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地下商业空间经营管理研究范文

时间:2022-05-09 08:09:27

地下商业空间经营管理研究

1国内外城市轨道交通地下商业空间概况

1.1类别城市轨道交通地下商业空间主要分为以下几种:(1)站内商业主要是位于地铁站站厅层的商业。(2)车站通道商业和区间商业是为降低工程造价,提高施工便利性,新型施工方法以构筑结构空间的形式代替土方回填,节省地铁建设资金的同时,在站点附近和部分明挖施工区间上方形成的地下空间。(3)商业连通物业是为满足周边商业项目与地铁连通的需求或者规划的需要,在地铁车站与周边商业项目之间形成的地下空间。(4)独立开发的地下空间是位于地铁红线外,并取得土地使用权的独立商业空间。

1.2收入国内外轨道交通地下商业空间经营收入呈现以下特点:(1)轨道交通经营管理效益越高的城市,年收入越多。香港地铁作为世界上为数不多的实现盈利的地铁,车站零售业务年收入位居调查城市之首,上海其次,北京最低,详见表1。(2)近年来,收入不断增长。2009年至2012年上半年,香港车站零售业务收入以每年8%~11%的速度递增。(3)地下空间年收入、经营面积与轨道交通线网成熟度关联性不显著。深圳、广州轨道交通的运营里程仅为北京的一半,但是地下空间年收入却是北京的3~4倍。截止2012年底,北京地下空间经营面积仅为深圳的1/10,是广州的1/5。(4)采取的经营理念越先进,单位租金水平越高。香港的单位租金水平居调查城市之首。

1.3经营面积国内外轨道交通地下商业空间经营面积呈现以下特点:(1)城市轨道交通地下商业空间面积伴随城市轨道交通建设而逐渐形成并增多。深圳地铁一、二期工程共形成地下空间面积13.8万m2,三期工程将形成地下空间面积10.5万m2。(2)实现营业的地下商业空间占存量地下空间的比重偏小。截止2012年底,北京市轨道交通地下商业空间资源已探明储量达14万多平米,但受政策因素影响,截止2012年底,北京地区轨道交通地下商业空间营业面积仅占总量的3%。由于周边商业条件、设计预留条件不足,深圳地铁地下商业空间营业面积仅占总量的17%。(3)国外地下空间规模普遍较大,国内地下空间单体面积普遍较小。日本轨道交通地下商业空间体量较大,建筑面积通常在5~8万m2之间。加拿大蒙特利尔市2000年地下城室内行人通道已达30km。台北捷运系统地下街单体面积1350~33800m2不等。北京市轨道交通地下商业空间面积400~28000m2不等,除个别站点的地下商业空间体量可超过1万㎡外,其余站点平均建筑面积约为4000m2.

1.4经营业态国内外通常根据城市轨道交通地下空间面积大小、周边业态等明确其综合利用的目标和方式。对于面积小于1万㎡的轨道交通地下空间,通常与周边业态紧密结合,重点为乘客提供餐饮等便利性服务。北京地铁四号线动物园站地下空间建筑面积为3874m2,周边为大型服装批发市场和动物园,形成以满足出行需求的以即时消费品类(如饮料、报刊、即食食品类)为主,以应急性消费品类、季节性消费品类(如冷饮类)、服务类(如自助银行等)为辅的组合。对于面积1~3万m2及以上的轨道交通地下空间,往往以自身为主题进行业态规划。广州地铁一号线公园前站动漫星城广场为地下三层建筑,建筑面积达3.4万m2,由于其体量较大,且位于广州的北京路商圈,周边商业氛围良好,形成广州动漫网游体验基地和以动漫为主题的专业化商品贸易和流通平台。

