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房地产价格与房地产投资探讨

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摘要:文章简要分析了房地产价格与房地产投资现状,探讨了我国房地产面临的主要问题,并研究了促进房地产健康发展、解决民生住宅问题的对策。

关键词:房地产价格;房地产投资;住房矛盾;对策

据中国统计年鉴2015年商品房平均销售价格数据的统计,全国商品房平均销售价格由1998年的2063元/平方米上涨至2014年的6324元/平方米,(其中住宅由1854元/平方米上涨至5933元/平方米)。房地产价格上涨过快、房地产价格与居民收入比差距过大、房地产投资过热等,影响着民生住宅问题。土地购置面积的不断增长,外部借款资金的增加,都反映出房地产投资热潮。在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下,要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性,逐步还原住宅的消费属性。

1房产价格与房地产投资现状分析

1.1房地产价格持续上涨

近年来,虽然国家积极调整房地产政策,一定程度上缓解了房地产价格上涨的速度。但整体来看,我国房地产价格仍然呈现出持续上涨的趋势,房地产价格上涨趋势虽然有所放缓,但价格上涨过快的问题仍然存在。住房供应和需求不平衡,导致房地产价格上涨。相较于其他商品而言,房价供应有着一定的特殊性,其供应变化相对迟缓,从土地购置到最终销售一般需要近三年的时间。而且土地供应有限,房屋不可能大量增加,短期之内房地产价格主要取决于需求数量,这就推动了房地产价格上涨[1]。此外,当地产价格还受到建筑材料价格、新建住宅品质等众多复杂因素的影响,区域经济发展的不平衡性也一定程度提升了房地产商重新定价的能力,这些都是导致房地产价格持续上涨的原因。1.2房地产投资热潮趋势有增无减据中国统计年鉴2015年中国房地产投资数据显示,仅2015年1月到4月,我国房地产开发投资就达到了23669亿元,同期增长了6%。其中,住宅投资达到了15870亿元,其所占房地产总投资比例达到了67.1%,住宅施工面积也有着一定的增长,房地产投资热潮趋势有增无减。从投资结构上来看,普通住宅投资所占比例有着一定的提升,商业用房比重比较稳定,信贷比呈现下降趋势,但对于银行的依赖程度仍然处于较高水平,外部借款资金进一步增加。

2房地产市场主要面临的问题探讨

2.1民生住宅问题

买房难是现实生活中的热点话题也是热点问题。房价上涨快速,使得许多城镇居民买不起房,造成的民生住宅问题十分严重,即使通过贷款买到了房,也会迫于还贷压力严重影响了人民的生活品质,增加了生活成本。此外,房地产投资过热、房价上涨过快还会带动水泥等建材产品的价格上涨,进一步加重了人们的社会负担,增加了社会中的不稳定因素[2]。衣食住行是人们基本的社会需求,但就目前来看,一般家庭买房就要消耗一生积累的积蓄,这不符合和谐社会发展的需求。我国房价上涨的速度已经远远超过了人们收入增长的速度,房地产价格与居民收入之间的差距过大,住房矛盾的解决已经刻不容缓。

2.2拉大贫富差距

房地产价格增长过快导致过多的社会财富流向富人,贫富差距进一步被拉大,这不利于社会的健康发展。房地产投资过热带动了相关产业的发展,从长远发展来看,社会大量资金都流向了房地产产业以及相关产业,严重影响了经济的协调发展,贫富差距过大的问题日益凸显。

2.3房地产投资过热

2015年8月12日,国家统计局发布数据显示,我国住宅投资出现上扬趋势,商品房销售逐渐回暖,房产投资占社会投资的比重越来越大,投资对象从商业用房逐渐转变为了普通住房。房地产投资过热必然需要大量的资金来源,就目前来看,投资资金大部分来自于外部,即商业银行。外部资金的大量增加很容易导致资金流动性不足,难以满足社会需求,不仅对商业银行带来负面影响,对经济发展也会带来负面影响[3]。对于房地产投资来说,不合理的投资行为很容易变为投机。在当前房地产市场供需不平衡、房价上涨过快的背景下,房地产投资过热很容易刺激房价畸形上涨,这同样不利于房地产市场的可持续发展,很可能出现经济泡沫,造成经济危机。

3解决房地产问题的对策

在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下,要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性,逐步还原住宅的消费属性,具体来说应当从以下几个方面着手:

3.1政策调整

应当积极调整房地产开发政策,积极建设保障性住房,政府要通过政策的调整来约束开发商的投资结构,避免房地产价格上涨。同时,通过经济适用房的建设来满足人们的住房需求,让低收入者能够买得起房,以此来从整体上降低房屋需求,还原住宅的消费属性。

3.2提升对商品房价格的监督力度政

府部门应当积极发挥对房地产宏观调控的作用,对房地产的各项税费进行及时清理,保障房地产市场的健康发展。对于一些必须要设置的税种来说,应当根据当地房地产市场实际情况来进行合理地调整,对不合理的税费进行消除。同时,应当加大对商品房价格的监督力度,对于一些房地产市场中价格欺骗、面积短少等问题要严厉查处,明确曝光,积极借助社会监督来控制商品房价格,保证市场价格的稳定,维护价格秩序,避免房地产价格畸形上涨。

3.3完善土地税制

国家应当从土地资源占有、使用、收益等各个土地资源配置环节,来建立完善的土地税制。政府应当对购地者投资开发进度进行检测,对于故意拖延开发进度的开发商进行征税,对一定时期之内多次转让的土地交易进行征税,严格降低土地转手的频率,以此来保证房地产投资的合理性,减少住房投资属性[4]。

3.4合理引导房地产投资

政府应当建立经济预警系统,对宏观经济活动规律进行分析和判断,公开无偿信息服务平台,以此来引导房地产的合理投资,还原住宅的消费属性。

4结束语

综上所述,就目前来看,我国房地产价格上涨过快、房地产投资过热的现象仍旧十分明显,这会带来一系列的民生住房问题。因此,应当积极采取有效对策来抑制房地产价格的上扬,引导理性投资,还原住宅消费属性。

作者:周子懿 周志斌 单位:南昌工程学院 湖口县房地产管理局

参考文献:

[1]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].吉林大学,2009.

[2]杨帆.房地产价格的影响因素研究——基于35个大中城市面板数据的分析[J].价格理论与实践,2011,(11):44-45.

[3]王松涛,刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析[J].建筑经济,2006,(6):60-63.

[4]肖元真,许江,刘爱群.论我国新时期房地产业发展的挑战与对策[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2008,(2):46-50+127.

房地产价格与房地产投资探讨责任编辑:罗柳    阅读:人次