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房地产投资融资风险分析

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房地产的投资和融资活动直接关系着房地产行业的发展以及房地产企业的发展,良好的投资融资活动,不仅能够让房地产企业有充足的资金进行相应的经济活动,而且还能有效得带动周边经济的发展,可以说,投资融资活动直接关系着整个房地产行业的发展水平。在当前我国特定的经济环境下,房地产的投资融合的风险凸显,严重制约着房地产行业的健康发展。

一、房地产投资风险产生的原因及对应措施

1、投资风险产生的原因房地产的投资风险可以大致分为外部风险和内部风险两大类。其中,外部风险又包括:宏观经济风险、财政利率风险、市场风险等。外部风险包括:经营风险、财务风险。造成房地产投资风险产生的原因是:首先,房地产企业对市场中的信息掌握不全面,在开发房地产的时候没有精确定位,对消费者的需求没有进行充分的调研。比如在一些大城市,由于农民工的大量涌入,住房问题亟需解决,这时候廉租房的建设才能满足人们的需求,但是由于开发商把握信息不准确,一味地投资高端商品房和高级别墅,从而遭到人们的冷遇。其次,宏观形势的突变。在市场经济中,经济形势千变万化,由此引发了很多经济风险,房地产作为社会经济中的重要环节,自然受到宏观形势的严重影响。比如市场的供求关系,建筑原材料价格、货币政策等。由于上一年的建筑材料价格和供求关系大,房地产的开发投资也就越大,但是由于宏观形势的突变,在这一年,建筑材料和供需发生了逆转,但是房价还是按照原来的价格出售,自然无人问津,导致投资风险的产生。

2、房地产投资风险的规避措施要想在房地产投资活动中有效的规避风险,促进房地产企业的长足发展,除了一些无可避免的风险之外,更要加强对风险的规避。首先要充分地对市场进行调查,全面掌握市场信息,了解供求趋势,进而掌握投资方向。市场信息的掌握包括人口结构的变化、居民收入水平的变化、原材料价格的变化等等。其次控制投资项目,防止因宏观形势的突变造成的巨大损失。在预期收益相同的情况下,要充分考虑到市场突变因素。适当地将投资力度缩小,在投资效益得到保障的前提下规避风险。

二、房地产融资活动中风险产生的原因和应对措施

1、融资风险产生的原因我国房地产行业发展虽然较好,但是其融资渠道却非常的狭窄,目前能有效进行融资的有上市公司、银行贷款、预售款以及企业垫款等等。但是这些融资渠道都在很大程度上受到国家宏观经济调控和政策的影响,进而对房地产的融资造成了巨大风险。首先融资金融中信贷的金额在逐年下降。这意味着从国家金融层面来说,信贷对房地产的融资已经没有了以前的支持力度。就2010年来说,信贷融资的金额只占据全额的21%。同时,由于很多小房地产公司由于规模较小,在融资的过程中造成了很多的坏账和死账,出现了房地产行业信用较差的现象,进而影响其融资。其次缺乏稳定的资金来源,由于受到资产负债和期限配比和结构配比要求的限制,房地产的融资通常都是短期的,很多商业银行为房地产提供贷款也是短期的,而房地产企业的经营周期通产较长,所以短期的资金来源不利于房地产的企业的长期发展。从银行的角度出发,如果房地产长期持有融资金额,就会造成短存长贷的现象,流动风险增加。

2、房地产融资风险的应对措施首先,要拓展房地产行业的融资渠道,提高信贷融资的比例。但是,多元化的融资渠道要和多元化的业务相结合,因此,对于一些中小房地产企业来说,就应该加紧业务拓展,促进直接融资和间接融资的紧密结合,进而形成较为合理的融资结构,保证房地产企业资金的来源。除此之外,国家政策也要对房地产融资实行政策上的放松,比如优化产业结构,放宽房地产行业股票融资限制,鼓励中小企业和创业板市场的发展以及放宽对私募性质股权投资基金的审批限制等等。其次,大力发展房地产债券市场,保证房地产资金的长期来源。发行房地产债权进行融资的方式,是目前相对稳定的一种长期融资方式,相比之下,风险有所降低,同时,也保证了房地产企业长期资金的来源。考虑到房地产企业的经营周期需要长期稳定的资金来源,银行和其它渠道的融资使用周期相对较短,不能满足房地产发展的需求,同时,在政府对银行的严格把控下,限制对房地产行业贷款以及限制其预售额等等都会给房地产的融资造成极大的影响,因此房地产的中长期的债权就为房地产企业提供了资金来源,保证了房地长在发展过程中的资金需要。

三、结语

总的来说,房地产企业的投资融资活动中存在的风险都对房地产行业带来了巨大的冲击,需要房地产企业把握当前的经济形势和国家政策形势,把握市场动向,确定投资和融合的方向和手段,从而保证企业在发展过程中资金的稳定,进而实现长足发展。

作者:殷俊 单位:合肥师范学院

房地产投资融资风险分析责任编辑:杨雪    阅读:人次