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浅谈房地产投资风险与措施

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一、房地产投资风险的含义及特征

商业、居住、工业建设,都属于房地产的范畴,而房地产的一个重要的特点就是需要大量资金投入,而且从买入土地,到建设,再到售出,整个商品化过程需要的时间很长,对房地产公司的资金链都是一个重要的考验。大部分房地产公司的资金都比较依赖外部资本,尤其是对银行的贷款。大量的负债,很容易让企业出现资金链断裂,楼盘崩盘,陷入清偿危机,这也是目前中小房企经常发生的。

1.房地产投资风险。房地产项目由于影响因素复杂、周期长、额度大等特点,使得投资收益常常会跟预期收益有很大的偏离,而且这种风险还是随机的,很难预测,有时造成的损失还是特别严重。所以房地产投资风险因素的分析就显得更加重要了。

2.房地产投资风险的基本特征。要想比较准确的分析判断房地产投资风险因素降低投资风险,首先需要了解其基本特征。房地产投资风险的基本特征,能很好的体现房地产的本质和风险规律。

(1)客观性。客观性,应该是大部分经济投资风险的特点,房地产投资的客观性更加突出。单纯的依靠人的意志是没办法完全消除投资风险的存在的。我们只能通过认识房地产投资风险的发生规律,在能力范围内,尽可能的控制、防范、规避风险。并且要对房地产投资风险有个正确的态度,积极正视它的存在,这样才能更加合理的去规避。

(2)不确定性。不确定性是房地产投资风险最显著的特征,也是投资人考虑最多的一点。造成房地产投资风险不确定性的因素有国家相关的政策调整、自然灾害等。这些都是很难提前确定的。像今年以来,全国很多城市房价过快上涨,政府为了应对,连续出台了多项调控政策来抑制房价。具体的调控内容在出台前,都是很难预料到的。这种难以预知的特征完成了房地产投资风险的不确定性。整个房地产投资过程中出现的各种不确定因素共同产生了房地产投资风险。

(3)潜在性。房地产风险不仅具有随机性,同时它也附着在房地产投资经营中的某些确定事物中间并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律来看,房地产风险具有潜在性,它不是显现在表面的东西。但是,这并不是说风险是不可认识的,人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料,经过分析,对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险,房地产投资时时有遭受风险的可能,但可能变为现实是有条件的。因此,潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征,对于预防风险,具有重要意义。

(4)损益双重性。根据经济学规律,往往风险越大的投资,收益一般也比较可观的。这也是为何这么多人去投资房地产,所以我们需要充分的科学的认识房地产投资风险。如果形势不好,环境恶化,房地产项目很可能就会出现大的亏损,但是如果积极的面对风险,科学的去预测,制定合理的应急方案,就可以使得形势朝有利方向发展,这样得到的利益往往是很丰厚的。面对风险,要积极认识到其损益双重性,不能畏惧,也不能盲目,需要有积极的态度和科学的方法。

二、当前中国房地产投资风险现状

随着改革开放的深入,我国市场经济体制改革已经基本完善,尤其是房地产市场,相对已经比较成熟。但是由于国家宏观调控的进行,房地产泡沫显现,目前我国房地产投资风险主要体现在:

1.经济风险降低,技术风险、政策风险增加。经济风险的影响因素主要是国家经济环境、经济发展形势等不确定。我国目前经济环境比较稳定,发展形势良好,所以房地产投资的经济风险在下降。技术风险则是由房屋科技含量、空间布局设计等决定。伴随着居民生活水平的提高,对生活要求不断增加,房屋要求自然不断提高,现在房地产多元化趋势已经成为主流,这就要求房地产公司需要拥有雄厚的科技实力和准确的市场眼光。房地产投资政策风险主要是指政府为调控出台的一些政策,尤其是随着现在房价快速上涨的前提下,政策风险尤其突出。

2.房地产投资风险地域性差异减小。过去,我国东部发展迅速,房地产投资也主要集中在东部发达地区,但是近年来,我国为了缩小区域经济差距,平衡地区发展,极力推进中部崛起和西部大开发战略,使得目前的房地产呈现东部调整、中部升温、西部启动的特点。由于东部之前过多的投资,楼盘空置率比较高,这也造成投资回报率下降。中西部房地产发展比较滞后,房屋空置率比较低,这使得房地产投资收益已经得到很大的提高。所以现在我国房地产投资的区域风险差异已经逐步在下降。

3.投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考,同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异,有利于实行空间组合的风险规避和投资决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的测量和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产投资提供了多渠道科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

参考文献:

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京:中国物价出版社,2002.4

作者:刘嘉欣 单位:郑州大学国际学院

浅谈房地产投资风险与措施责任编辑:冯紫嫣    阅读:人次