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管理会计在房地产企业成本管控的运用

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摘要:管理会计主要是会计实践过程中逐渐发展起来的会计学的一个分支,它为经营管理服务,综合会计、统计的方法将信息收集、加工,为决策提供支持。房地产企业通过管理会计的实施与管理,建立了项目成本管控体系,通过对工程项目的前、中、后期进行计划、管理与考核,在提升战略管理能力、高效使用企业资源、有效控制经营风险等方面均取得了成效。

关键词:管理会计;成本管控;房地产

一、建立有效的房地产项目成本管控体系

房地产项目成本控制是开发商一大课题。房地产项目成本指项目开发建设、销售运营过程中所花费的全部成本。含土地成本、前期工程、建筑安装、基础设施投入、开发间接投入等。目前大多数房地产企业建立了项目成本管控体系,主要从四个方面着手:一是制定项目成本计划;二是实施项目成本控制;三是实施项目成本核算;四是进行项目成本分析与考核。

二、房地产项目开发成本控制的总体思路

(一)工程项目前期———建立成本控制目标

1.在建工程审批立项。公司规划和工程管理人员,对项目的立项、可行性研究进行分析,立足先算后干的思路,对项目的工程成本及可预算的经济效益做好测算,确保工程项目不超概算,资金不出缺口。

2.签订承包合同。在建工程审批立项后应组织审定项目预算签订工程承包合同。合同内容涵盖项目、范围、价款、预付款比例、结算方法、建设周期、竣工期限、特殊事项处理、违约责任、验收等。明确发包方、承包方双方的责任,并据以办理竣工决算和资金转账等手续。

(二)工程项目中期———严格规范程序

财务部门依据工程合同设立明细台账,登记相关的合同金额、施工期间、各阶段完工进度情况、决算情况、各年度付款情况、累计开票情况等。按工程合同项目进行成本控制,明细单独核算,实施财务监督。

1.项目如未立项,或虽已立项,但未下达投资计划的项目,合同审计工作应当介入直至完成。对于超计划的项目,停止办理项目所需建设款项。

2.各业务部门根据工程进度计划,按月编制成本预算,并及时组织进行成本分析,对实施结果进行检查,制定改进措施。

3.进度款严格按照完成工作量及合同规定进行预付,杜绝超工程进度付款的情况发生。

4.完善资金管理制度。(1)根据项目管理策划书对项目资金进行估算和预测制定项目资金管理计划。(2)管理项目资金账户。严禁将资金账户出租、出借;严禁一人保管资金账户预留全部印鉴章;资金账户注销后的银行预留印鉴章必须全部上交企业。(3)资金控制分清项目性质,如材料款、设备款、进度款、余款、质保金等,同时提前申报归口部门使用的资金情况,不能不申报而临时动用其他项目的资金。(4)资金使用检查与分析。定期检查资金管理情况,制定相应的纠正和预防措施,必要时形成文件,以实施持续改进。

(三)项目后期———做到心中有数

1.待项目完工后财务部认真审核项目结算的发票、预算书、交工验收资料、决算书等,完成项目成本核算,为项目最后一道验收把好关。实施成本核算应当强调“四个确保”:(1)确保成本核算对象方法与项目责任成本范围一致。(2)确保当期成本开支情况真实反映。不得以估计成本、预算成本或计划成本代替实际成本。(3)确保项目成本台账与原始数据记录一致。(4)确保施工形象进度、施工产值统计、实际成本归集三者同步。

2.积极参与完工项目的后评估制度。从技术、财务和经济等方面,对各项指标进行分析总结,总结经验教训,为今后的投资决策提供参考依据。

3.后期考核。企业在项目完工或结束时、跨年度施工时、项目出现重大问题时,或企业认为有必要时,必须对项目成本进行考核,根据项目成本的考核结果按规定对相关责任人实施奖罚,考核内容包括这三方面:成本管控基础资料的收集、整理、保管及归档情况;项目成本责任制度实施情况;项目成本目标的完成情况。

三、管理会计对实施成本管控的作用

(一)经营管理水平得到提升

企业实施管理会计,通过成本监控的手段,汇集信息反映到决策机构,可以动态地调整经营策略,提升管理能力,能最大程度地实现经营目标。

(二)资源实现高效利用

企业实施管理会计,对项目资金实行集中管理、统一调配,可以提高资金的使用效率。同时,能够对项目资金的收支情况进行及时监督和控制,避免资源浪费和低效使用。

(三)经营风险有效控制

1.企业下一年度的经营情况,通过实施成本管控,提前暴露问题。

2.管理层参照成本管控结果,发现潜在风险所在,预先采取防范措施,规避和化解风险。

四、管理会计在成本管控中应用探索

房地产企业中,管理会计起到提高企业资金运转效率、加强资金控制的作用。管理会计师扮演着领导的参谋和助手角色,是企业发展的“助推器”。管理会计工作“未雨绸缪”,帮助企业管理层参照过去,预测未来。

(一)实施管理会计离不开管理层支持

1.“工欲善其事必先利其器”。管理会计是一项专业度很强的工作,需要设立独立的管理会计部门,专门负责对企业的整个管理活动、业务活动、财务活动进行监管。

2.保证管理会计师专职。管理会计师日常工作耗费大量精力,既要剖析资金流向,还去项目现场实践调查与理解业务。因此,不能安排兼职。

(二)实施管理会计离不开人才队伍建设

1.加强外部招引。管理会计不是一个技术岗位,而是一个管理岗位。要求执业人员不光专业知识过硬,熟悉财经法规和会计操作,还应对企业的市场定位、战略方向、经营模式等也要有所了解,具备一定的战略高度、管理水平以及创新能力。

2.重视内部培养。一名优秀的管理会计师往往是企业内部机制培养出来的。房地产企业人员流动性大,对于管理会计师这类核心人才,要做到“三心”:有心培养,悉心照顾,放心干事。

(三)实施管理会计离不开企业文化氛围

1.管理会计实施效果要得到有效的保障,一定程度上取决于领导层的价值观,将管理会计的方法运用到自己日常管理和重大决策中,不能为了自身利益和短期利益,而忽略管理会计的应用价值。

2.管理会计不能成为“无源之水无本之木”。企业要完善组织结构,各级部门要统一思想,上下齐心,正确认识、积极配合,推进管理会计在企业的实施。

3.管理会计实施需要制度保障。企业要建立完善的内控体系、管理流程,来为管理会计获取及时、真实的数据,明确各项管理会计指标考核的责任范围。

4.管理会计实施顺利与否,人是关键。一方面管理层要努力提升自己的管理水平、业务能力、领导能力以及团队合作能力,积极掌握新的会计理念和方法。

5.管理会计实施的条件是工作环境的改善。一是硬件支持,为管理会计部门提供更好的硬件设施。二是软件支持,企业要使用更加高效、精确的会计软件取代手工记账方式,提高会计工作的效率和效果。随着房地产行业进入“白银时代”,企业唯有“修炼内功”提升竞争力应对行业洗牌。房企受到融资限制、销售困难、价格折让、成本飙升等因素影响,逐步由粗放式管理向精细化管理转变。管理会计的推广使用是大势所趋,相信在不久的将来,会在房企成本管控中发挥日益重要的作用。

参考文献:

[1]包永生.企业文化建设在企业管理中的作用和应用[J].北方经贸,2015(09).

[2]张继德,姜鹏.我国管理会计理论发展中存在的问题和对策[J].会计之友,2014(23).

作者:张泽民 单位:南京江宁上坊建设开发有限公司

管理会计在房地产企业成本管控的运用责任编辑:张雨    阅读:人次