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房地产开发有限公司纳税筹划

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摘要:随着我国经济的快速发展,人民生活水平的日益提高,我国的房地产事业也在蓬勃发展。全国各地遍布了房地产开发公司,尤其是在大城市,处处高楼林立,洋溢着现代都市的气息。H房地产开发有限公司就是其中一个,它也是在国家政策的扶持之下以及满足国内人民的消费需求而发展起来的。纳税是每个公民应尽的义务,国家的财政收入取之于民,用之于民、因为房地产公司所做的项目以及工程都是资金投入较大、开发周期较长,所以H房地产公司也需要做一个纳税筹划,在这个过程中要筹划的纳税种类比较多,这就需要房地产公司统筹公司的发展情况,做好纳税筹划工作,做到不偷税、不漏税、不负税,来实现企业利润最大化。

关键词:H房地产开发有限公司;纳税筹划

1房地产开发的意义

房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。土地是属于不动产,与其他商品的开发与制作相比,房地产开发有它自身的特点,比如房地产开发投资大、风险大、耗时耗力、利润大。随着我国经济的突飞猛进,人民的消费观念发生了很大的转变,房地产开发在人们的生活中占据着越来越重要的地位,所以促使房地产开发的范围越来越广,程度越来越深,内容越来越丰富。2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),增速比1~11月份提高0.4个百分点。其中,住宅投资68704亿元,增长6.4%,增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。2017年1~8月份,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义上增长7.9%,增速与1~7月份持平。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。房地产开发为人们提供了优美的居住环境,也为人们提供了一个良好的工作和学习环境,房地产既为人民提供了生活资料,它又本身是生产资料,是社会经济活动不可缺少的基础要素,所以房地产产业是国民经济的基础性产业。房地产一系列的开发项目又带动了其他产业的发展,所以还可以说,房地产是国民经济的先导性产业。房地产经济是我国财政税收的一项重要来源,它也可以说是我国国民经济的主导性产业、支柱性产业,对我国国民经济的发展起着非常重要的作用。它们之间相互促进、相互影响,国民经济的发展带动房地产经济的发展,房地产经济的发展又能推动国民经济的发展。

2房地产开发有限公司

房地产开发公司,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产开发公司受所经营产品和服务特殊性的影响,同其他行业的公司相比较,有其自身的特征:

(1)经营对象的不可移动性。它的经营对象是不动产,具有固定性和不可移动性,不具有实体的流动性,使得相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面。

(2)业务形态的服务性。从它的业务活动的性质来看,主要是提供某种服务。房地产开发公司主要从事征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设等经营活动,以及在这些经营活动过程中所产生的大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务等。

(3)经营活动的资金和人才密集性。它开发项目需要大量的资金和人才的投入,是一种资金和人才密集型的公司。

(4)经营活动过程的行业限制性。房地产行业市场规模较大,竞争范围主要是本地市场,市场竞争大,房地产用户数量较大,是个领域较为广阔的市场,进入房地产行业障碍比较大,因为它需要大的启动资金,同时房地产行业风险高,但相对应的利润也高。

3关于H房地产开发有限公司的纳税筹划

义务纳税是每个公民应尽的义务,H房地产开发有限公司也不例外。房地产开发公司必须要缴纳的税种有营业税金及附加、印花税、企业所得税、土地增值税。在这些税种中,最属企业所得税和土地增值税计算起来比较麻烦,但也有一定的筹划空间。营业税金及附加是指,反映企业经营主要业务应负担的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加等。印花税是指,对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。企业所得税是指,对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。土地增值税是指,转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位各个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值税为计税依据向国家缴纳的一种税种,不包括以继承人、赠予方式无偿转让房地产的行为。

3.1利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划

我国相关的企业所得税法的规定,企业的销售方式以及收入的实现时间的确认是不同的。比如长期劳务或工程合同,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现,H房地产开发有限公司可以通过控制收入的确认时间,合理归属所得收益,可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。根据新的企业所得税法合并的相关规定,不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税,H房地产开发有限公司可以根据这项规定,会对总机构的税收负担产生影响。H房地产有限公司可以通过选择分支机构的组织形式进行有效的纳税筹划。

3.2利用税收优惠政策选择投资地区与行业,开展纳税筹划

目前,企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收格局。根据国家的相关政策,H房地产开发有限公司可以选择国家规定的一些税收优惠地区进行房地产开发,同时也可以拉动该地区的下岗人员、待业青年、专业人员或者是残疾人等的就业。H房地产开发有限公司可以根据公司自身的经营特点,分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员,在不影响公司效益的基础上尽可能录用国家扶持的人员,这样就可以享受国家税收优惠政策,减少税收的支出,为公司赢得一定的利益。

3.3土地增值税的纳税筹划方法

因为房地产开发负税问题比较严重,所以在房地产开发项目的同时,H房地产开发有限公司可以在成立一些与房地产相关的企业,这样就能适度的增加了成本。但不能没有原则地、无限制地加大开发成本,对于不在土地增值税范围之内的项目,这样反而加大企业支出,给企业造成不必要的损失;根据有关税法的相关规定,某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,所以不用缴纳土地增值税,比如建房、合作房等等。H房地产开发有限公司在确定销售价格前,要进行详细计算,找到税收临界点,当普通标准住宅的销售收入小于建造成本的1.67024倍时,免交土地增值税,所以不是绝对的收入越高、利润就越大。根据我国相关税收的规定,在扣除项目金额一定的情况下,转让土地越少,转让收入就越少,土地增值税就越低,相关的税率和税额就越低。

3.4企业所得税的纳税筹划方法

根据我国相关税收法规定:除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。(1)出包工程未最终办理而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须按照符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。H房地产开发有限公司可以利用这项法律规定,以达到减少缴纳企业所得税的目的。

4结语

H房地产开发有限公司为了使企业利益最大化,所以在进行房地产开发项目之前要进行纳税筹划,来实现纳税企业价值和股东利益最大化。很明显,税收作为H房地产开发有限公司的各项经营活动的支出项目,应该是越少越好。所以,H房地产有限公司做出了纳税筹划,减少利润支出,实现企业利润最大化。它主要是通过对土地增值税和企业所得税两个大税种进行了纳税筹划,还有通过利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划、利用企业的组织形式开展纳税筹划、利用税收优惠政策选择投资地区与行业开展纳税筹划,来减少企业的支出,实现企业利益最大化,保障了企业自身的经济利益。

参考文献

[1]蔡昌.房地产业九大税种操作实务[M].北京:中国市场出版社,2012.

[2]丁玲.地产企业纳税筹划浅议[J].现代经济信息,2011(1).

[3]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化,2011(16).

作者:王锋 单位:吉林省领地房地产开发有限公司

房地产开发有限公司纳税筹划责任编辑:张雨    阅读:人次