2城市轨道交通地下商业空间经营管理模式分析

由于城市轨道交通地下空间经营管理中涉及到开发、建设、后期经营,因此分别对以上各阶段的模式进行阐述。

2.1开发模式城市轨道交通地下商业空间的开发模式主要有被动开发和主动开发两种。被动开发模式是指在建设轨道交通时,为了降低工程造价,以构筑结构空间代替土方回填所形成的地下空间,建设时只对空间进行预留,未能与轨道交通同步实施开发的地下空间。在优先考虑轨道交通建设进度的情况下,可采用被动开发模式。由于在轨道交通设计和建设时未能充分考虑地下空间的开发,后期改造投资成本较高,地铁建成后形成的地下空间商业价值大打折扣。北京地铁四号线动物园站地下空间就是在地铁四号线通车后开发的,虽然在轨道交通设计时已考虑商业经营,但未能同步实施,增加后期整改难度。主动开发模式是指在城市轨道交通建设的同时,轨道交通业主单位依托自身资源优势,主动对形成的地下空间进行开发的模式。可实现主体、规划、设计和实施的统一。在相关法律法规尚不完善、控规缺失的情况下,主动开发模式需要轨道交通企业和政府共同探索开发途径。该模式能够更好的解决地下空间客流组织和疏散等问题,降低地下空间后期改造成本。以北京地铁六号线常营站地下空间的开发为例,由轨道交通业主单位作为轨道、地下空间部分的统一主体,并将两部分统一报规,同步推进开发商开发部分、地下空间部分、轨道部分的设计,并通过扩标形式,由原轨道交通总包单位承担地下空间部分的,或转委托给地上开发商的总包单位,实现同步实施。

2.2建设融资模式目前城市轨道交通地下商业空间的建设融资模式主要有BOT模式、BT模式、自主投融资模式。BOT(Build-Operate-Transfer,即建设-运营-移交)模式。由于缺少建设资金,通常情况下,轨道交通业主单位引进合作方完成项目的投资、建设及运营管理,按约定支付租金,并在合作期满后移交轨道交通业主单位。该模式可降低轨道交通业主单位的投入,借助合作方的力量完成部分或全部投资,快速实现收入,缓解轨道交通业主单位的管理压力。但该模式下,资产价值未被充分挖掘,经营收益有限,且在合作过程中存在监管困难等问题。该模式在轨道交通地下空间建设投资中具有较强的实用性。深圳世界之窗北侧的地下空间,由益田集团负责建设和经营,经营期过后将项目无偿移交深圳地铁集团。BT(Build-Transfer,即建设-移交)模式。轨道交通业主单位作为项目发起人选择项目主办人,并由后者进行投资、融资和建设,在工程竣工后主办人按合同约定进行工程移交并从轨道交通业主单位处收回投资。该模式有助于缓解轨道交通业主单位当期资金压力,加快推进地下空间的建设。但该模式下,项目移交和付款具有强制性。该模式适用于需要与轨道交通周边物业一体化建设的地下空间,为避免重复建设,由一体化的物业建设单位承建。北京地铁大兴线生物医药基地站采用该模式,由龙湖集团负责建设,建成后由地铁业主单位回购。自主投融资模式下,本着“谁投资、谁受益”的原则轨道交通业主单位可获得最大收益,但同时需要承担全部风险。该模式适用于项目投资预期十分明朗或位于站厅的地下商业空间。广州、深圳、上海等地的站厅商业都由轨道交通业主单位自主投融资建设。

2.3经营模式商业地产的经营模式有投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营。作为城市轨道交通的业主单位,轨道交通企业难以实现单纯的对轨道交通地下商业空间的投资经营。同时,轨道交通作为一种准公共产品,各城市地下商业空间的建设尚未形成业务外包、特许连锁和战略联盟,因此经营管理模式主要以委托经营、租赁经营和直接经营为主。委托经营模式指轨道交通业主单位寻找实力强大的合作伙伴,实施对商业场地从前期策划、招商到后期经营管理的全面承包。该模式下合作方按照合同条款进行日常管理,轨道交通业主单位负责协调与监管。该模式有利于转移经营中手续办理、后期经营管理、安全管理责任等方面风险,可借助专业成熟的商业经营管理公司建立一个稳定的市场环境,培育自身经营团队,减少后期管理成本,在成长期中实现收益的最大化。但该模式下,轨道交通业主单位自身管理能力提升缓慢,后期监管存在困难。该模式适用于前期手续不全、规划设计和设施尚不完善的体量较大的地下商业空间或者点多、面广、线路长、面积小的地下空间。目前,该模式受到各地轨道交通企业的青睐,并已成功运用到各类地下商业空间的经营管理中。租赁经营指由轨道交通业主单位自主投资、自行策划、自主招商、自行管理或外聘物业公司开展轨道交通地下商业空间的经营与管理工作。该模式下轨道交通业主单位可独享开发利润、收益率最高,但前期投入和后期管理成本较高,且需独自承担经营风险和全部安全与管理责任。该模式适用于面积较小,便于管理的,处于成熟区域的地下商业空间。广州地铁一号线烈士陵园站地下空间,面积为528m2,广州地铁公司自行经营,在其内引入无明火的大禾寿司店和衣本色服饰店,经营现状良好,收益颇丰。直接经营是基于轨道交通业主单位具有运作品牌或直接产品的情况下开展的。该模式下,轨道交通业主单位将获得产品全价值链收益,但需要有成熟的项目和较大的前期投入,且风险较大。该模式应在轨道交通企业已经具备成熟产品和良好市场预期的情况下运用。如北京地铁新线纪念车模就是在北京地铁四号线动物园站地下空间直接发售的。

