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项目融资对城市土地储备的必要性探微

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由于土地具有不可再生性,面积固定性等特性而成为一种特殊的稀缺资源,在人类的开发利用下价值有增无减,尤其将农业或工业用地开发整理变更为商业或住宅用地,价格能翻几十倍甚至上百倍。而目前我国储备的土地大多为增量建设用地和少部分存量建设用地,这部分土地由于当时用途的原因在收购时价格并不高,这些土地经土地储备中心收购开发后推向市场价格就倍增。还因土地位置的固定性和稀缺性,在项目融资中作为担保品能为项目各参与方减少投资风险的顾虑。在项目融资融资中,投资者最关注一个问题就是项目的盈利能力,所以土地储备项目良好的收益和极大的盈利空间为实现城市土地储备项目融资提供了根本保证。

房地产市场的规范为实施土地储备项目融资提供了条件

随着我国房地产行业逐渐规范,房地产相关企业的纵向联盟将成为房地产企业实力增强的契机,也将成为市场演变的一大特点。目前全国房地产开发企业已呈现出集中化的趋势。在外资的大举进入和我国房地产市场逐步规范的背景下,房地产开发企业必然会经历一场变革,为了在这场变革中成为最后的赢家,它们要么在市场寻求战略伙伴,要么利用其他集团公司的绩优行业优势,要么采取强强联手的方式,借壳上市、借船出海,通过整合来壮大自己的实力。整合之后,那些有资金实力和信誉品牌的开发企业将会在激烈的竞争中脱颖而出,并不断自我壮大,而那些资金实力较弱、信誉较差的房地产开发企业则会在激励的竞争中被资金实力雄厚的企业吞或者并被淘汰出局。

据报告显示:“中粮公司拥有在建拟建项目12个,占地面积243.89万平米,规划总建筑面积295.03万平米,其中上半年住宅新开工23.3万平米。2010年至今公司共花费24.32亿元,分别在北京、杭州和成都获得4块土地,新增建筑面积32.17万平米。未来公司还可能通过以下渠道获得土地储备:1)、《深圳市城市更新办法》的出台将有助于公司以较低的成本取得土地储备。目前公司工业地产可出租面积共计106万平米,根据2009年年报披露,公司已计划2010年完成22区、26区旧改专项分析报告并申报25区单元更新计划。2)、收购大股东资产。公司计划向原股东配股募集资金收购大股东中粮集团下属五家公司股权,该配股方案已获股东大会审批通过,目前已上报证监会审核。3)、大股东中粮集团作为国资委核定的16家以房地产为主业的央企,公司未来将有望从央企整合中受益。”另外,随着土地供应方式的不断调整和土地出让金支付方式等种种政策的出台,无疑抬高了房地产开发行业的进入门槛,不仅曾经“空手套白狼”的方式已经失效,而且随着整顿房地产市场力度的加大,即使有了开发资质却没有雄厚的资金实力同样也无法进入房地产开发市场或者说同样也无法在地产开发市场内获胜而被自然淘汰。反过来讲,有着雄厚的资金和良好的信誉的企业,就可以通过产品支付方式或远期购买的方式进入土地储备领域提前为自己储备土地,例如安庆市政府与碧桂园集团控股有限公司签订了土地一级开发合作协议,其中安庆市土地收购储备中心代表政府作为一级开发主体,碧桂园集团控股有限公司作为一级开发合作伙伴,合作开发东部新城商务区碧桂园项目。

低风险为实现土地储备项目融资提供了保障

随着中国经济迅速发展,城镇化率也随之提高,城市规模迅速扩大,城市土地面积紧张,土地的稀缺性就表现得淋漓尽致,所以投资土地的风险就必然很低。主要表现在以下几个方面:

第一、由于城市化进程速度不断加快,而城市土地面积又十分有限,土地在使用过程中就表现得十分稀缺,所以土地资产具有其他资产不具备的保值增值的特性,所以投资风险小。

第二、通过将项目融资引入土地储备,一方面用活民间资本,防止民间资本外流,另一方面不仅为政府减少了财政开支,还能增加政府财政收入,实属一举多得的事,容易得到政策的相关支持,从而融资风险小。

作者:王紫琼单位:广西财经学院经济与贸易学院

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