房地产投资不确定性研究范文

摘要：

经济建设速度的不断加快，在促进房地产行业发展的同时也给投资过程带来一定的风险，一些不确定的因素越来越多，比如房屋的租金、售价、成本等，这些因素都会对投资的利润产生影响。笔者针对房地产投资中一些不确定的因素进行分析，仅供参考。

关键词：

房地产投资；不确定性；分析

1影响房地产投资的不确定因素

不确定因素指的是一些预料不到的变化因素，具体表现为以下几点内容：

1.1建设成本

建设成本包括施工所用原材料价格和人工的费用，其在变动时都会影响建筑的施工成本，但是对于投资者来说，这都要看其承包时的合同规定，如果其是以固定总价的形式规定的，成本发生变动的影响就要承包商自己来承担，而投资者不会受到任何的影响，如果合同上是以具体的形式来呈现的，在发生变动时的损失就要由投资者来承担。

1.2售价和租金

价格变动对于投资者的影响是较大的，在房地产市场中，价格是一个非常容易受到变化的因素，因为影响价格发生变动的因素有很多。

1.3开始周期

房地产的开始周期对投资者的收益也有较大的影响，这种影响一般是通过利息费用、销售的价格等因素来发生变化的，如果开始的周期过长就会使得贷款的利息相应的提高，而政策的因素以及市场的需求等因素会使得销售的价格下降，近而使得投资者受到严重的亏损。一般影响开始周期变动的原因主要集中在三个阶段，第一阶段就是准备阶段，在这个过程中投资者需要进行征地、拆迁、补偿、制定方案、提请相关部门审批等工作，其中如果任何一个环节发生变动，都会导致开始周期的延长[1]。第二个阶段就是施工阶段，房地产的施工受天气状况的影响比较大，所以在这一过程中可能会受到天气、设计误差、以及以下地质条件等的影响。第三阶段就是租售的阶段，这一过程主要以社会的经济状况以及市场的需求有关，如果经济不景气，就会影响人们的购买力，就会增加租售的时间。

1.4利率

房地产投资商的主要经济来源就是向银行贷款，在银行的利率发生变化时也会增加借款的成本，近而使得投资商的经济效益受到影响。

2盈亏的平衡分析

盈亏的平衡分析与一本利平衡分析和损益平衡分析是一个意思，都是对项目的规模、成本以及销售所得收入的全面综合性分析的方法，这种方法被广泛应用于成本管理、方案确定、经营分析等方面，盈亏平衡分析的主要宗旨就是把投资活动的盈亏平衡点确定好，投资者可以根据平衡点来分析项目的盈亏界线，近而可以有效地控制好投资的风险。

2.1对线性盈亏的平衡分析

线性盈亏平衡分析的对象主要是收入、利润、以及成本等，通过其呈现的线性关系进行分析，这一分析主要是利用于对可变成本和固定成本的确定。固定成本指的是在工程项目中不会由于产量的变化而使成本发生改变，可变成本指的是成本会随着产量的变化而发生变化，二者是一种线性的关系，在成本分析时，必须要把二者相结合来进行分析，具体的划分方法主要有以下几种。在确定固定成本和可变成本时，要根据项目的构成来对成本进行划分，然后进行汇总，近而确定出总的固定成本和可变成本，如果把房地产开发的项目作为变量，固定成本就包括固定资产的折旧、土地购置的费用等，可变成本就包括项目的规划设计费用、基础设施的费用等等，但是在实际投资的过程中，用这种方法很难把固定成本和可变成本划分出来，还是要依靠项目的评估经验。

2.2线性盈亏平衡图

对于线性盈亏平衡分析，产量、固定成本、可变成本、销售收入、利润之间有图1所示的关系。在以收入和支出为纵轴、产量或销售量为横轴的坐标上，按正常年份的产量画出同定成本线和可变成本线，按固定成本和可变成本之和为总成本画出总成本线，然后按生产年份的产量或销售量与单价画出销售收入线，两条直线的交叉点即为盈可平衡点。从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总成本和总收入相等，如果产量超过平衡点的产量，项目有盈利；若低于此点，项目就亏损。所以平衡点的值越小，项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小[2]。（1）盈亏平衡线。上述所介绍的方法都只有一个不确定性因素，若同时有两个或两个以上不确定性因素，就不能应用盈子平衡点的方法，而必须用盈亏平衡线的概念加以解决。下面通过实例介绍这种方法。（2）盈亏平衡分析的应用。盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中，当有两个或两个以上方案时，若分析的目的是找到各方案的优劣范围，则可首先确定某一分析指标(如有收入时，可以是利润；当各方案收入相等时．可以是成本)，然后将这一分析指标用同一变量表示，即确定分析指标的函数式；再令方案的分析指标函数式相等，便可以求出该变量的某一特定值，此特定值叫做方案的优劣平衡点(或盈亏平衡点)。

3敏感性分析

3.1确定影响因素

影响项目效果的因素很多，在确定哪种因素作为分析影响因素时要注意：（1）预计在可能的变动范围内，该因素的变动会比较强烈地影响方案的经济效果指标；（2）对在确定性经济分析中采用的该因素数据的准确性把握不大。对房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设周期和租售期、建筑面积和租售面积、租金和售价、利率等。

3.2确定分析指标

作为敏感性分析的经济指标一般要和财务评估中的经济指标一致。常用的经济指标有利润、利润率、利税率、内部收益率和投资回收期等。

3.3分析判断变动效果

计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立起一一对应关系，并用图或表的形式表示出来。

3.4确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断

敏感性分析在一定程度上就各种不确定因素的变动对项目经济效益的影响做了定量描述。这有助于决策者了解项目的风险情况以及寻求对策。

4结束语

虽然我国的房地产行业在近年来的发展速度很快，但是由于市场需求的不断变化，一些不确定因素对于投资者的影响还是很大的，所以必须要重视对投资不确定因素的分析。

参考文献：

[1]岳井峰.房地产开发投资项目不确定性分析应用研究[J].山西建筑，2014（33）.

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技，2006（5）.

作者：王纯刚 单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发分局