经济增长下的房地产投资论文范文

一、70个大中城市房地产需求与经济增长关系的实证分析

1、数据来源。为相对全面和科学地分析经济增长的贡献因素，除了选择房地产开发投资数据外，还进一步选取其他两个重要影响因素，即非房地产固定资产投资和劳动投入量两个变量。70个大中城市房地产开发投资（REI）、扣除房地产开发投资以外的固定资产投资（K）和劳动投入量（L）的面板数据来源是《中国城市统计年鉴》、《中国区域统计年鉴》和各个省市统计年鉴，样本期间为1996年至2010年。

2、实证分析。（1）样本分类。采用多指标聚类分析方法对70个大中城市进行分类。多指标聚类分析采取的是离差平方和法，其思想来源于方差分析，先将N个样本各自成一类，然后每次减少一类，每减少一次离差平方和就会增加，选择使类内平方和增加最小的两类合并，直到N个样本聚成一类为止。在城市规模指标的衡量上，选取市辖区人口、GDP和建成区面积作为衡量指标，多指标聚类分析结果见表3。由上表可以看出按照人口规模，经济规模和城市面积将全部70个城市分为三类。其中：第一类城市中的上海、北京、广州、深圳四个城市其经济总量都在全国城市前列，2009年其市辖区GDP分别位于全国第一、二、三、四位，建成区面积也分列全国第三、一、二、四位，市辖区人口也都在全国城市前列，为超大规模城市；其余城市2009年的市辖区建成区面积大都在330平方公里以上，市辖区人口大都在300万以上，经济总量也大都位居全国前列，属三类城市中的较大规模城市。第二类中的城市大多是省会城市或沿海城市，其最近12年的经济总量以1998年的价格计算均值都在200亿元以上。截止2009年末，市辖区建成区面积大都在150平方公里以上，市辖区人口数量大都在150万以上，无论是其经济总量、人口数量还是其建成区面积都比较大，属三类中的中等规模城市。第三类城市相对于前两类城市来说，其经济实力较弱、建成区面积较小，人口总量较少，多为三线城市，其市辖区人口密度也相对较小，为三类城市中的较小规模城市。（2）模型估计、选择及解释。为消除异方差影响，对GDP、REI、K和L分别取对数，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并运用沃尔德（Wald）F检验法对个体效应显著性进行检验，检验结果为：第一类：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二类：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三类：F=45.062>F(29,237)=1.5023检验结果表明，三类城市的F统计量都大于其在5%时的显著水平，拒绝了所有系数可混合性的零假设，因此，相对于混合效应模型来说，固定效应模型更为合适。为此，通过广义最小二乘法，分别建立三类城市对应的模型。第一类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.0992，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1006，劳动力对经济增长的弹性系数为0.1937。房地产投资对经济增长的贡献，在三者中最低，表明第一类城市的经济增长依赖于房地产投资相对较弱。这或许是因为第一类城市的发展已超越一定阶段，经济中包括技术、人力等因素对经济增长的贡献超过了含量并不算太高的资本———房地产业投资所发挥的作用。第二类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1894，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.05915，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0798。相较于第一类城市和第三类城市，第二类城市中房地产投资对经济增长的拉动能力是三类城市中最高的，表明第二类城市的经济增长更多地依赖房地产投资。这或许是第二类城市经济发展处于起步阶段，含量并不算太高的资本密集型产业———房地产业对其经济促进作用已开始充分发挥，而包括技术、人力等因素对经济增长的贡献尚未开始发挥。第三类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1367，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1661，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0633。第三类城市中房地产对经济增长的贡献，介于第一类城市和第二类城市之间，表明第三类城市的经济虽较多地依赖房地产投资，但受经济发展程度等诸多因素影响，房地产投资对经济增长的贡献尚未完全发挥。这或许暗示，随着第二类城市的进一步发展和第三类城市经济的起步，当第二类城市的技术、人力因素等对经济增长的贡献超越含量并不高的资本贡献时，第三类城市的房地产投资对经济增长的贡献将跃居首位。

二、结论及建议

显然，无论是从总量角度，还是从区域视角，亦或是选择具有代表性的大中城市进行分析，房地产业发展对于我国宏观经济发展具有重要的推动作用，且房地产发展对于宏观经济的促进作用随着区域经济发展程度不同而有差异。针对上述房地产发展与宏观经济发展之间的关系，在选择房地产调控政策时，就应防止一刀切的调控手段和措施。具体而言，对于东部地区或房地产一线城市，房地产调控政策应趋紧，防止脱离实体经济的房地产泡沫的膨胀对宏观经济的破环作用；对于中部地区或房地产二线城市，房地产调控政策应侧重在引导方面，即如何更好地引导房地产业对宏观经济的促进和拉动作用；对于西部地区或房地产三线城市，宏观经济发展尚未完全启动，房地产调控政策应侧重在扶持上，即如何更好地使房地产业成为推动宏观经济发展潜力和支柱。

作者：茹渭单位：中国人民银行上海