我国房地产行业成本中的主要构成部分,仅次于地价成本和建安成本,是房地产三大成本之一,房地产项目进行结算时,土地增值税成本可以高达15%到25%。当前的房地产是如何降低土地增值税成本,是我们面临的最大问题。

关键词:房地产;土地增值税;筹划探讨

1土地增值税的基本要素

1.1纳税人

纳税人是指在国有土地及土地建筑物在进行交易和转让过程中取得的收入、需要支付一定税金的个人。客税对象是指有偿对国家土地房产及土地房产附属建筑物财产在进行转让以及拍卖时所取得的增值税额,在房地产行业中,纳税人及房地产公司增值税额是房地产在进行国有土地的竞拍以及建设、出售房地产所得收入产生费用的应交税额。

1.2应纳税额

我国房地产行业土地增值税应纳税额,是房地产行业盈利过程中产生的增值额乘以适当的税率再减去理应扣除的项目金额乘以速算扣除系数。其中土地增值额等于转让房地产所产生的收入减去按规定应扣除的项目金额。

1.3土地增值税征收的作用

作用:①有利于国家对房地产行业的有关调控;②有利于有关部门发现并抑制恶意炒房现象;③有利于增加国家的财政收入。

2土地增值税纳税筹划方法

房地产企业缴纳土地增值税会直接影响到房地产企业的利润,企业内部投入成本变高。在目前的房地产行业中,如何选用灵活适当的筹划方法进行土地增值税的清算以及缴纳,从而降低企业成本、增长企业竞争力,是目前房地产行业重要研究和发展的方向。

2.1注意纳税临界点

按照我国有关税法规定,有一项可以实行免征土地税的政策,那就是纳税人在依法建造标准住宅进行出售的时候,如果增值税没有达到应该扣除项目金额的20%,可减免土地增值税。我国现行的增值税纳税方法实行四级超率累进税率,每当增值税超过50%、100%或者200%,根据不同的长度交纳不同的数额,因此企业在开发的时候应该选用最为适合的方案,注意调整税率临界点,降低企业的房产投入。

2.2增加开发成本

增加开发成本也是目前房地产使用最多的方法,目前很多房地产开发商都选择在可以接受的范围内增加公共配套设施建设的投入,从提高小区住宅环境方面入手,提高装修层次,以此来吸引顾客的眼光,同时可以增强扣除项目金额,使得增值税税率变低。

2.3拆分合同

将一处房屋拆成两次合同进行两次签订,也可以降低土地增值税的缴纳。目前很多房地产在进行房屋出售的时候往往采取先签订毛坯房销售合同,随后在装修时与顾客达成一致意见,在与顾客签订装修合同,这样一来,所交的仅是销售房屋时毛坯销售土地增值税,房产企业顺利达到节税的目的。

2.4明确征收范围进行筹划

(1)合作建房。合作建房是指按照税法规定由两方共同建设,一方出地一方出资金,建成后按房屋比例用于自用的房产,可以暂时免收土地增值税。房产开发商也可以适当利用这一政策。

(2)转销为租。目前很多房地产业存在着房未售完的情况,在这种情况下,房产公司可以选择将建好的房子进行精装修,由于租房并不产生房产转移,不需要缴纳土地增值税,因此可以在节省成本的同时提高企业的收入。

(3)增加扣除项目。在进行房产生产销售以及清算土地增值税的时候,可以采取多种利息扣除方法,方法一:允许扣除的房地产开发费用-利息(据实扣除)+(取得土地使用权支付的金额+房地产商开发投入成本)×5%。此外可以采取代收费用并入房产减少税基本,可以将代收费用计入房价中向购买方一并收取,而代收费用却并入房地产转让收入计税。第二种可以采取在收取房价之外再进行单独收费。

3土地增值税对房价的影响

房地产是我国目前正大力发展的行业,而土地增值税是国家对房地产行业进行调控参与国家房地产行业分配利润的手段。房价越高,土地增值税应交税额越大,而对于房地产行业来说,土地增值税税额也大,对于房地产企业的利润收入冲击越大。近年来,我国房地产行业的售楼价格越来越高,不少市民面对高昂的房价望而却步,因此,土地增值税的清算和缴纳也是我国对于房地产行业秩序的维护,可以抑制房价过分上涨,尽快调整房地产行业的秩序,让房价回归到合理的正常价位,从而保证我国房地产行业能够长期稳定的发展。通过近年来的数据表现,土地增值税的清算已经成功对房地产行业进行了调控,不少人买得起自己喜欢的居所,人民生活的水平已经得到了逐步稳定的提升。此外,房地产高价暴利的时代已经远去,国内的售价普遍均衡,房地产行业正朝着稳定的方向发展。

4土地增值税缴纳、清算对房地产开发企业的影响

4.1调控价格、制约暴力

随着“炒房”一词的流行,各大房地产企业纷纷采取促销策略。随着人们买房热情的提高,房地产行业的价格一直上涨。房地产企业在收入越来越多利润的同时,土地增值税应纳税额越来越多,也令各大房地产开发商头疼。部分企业低价购买土地的使用权,并且想方设法延长开发期,从而达到高利润的理想状态。土地增值税清算状态下,房地产企业进行囤积的现象越来越少,很难再实现长期的高额利润。

4.2重新定位

市场在土地增值税缴纳清算制度的影响下,房地产企业也进行了一次大规模的市场重新定位,不少过分追求低投入高利润的企业纷纷被市场淘汰,房地产行业开发商不得不转换经营战略,树立新的发展观,以寻找自己生存发展的空间,重新树立企业形象。目前越来越多的房地产开发商开始考虑市场需求,适应了新时代下的发展趋势。

5结束语

土地增值税是我国长期稳步进行的系统工程,从整个行地产企业的统筹规划为中心进行宏观调控,土地增值税的缴纳和清算不光是为了帮助企业追求最低的缴费方案,而是在整体上提高企业的经营水平,合理降低房价,从而促进房地产企业的稳定发展。

参考文献:

[1]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济,2017,(14):77-79.

[2]段淑芬.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究[D].广东财经大学,2016.

作者:时百成 单位:莒南县房产和住房保障局

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