新型城镇化和农村土地流转研究范文

摘要：

人地挂钩就是实行城镇建设用地增加的规模与其吸纳农村人口进入城市定居的规模挂钩；城市化建设用地增加的规模与其吸纳外来人口进入城市定居的规模挂钩，达到以人定地，地随人走的效果。

关键词：

人地挂钩；城镇化；农村土地流转

一、新型城镇化建议

1）建设用地的标准进行区别化。考虑到城镇整体空间体积等等各方面因素，目前平均到每人的城镇建筑建设用地小于100平方米的城镇，以每人100平方米的新标准计划安置新增的城镇建设用地来安排新进城落户人口；目前平均到每人的城镇建筑建设用地在100-150平方米之间的城镇，以每人80平方米的新标准计划安置新增的城镇建设用地；目前平均到每人的城镇建筑建设用地大于150平方米的城镇，以每人50平方米的新标准计划安置新增的城镇建设用地。对于超大和特大城市里的比如北京上海广州的中心城区，原则上不应安排新增建设用地来吸纳新增农业转移人口。

2）在总体上对计划实施进行统一的管控。社会经济的区域性发展水平，国家土地的整体利用状况，节约用地的要求以及我国人口规模等各方面因素都是制约我国进行土地利用整体规划，城乡区域规划安排和修订的非常重要的因素。尤其是新进城需要落户人口的流量和方向，城镇新增加的建设用的规模的安排。在这基础上如果原来的规模还是无法满足新进城人口落户的土地需求的，可以对规划进行适当的调整。

3）对城镇用地的计划进行重新的安排或改进。跟据我国的规划要求，应当加大对每年新进城需要落户的人口数量的考虑和规划，对每年的用地规划进行合理安排，在用地需求方面要充分保障新进城需要落户人口的用地权益。前一年的各省市的新进城需要落户的人口规模以及计划指标的科学分解，国家应当进行充分的考虑并给出指导性政策以及意见。经过对上一年的所管辖市以及县的新进城需要落户的人口规模的审核和分析，各省市应当安排专项的指标用于规划。各县组织自己的城镇建设时，要合理安排优先吸纳新进城落户人口的城镇用地。

4）对土地供需结构进行科学合理的规划。各县市区在对各自地区进行统一的建设用地规划时首先要以方便新进城落户人口的民生问题为要求，统筹规划各个行业的建设用地的供给，方便人们的生产生活。尤其是对落户人口的住房保障，在安排合理的必要的城镇产业用地是，要科学合理的考虑到教育，医疗，养老以及就业等各方面的民生要求和基础设施的建设。

5）对农村土地利用率的提高。结合我国农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，通过整理复垦，增加耕地面积。2015年11月3日《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（以下称建议）正式公布。《建议》提出：维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。我国宅基地改革作为一项部级具有战略意义的工程，它牵扯到宅基地使用权的取得，流转，处分和退出等很多方面法律制度的再次设计规划和安排。在这其中宅基地使用权流转是改革的关键点。在当今国家新形式下，改革创新当下的宅基地流转制度显得极为紧迫，这关乎着我国亿万农民财产权的保护问题，农民致富增收的实现问题，以及我国实现我国伟大的中国梦的关键问题，这就要求我们要打破现行的法律设计和制度的藩篱。

二、农村土地流转建议

1）对土地的征用制度进行进一步完善，对土地的征收范围进行科学性缩小性规划，对征收目录要积极探索，科学为本，公共利益用地的划分进行严格科学的审查和鉴定，遵循合理征收，规范征收，多元化征收的原则，一切为了农民的利益，一切以被征地农民的利益为基础。出于国家公共利益的考虑。国家在对农民进行征收后应当给予一定的补偿。但是在实践过程中，有些地方政府没有很好的利用资源，没有对国家资源进行合理规划，科学使用，虽然是以公共利益的名义征用了农民的集体土地，但是有一些没有真本实干的政府却将土地使用在房地产开发，企业项目建设如已饱和的煤矿产业上，给国家人民造成了不必要的损失。而且在补偿农民方面，我国规定的补偿费是由土地补偿费和土地安置费组成，两者相加不超过土地前三年平均产值的30倍。而且如果依照农业种粮的国家标准来补偿，一亩地的平均毛收入为1000块钱，每亩30倍是3万元但是被征用成楼房后，商品房或者是工厂用地的每平米市值至少为5000元，这对农民赖以为生的用地也是一种浪费。

