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房地产开发企业销售收入的确认

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摘要:在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下,国家加强了对房地产市场的宏观调控。目前,大部分房地产开发企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。但随着市场经济机制的变革,以及国家对房地产市场的调控,使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战,特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。

关键词:房地产开发企业;财务管理;融资管理

如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下,国家加强了对房地产市场的宏观调控,使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战,特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性,房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距。

一、房地产开发企业销售收入的确认

1.房地产销售收入确认的范围

房地产销售收入通常可以理解为开发商公司自主进行房产的开发并且进行自主的进行售卖,而获得的经济收入,这其中主要包括土地售卖利益、商品房售卖利益收入以及相关设施的售卖利益收入等。房地产开发公司进行自主售卖的房产存在这样的情况,售卖之前并没有和购房者进行相关合同的签订,或者是开发商公司在房产还没有进行开发之前就已经和购房者签订好了协议,然后根据协议进行房地产的开发建设。一般情况下,开发商公司进行回迁安置房屋的售卖需要按照拆迁面积的情况合理的纳入“房地产销售收入”核算范围内,同时,用于开发商固定资产的房产是一般不会被纳入“房地产销售收入”的核算范围。

2.房地产行业收入确认的原则

进行房地产销售收入的确认工作应该达到以下几点标准要求:第一,开发商公司没有对于房产商品的风险承担以及报酬所得的权利,而是将其一并给予购房者;第二,开发商公司已经不具有商品房屋的管理以及保留的相关权利;第三,房屋出售所获得的利益满足可靠的计量;第四,所得到的经济利益可以在公司内部进行流转使用。开发商公司进行出售的房屋可以签订购销合同,而签订时间也没有十分严格的要求,在房屋进行竣工验收之前之后都可以完成签订。依据国家相关法律法规的内容,房地产开发公司在没有获得房屋的相关销售或者预售的证件之前,使不得将房屋进行售卖的。若进行预售,那么预售的价钱只可以符合预收性质的价款,这是因为所进行售卖的房屋没有进行有效的验收,所以预收价款不可以等同为销售收入。只有当相关的验收手续以及证件齐全以后,才可以进行预收款的转换,将“预收施款”转为“销售收入”。

3.房地产开发企业收入确认的时限

(1)关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发公司使用预售的手段将商品进行售卖,售卖所得的经济利益应该按照相关规定,进行利润率计算,并且计算出预计营业利润额,然后将所得数据加入同一时间段内的企业应该进行的收入计算,等到所售卖的房屋彻底交工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率,预售收入的利润率是需要相关税务单位依据当地的具体经济情况进行确定。当进行预售的产品竣工以后,开发商公司需要将所得的经济效益进行及时的计算,并且依据相关内容将成本进行计算,并且要将实际所得的经济利润进行结算,同时要将纳税所用数额进行计算,最后计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额。

(2)关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的,以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:采取一次性全额收款方式售房的,应于实际收到价款或取得了收款凭据时,确认收入的实现;采取分期付款方式售房的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,应在实际付款日确认收入的实现;采取银行按揭方式售房的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现;采取委托方式售房的,应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托售房的,应按实际收到代销单位代销清单时确认收入的实现;采取视同买断方式委托售房的,应在收到代销单位代销清单时按合同或协议规定的价格确认收入的实现;采取包销方式委托售房的,应在付款日按包销合同或协议约定的价格确认收入的实现,如包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

二、房地产开发企业的财务管理

1.房地产开发企业财务管理的含义

众所周知,房地产行业对于整个社会的经济发展来说占据着飞铲重要的影响作用,房地产行业的运行并不是孤立进行的,与其有直接或者间接关联的行业以及领域是很多的,这就使得影响房地产公司的财务管理的因素也非常的多。房地产公司的财务管理不仅包括对于外界公司的经济统计,同时其主要的内容是自身公司内部的经济财务的管理活动,以及公司内部未来经济的发展变化情况,总的来说,房地产开发企业的财务管理内容包括内外两个内容,一个是相关公司的财务来往情况,一个是自身公司的财务情况。这就使得房地产行业在其财务管理方面要做的科学并且合理,这样才可以将复杂的财务情况进行有效的管理,并且取得很好的预想成果,进而获得更好的市场发展需求。