3存在问题

目前,各城市都在积极开发利用轨道交通地下商业空间,依托轨道交通建立地下空间体系也将成为未来城市化发展的新趋势,但城市轨道交通地下空间经营开发中仍存在政策法规、开发、建设融资、经营上的问题。(1)政策法规:我国涉及地下空间的规划、建设和管理的法律法规中缺乏对地下空间投资、规划、供地、建设、权属登记、建后管理等诸多方面的具体规定,致使轨道交通地下空间开发利用缺乏依据。(2)开发:被动开发模式使部分地下空间由于未预留足够的出入口等条件而无法开发,未考虑外电源、外水源接入而增加大量开发成本,在引入车站和周边客流方面考虑不足而无法带来更高的商业价值。如北京地铁大兴线高米店北站地下空间唯一的出入口与车站环控机房直接相连,空间整改难度较大,预期收益远低于投资,因此暂不具备开发条件,处于闲置状态。(3)建设融资:BOT模式虽可缓解轨道交通业主单位资金压力,快速实现收益,但收益相对较低。BT模式虽然缓解了短期资金压力并可实现较高收益,但具有强制性付款风险。轨道交通业主单位有限的资金可能无法完全满足与日俱增的地下空间投融资需求,新的建设融资模式有待进一步探索。(4)经营:委托经营模式以其风险低、收益稳定深受各地青睐。北京、广州、深圳等地普遍采用该模式经营地下商业空间。但该模式下,收益较低,因此新的经营模式有待进一步探索。5建议以城市轨道交通地下空间资源为载体实现轨道交通的可持续发展,离不开对轨道交通地下空间资源政策法律、开发模式、建设融资模式、经营模式的完善。(1)政策法律:积极推动相关法律法规的建立和完善,以地下空间的便民服务特性为突破口,以公益创新推动政策创新。政府应逐步明确地下空间综合开发的主管机构、执行机构、资金来源、开发规划、开发内容、开发项目的管制、土地取得及开发方式、申请文件及审查程序、监督、处理、处分及奖励等,并出台经济类、行政类、计划类的扶持政策。(2)开发模式:充分利用城市轨道交通网络化特点发展地下空间业务,以“点”带“线”,以“线”建“网”,构建系统化、规模化、网络化的轨道交通地下空间体系。摸清轨道交通地下空间资源的总量,供给与有效供给、需求与有效需求,存量资源与增量资源的分布等,统筹安排开发时序。变被动开发为主动开发,实现地下空间与地铁的同步规划、设计和建设,统筹考虑地铁与地下商业之间的关系,为其预留良好的开发条件。(3)建设融资模式:争取将轨道交通地下商业空间投资全部纳入地铁概算,对于无法纳入地铁概算的,积极引入社会资本,灵活运用现有建设融资模式,探索上市融资等其他新模式。(4)经营模式:巩固现有经营管理模式,加强合作,逐步建立高素质的自身团队,实现租赁经营和直接经营。

作者:梁衡义李涛黄垚单位:北京大学经济学院北京市基础设施投资有限公司

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