2）进一步加强对农村集体经营性建设用地的市场准入制度的建立，让农民拥有对自己集体建设用地的出让，租赁，入股的能力。划清入市范围，明确入市途径。近些年，通过“卖地”一些地方政府获得了一笔很大的财政收入，使区域的经济活了有限的活力以及对各自地区的发展有了一定的帮助，但是土地资源终归不是取之不竭用之不尽的。我们反观农村集体经营性的建设用地的需求之一就是城市及各个地区在城市扩张过程中把周边的农村和乡镇一齐并入。在建立入市制度之后把农村里面相当于村办企业，工厂等农村集体经营性的建设用地纳入其中，并且让他们这些建设用地拥有和国有土地一样的权利和市场价格。使农民们拥有出让，租赁，入股等多种方式来参与到土地流转当中去，使得集体经营性土地实现保值和增值。

3）农村宅基地制度要进行进一步改革和完善，使得进城落户的农民可以有机会自愿有偿或者转让宅基地，还有就是要推动宅基地审批制度的改革。我国宅基地试点改革已经进行一段时间了，其遵循的基本原则就是一户一宅，将来国家会采取“很简单很暴力”的方式对一户多宅和宅基地闲置等历史问题采取措施，那就是进行征税。如果超过了国家标准，面积过大的宅基地要进行征税。如果是在人均耕地少，制造业和服务业比较发达的地区，或许不会再进行单个分散的宅基地分配，而是要建设集中性的农村住房，在住宅小区里面实行一户一宅。如果是已经在城镇里面落户的农民，它们遗留在村里面的宅基地可以在自愿的情况下，有偿退出，但是必须是在本集体流通，由村集体出资购买。

三、组织实施建议

1、落实地方责任

各省(区、市)人民政府对本行政区域人地挂钩机制实施工作负总责，要切实加强组织领导，尽快出台实施细则，确保政策措施落实到位；根据本地实际，可对进城落户人口新增城镇建设用地标准进行适当调整，幅度控制在10%以内。对非农业转移落户人口和取得居住证的常住非户籍人口，各地要根据实际需要适当安排建设用地。

2、强化部门协同

建立推进人地挂钩机制的部门协作机制，由国土资源部门牵头，发展改革、公安、住房城乡建设等部门参与，加强配合协调，做好政策衔接。国土资源部门会同发展改革部门负责提出吸纳农业转移人口落户城镇的基础设施、公共服务设施、配套产业建设用地需求，制定和实施进城落户人口用地政策。住房城乡建设部门负责城镇规划、用地结构布局，以及住房和市政设施建设用地需求及结构预测等。公安部门负责核实汇总下一级人民政府报送的上一年度进城落户人口数据，提供给国土资源、发展改革、住房城乡建设部门，并报送本级人民政府，作为实施人地挂钩机制的重要依据。

3、规范政策实施

公安部门要加强对户籍管理的监管，防止出现为片面追求城镇化用地规模而更改户籍、农民“被市民化”等现象，保证农业转移人口进城落户的真实性和准确性。现阶段，不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。要加强信息化建设，实现人口、土地等基础数据跨部门共享，对进城落户人口和城乡建设用地变化情况实行动态监测。对于政策实施过程中出现的失职渎职、弄虚作假等行为，要按照有关规定予以严肃处理。

4、加强宣传

引导充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体，准确解读人地挂钩机制的重要意义、政策内涵和工作要求，合理引导社会预期，形成广泛共识。在实施过程中，要认真做好宣传，及时回应群众关切，为加快农业转移人口市民化进程、推进新型城镇化发展营造良好社会氛围。

5、做好总结评估

各省(区、市)人民政府要对人地挂钩机制实施进展情况进行年度总结，向国土资源部报送有关情况。国土资源部会同有关部门建立跟踪分析机制，每年开展总结评估，进展情况向国务院报告；对于好的经验和做法，要及时研究推广；对于实施中出现的问题和困难，要加强沟通协调，认真研究解决，不断完善政策，确保人地挂钩政策措施落到实处，取得实效。

参考文献：

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作者:李义楷 单位:山西财经大学法学院