2.房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题

(1)缺乏财务预算经验和管理意识

很多开发商企业总是存在这样的误解,如果得到了土地的使用权,并且在该土地上组织人员进行工程的设计以及施工,最后得到建造好的房屋便可以进行售卖,最后便可以得到预想的经济效益,但是实际进行中,却并不是如此的。若房地产开发公司在进行土地的收购已经相关事项方面没有进行应有的预算以及统计,便开始进行工程的建造,那么这就会导致经济目标没有办法十分准确并且正确的确定,这样就会影响开发商公司对成本的指标分解以及合理的预算,不仅如此,还非常容易造成资金管理的不合理运行,而财务管理工作也就只能单纯的落实在会计核算方面,对于成本的控制难以进行把握,最后加大成本投资。

(2)前期工作准备不够

不少房地产企业在项目前期准备中,过于关注成本控制,缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析,过度控制成本,致使后期工程建设时成本超标,使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算,一味的压低成本,会使得项目的财务管理不够科学合理,最终给企业造成经济损失,甚至可能造成企业的财务体系崩溃,不利于企业的稳定发展。

(3)成本控制体系不够完善

房地产的项目工程建设,需要较长的时间才能完成,并且工程过程包含了多个方面,这使得企业的成本控制体系必须完整、全面,才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和财务管理,多数是分开管理,这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始,到拿地、建设、开盘销售,一直在增加,这些都是初期成本预算要统计分析的,而多数房地产企业的成本控制体系都不完善,无法科学管理建设项目的成本控制。

3.加强房地产开发企业财务管理的措施

(1)完善房地产业金融市场

根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产开发企业的融资成本,提高了融资市场的效率;适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程;加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

(2)提升对房地产开发行业对市场的洞察和判断能力

房地产行业需要其对未来市场有准确并且长远的预见以及洞察能力,但这并不是非常容易做到的,在财务管理方面,这需要相关专业能力及其强并且富有十分丰富经验的财务管理人员,这要求他们能够对于市场的实际发展现状以及将来的发展方向进行准确的判断以及定义。同时,还要求管理人员对于自身公司的财务情况有一个全面以及十分正确的掌握,这样才可以保障开发生公司能够对于进行的项目有一个十分明确的认知。总的来说,加强房地产开发公司财务管理人员的市场判断以及洞察能力是企业发展的必然所需,这就要求公司以及财务管理部门等相关人员的同时切实的努力。

(3)制定合理的协同管理规划房地产企业可以根据自身的财务状况,结合市场特点,建立一套财务管理和成本控制有效结合管理的体系,促使成本控制和财务管理有效连接起来,实现财务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训,使他们不断提高专业素养,全面了解新兴技术,有助于及时发现财务管理和成本控制管理中的问题,确保企业资金安全,而且还能推进财务管理和成本控制的协同管理工作,促进系统的快速建立。

(4)推行全面预算模式

依据房地产开发公司的本身的特点,采取按照资金预算以及项目作为基础依据,同时进行公司年度责任的预算管理方式,这样可以很好的实现预期效果。项目预算指的是房地产开发公司将进行开发的工程项目当作预算目标,同时对于建设过程中的项目对其建设过程中可能出现的规划设计费用、开发的投资成本以及其他可能产生的相关费用进行事先的预算以及整体的把控。

(5)明确房地产开发企业的开发目标

明确房地产开发企业的开发目标其中较为重要的内容便是对于施工项目地点以及施工时间的准确认定,然后才是进行一次的施工以及销售环节。房地产开发公司进行一个项目的开始,最先便是进行项目地址的选择与确定,通常情况下,开发商对于进行住宅或者是办公项目的地址选择时时并不相同的,而且考虑的因素有很多,这些因素的确定不仅是开发商需要考虑的内容,对于购房者来说,其也是十分重要的考虑内容,只有购房者对于相关条件因素感到满意,开发商进行项目的建设才是有意义的。不仅如此,项目地址的确定对于相关投资商来说也是非常重要的,只有地点选的科学合理,那么才会吸引更多的投资商。另外还有科学的项目选址,能够帮助开发商企业进行接下来的一系列工作,对于财务管理来说,企业成本的核算和财务处理的效率都会有所上升。

三、结束语

房地产行业和其他行业有着明显的区别,一定程度上来讲,房地产开发行业的收入确认的客观性要低于其他行业。当前的市场经济发展迅速,对于房地产开发行业来说既是一个机遇,但同时也是一个挑战。企业想要在激烈的竞争中获得一定的地位,那么就需要满足市场的发展需求。进行成本控制以及财务管理的有机结合,不仅可以保障企业内容更加和谐的发展,同时还可以将企业的各项资源合理的分配优化,进一步提升企业的经济效益。

参考文献

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作者:刘高鹏 单位:宁夏工商职业技术学院会计系

房地产开发企业销售收入的确认责任编辑:张雨    阅读:人次