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投资性房地产会计论文

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一、投资性房产会计准则与公允价值关系解析

在我国投资性房产会计准则中有关公允价值度量的条款是:房产公司应该在会计业务期限结束时运用成本机制将投资性房地产做后续的核算:倘若存在充分理由并足以说明投资性房地产公司的公允价值可以稳妥地连续获取,即可选取公允价值计量机制。一旦房地产经营单位的计量机制得以约定执行,不允许再自由更改。基于此,我们会越发热衷于成本计量机制,仅当公允价值可以准确无误的获取时,才可选取公允价值计量机制。当进行房地产置换时,若采用了传统的成本计量机制,则把房产转换以前的财务账面价值当作转换之后的下账价值;若采用了公允价值计量机制时,把投资性房产更改为自用房产,则需把更改之日的公允价值当做自用房产的入账价值,公允价值与原来的账面价值的差额当做公允价值更改利益损失,把它计算在当时的利益损失之内,当自用的房地产或者以前的储备货物更改为选取公允价值计量机制进行计量的投资性房地产时,取用更改之日的公允价值进行计量。公允价值度量低于以前账面价值的数额当做资本公积金计算在所有者利益之内。当房产公司核实此项房地产资产时,那些原来计入所有者权益的资产更改为处置时期的投资利润。当采取公允价值计量机制进行会计核算时,不给投资性房地产实施折旧和分摊销售,要按资产负债明细表每日投资性房地产的公允价值当做基础条件来修正它的账面价值,公允价值和账面价值的所差部分计算在当时所在时期的收益之内。

二、新准则中公允价值计量的应用条件

能够确切的说,公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点,此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望,落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是,参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计,在国家推行新的会计准则之后,选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少,其相关统计结果的数据是:两千零八年四月二十七日,在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中,只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中,牵扯到数额规模最大的为中国银行,其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元,而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究,得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件,另外在具有很强约束力的前提下,还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。

三、投资性房地产公允价值的确定和作用

国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述,其核心意思是:一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见,一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动,能够导致资源分配的重新排序,其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述,其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以,投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算,那么,即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出,公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为,公允价值的裁定一定要符合下面的要求:A此商品一定要发生大量的交易数额;B此种交易一定是连续的,是发生在经营主体间长期的交易行为;C实施交易的价格是公开的、透明的,合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待;D实施交易的价格是随时都能够获得的,而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求,仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时,该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以,根据国际会计准则中公允价值的定义,投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说,我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形,此类交易都是一直持续发生着的,而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求,所以就整体上来说,我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么,公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢?市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格,也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知,投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以,可以把前述内容当作前期环节,即在可以获取公开公允的市场价格条件下,依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。

四、对投资性房地产后续计量工作的见解

依据上面所述内容,本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量,遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售,针对资产负债表日,实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时,都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换,由于投资的宗旨没有发生更改,更改的只是拥有财产的方式,故不可能出现转换过程的利益损失。

五、结语

通过上面对投资性房地产、会计准则、公允价值等概念的定义、产生、应用和作用等一系列的阐述,使我们对投资性房地产会计准则中公允价值的应用有了更深一步的认识。由于国家两千零六年新颁布的会计准则中推出了关于公允价值的衡算机制。所以,投资性房地产是国际上首先实施公允价值衡量尺度的实物资产,这种全新的度量机制在我国新实施的会计准则中得到了大量的应用。值此,我们要不断努力,促使其更加完善,从而更好地推动房地产业的发展。

作者:朱敬雯单位:山东省枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室

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