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房产业绩效审计论述

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房产企业绩效审计该如何规范

以浙江盾安房地产开发有限公司为例,目前公司对下属项目公司实行的是“法人治理”模式,以计划与预算为主线。计划包括项目计划与年度计划,预算包括项目预算与年度预算。可以说,计划与预算是项目管理的灵魂所在,这也是房地产开发企业绩效审计的重要对象。

目标体系的建立

房地产开发企业绩效审计目标体系包括项目目标、年度目标、月度目标等几个层次。其中,项目目标应从投资决策开始,在企业对项目投资决策审计时,应同时形成项目绩效审计目标体系。项目目标体系层层分解至年度目标体系,年度目标体系分解至月度目标体系。

——项目目标体系。项目目标体系内容包括:销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位,并初步确立销售方案,从而形成项目的销售计划,体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。从可行性报告的相关数据出发,建立起销售计划的销售价格、销售面积、合同签约率(进度)和资金回笼进度,就形成了该项目的销售工作绩效审计目标。

项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划,根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度,而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料,可以制订出各分项工作的进度节点要求,比如:拆迁工作完成时间、各项报建报批手续完成时间、开发四证办理完成时间、预售许可证办理完成时间、招投标完成时间,图纸优化设计完成时间、工程进度计划表、工程预算完成时间,从而形成项目进度绩效管理审计目标。

项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中,分别体现了各分项成本的总额和支出进度,分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等,也可以进一步细化,比较各单体主体工程成本,按开发成本明细科目建立开发成本明细表,根据项目的具体情况分解形成项目成本绩效管理审计目标。

项目质量目标。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上,而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量绩效管理审计目标。项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标,包括融资金额、融资成本和时间结点。费用控制目标。三项费用:财务费用、管理费用和销售费用。其他客户服务目标。包括房地产初始登记完成时间、产权登记完成时间、房产证办理完成时间。

——年度目标体系。年度经营目标主要包括经营方针、内部控制、财务成果、项目进度四个方面。其中经营方针包括以人为本(员工培训、人才战略与人力资源管理、企业文化与员工满意度)、企业创新(创新工作开展)、品质至上(产品设计、工程质量)、持续发展(品牌建设、信用资质)等4个方面。内部控制包括公司治理(法人治理、业务监管、资产监管),计划、预算和绩效管理,风险控制(危机与风险管理)等3个方面。财务成果包括合同销售额、房产预销售回笼、结转营业收入、净利润、管理费用、营销费用、经营性现金净流量、新增融资授信额度、新增融入资金、归还贷款等指标。项目进度包括前期工作、设计工作、工程施工、销售等进度。

以上年度经营目标比较全面且基本是定量指标,是以项目预算为基础,在对市场和项目公司进行研判的基础上而做的年度预算的分解得出的。在年度经营目标的基础上进行月度目标分解,并落实到具体部门、科室、责任人,这样实现了方针目标的层次分解和落实。有了上述目标体系,就可以考虑把绩效审计工作和目标管理有机地结合起来。在公司制定绩效管理目标时,用平衡计分法(BSC)、经济增加值法(EVA)等工具,提出完善目标管理的建议。推行项目绩效管理审计制度,通过检查被审计单位管理效益水平,评价和分析影响整体管理效益的因素,找出提高管理效益的途径,提出改进工作的建议,挖掘潜力,从而提高整体管理效益。

细化绩效审计思路

绩效审计是一个管理全过程的审计,可分为:事前绩效审计、事中审计、事后审计。房地产开发项目绩效审计应主要集中于如下内容:对开发项目决策的审查、对项目计划的审查、项目目标实施过程绩效管理审计、项目目标成果绩效审计。投资绩效审计的内容应紧紧围绕投资过程、投资结果这两个重点:——对投资项目进行全过程的分析与控制。对投资过程的审计内容可以用“3E”来概括:投资目标的经济性、投资管理的效率性和投资结果的效果性。在实践中,往往先看效果性,即项目是否达到预期目标;再看经济性,有无损失浪费;最后分析效率性,投资是否高效,有无再提高的余地。具体而言,是查证以下四方面的问题:一是投资决策。投资决策的审查在投资初期主要是审查决策程序是否按照公司的制度进行。二是建设管理。是否切实地履行基建报批程序,征地拆迁、招投标、承发包和合同签订有无违规,建设管理、设计、监理是否到位,有无质量事故或延误工期等等。三是资金使用。费用开支是否符合规定,成本核算(包括工程造价)是否真实、完整、合法等等。四是投资效果。是否及时验收交付使用,是否达到决策目标,通过各项指标评价经济效益和社会效益。项目基本结束后可以进行后评估,从而确认之前的投资决策是否科学并进行绩效的综合评价。

——对投资项目结果进行评价与借鉴。对审计发现的各类问题进行逐一评估和分析,剖析深层次的原因及其对项目效益的影响,例如是否建设管理机制不适应,人员素质是否符合要求,是否存在临时性、非专业性等;领导决策意图有无偏离,是否存在为抢工期而影响工程质量和投资、重大工程设计变更是否对项目销售和成本的影响等等。实际上,绩效审计的内容是全方面的,根据审计方式不同,选择的侧重点也不同:事前审计,需从决策入手,重点查可行性研究、立项、概算、设计和筹资;事中审计(跟踪审计),需从管理入手,重点查招投标、建设、监理、施工、材料采购、价款结算等;事后审计,需从资金入手,重点查成本、质量、运营,进行后评估。在具体项目实施中,应采取审计与审计调查相结合的方式,在重点问题、特殊问题、微观问题上进行审计,在共性问题、宏观问题、评价和分析上进行审计调查。

作者:余美琴单位:浙江盾安房地产开发有限公司

房产业绩效审计论述责任编辑:陈老师    阅读:人次