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金融支持房产业稳固发展探究

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房地产市场泡沫现状和存在的问题

货币超发导致了房地产泡沫。2002年底,我国广义货币18万亿元,而2012年5月广义货币已超过90万亿元,不到10年的时间,广义货币增长了5倍。扣除实际经济增长,10年间我国货币超发大约50万亿。由于严重的负利率,人们把钱存在银行会有损失,因此,有钱人宁愿买别墅养草,也不愿把钱存在银行。超发的货币绝大多数都被房地产市场吸纳,直接导致了房地产市场的泡沫和空置。过去10年中,我国房价平均飙涨5倍。房地产泡沫从一线城市,如北京、上海,逐渐向二线城市如哈尔滨、石家庄扩散,最终扩散到全国所有城市,无论是大都市还是小乡村。

2003年以来,受住房投资需求拉动,中国房价大幅度上涨。住房既是消费品,也是投资品。作为消费品,住房的需求是有限的;与消费品不同的是,房地产作为投资品,低利率、宽松的信贷和房价上涨的预期等因素都会推动房价的大幅上涨,房地产市场的投资需求非常大。货币政策的极度宽松,极大地刺激了房地产的投资需求,使房价急剧飙涨。由于房地产吸纳了大量的资金,所以通货膨胀很低,但繁荣背后却隐藏着巨大的、灾难性的危险。如果房地产市场资金链断裂,银行、政府和居民户难以独善其身,房地产价格下跌引发的金融风险和消费者的悲观预期,会使中国陷入严重的衰退。

房地产市场泡沫形成的原因

一是地方政府推动了房地产泡沫。地方政府缺乏有效的税收来源。为了政绩,地方政府在招商引资的过程中,竞相压低土地价格。外商来投资,当地政府免费提供土地,给予税收优惠,甚至政府补贴。从农民手中征收来的土地,需要按市场价给予补偿。地方政府储备了大量从农民、市民手中征过来的土地,而征地费用都来自银行,这便是几十万亿元地方债的由来。土地免费给了投资商,大量的征地成本最终都转嫁给了少量的商品房。除了工业用地,少量商品房还要缴纳绿地费、交通费、保障房用地等经费。商品房土地采购成本的大幅增加,推动了房地产泡沫的形成。

二是金融机构推动了房地产泡沫。2008年底,为了应对全球金融危机,中央银行推出了极度宽松的货币政策。由于中国货币的传导机制严重失灵,名为重点项目、民生工程和中小企业,实际上相当一部分资金流向了房地产,占全国企业总数99%以上的中小企业,贡献了50%的GDP,最后得到的贷款不到信贷总量的10%。这使中国经济陷入了困境:一方面是流动性严重过剩,引发通胀和房地产价格泡沫,另一方面,重点建设项目、民营企业和中小企业却非常缺少资金。由于货币超发引发了严重的通货膨胀和资产价格泡沫。为了对抗通货膨胀,中央银行不得不紧缩信贷和增加利息,这会导致房地产抵押贷款成本上升,居民户违约风险大幅增加,银行坏账增加会刺破房地产市场泡沫。

三是资本流入推动了房地产泡沫。2003年以来,伴随着人民币的升值预期,大量国际资本涌入中国房地产市场。当消费者预期房地产价格会上涨时,很多资金流入了房地产市场;当预期房地产市场不好时,资金迅速变现离场。外资的涌入和流出,增大了房地产市场泡沫的幅度。热钱通过房地产市场的投机,从中赚取了巨额的利润,导致中国的中产阶层也买不起房子。2010年以后,随着中央银行货币政策的紧缩,以及欧美国家相继陷入债务危机,热钱开始离开中国。很多机构认为,美国已度过深度衰退,经济开始缓慢复苏,股票价格低,房地产价格也低,很多机构开始抄底美国理论探讨市场。很多热钱卖出中国股票,卖出中国房地产,卖出人民币。热钱大量离开中国,可能会刺破中国房地产的泡沫。

四是实体经济缺乏吸引力导致了房地产泡沫。从中国货币传导过程来看,货币宽松,大量资金会流入国有企业,而大型国有企业会进入房地产市场,一掷千金,拍出大量地王。相反,民营企业和中小企业非常缺少生产性资金。一方面房地产泡沫越吹越大,另一方面实体经济又饱受缺少资金之苦。房地产价格上涨,导致房租增加,带动原材料和工资价格上涨,导致企业生产成本大幅提高。物价持续上涨,导致居民户实际可支配收入连续下降。由于购买力下降,对商品的需求也在减少。一方面生产成本增加,另一方面销售价格下降,双向挤压的结果是实体经济生存日益艰难,很多企业陷入了亏损。受房地产暴利的吸引,大量企业涌入房地产,导致经济泡沫化。经济泡沫越来越大,总有一天,房地产泡沫一定会破灭,到时中国经济会陷入严重衰退。

金融支持房地产市场健康发展对策

一是深刻认识货币超发和房地产泡沫对国民经济的损害。货币超发对国民经济的损害体现在以下几个方面:第一,货币超发损害了经济效率。我国近十年全要素生产率不仅没有增加,还在下降。这意味着我国货币使用量的大幅增加,导致了资源使用效率的降低。第二,楼市泡沫导致了富者愈富、穷者愈穷。据报导,中国的有钱人,60%以上与房地产有关。房地产泡沫导致一部分人富甲一方,多数人却因物价上涨而更加贫困。第三,楼市泡沫造成了资源的极大浪费。高高在上的房价,吸纳了大量的资金,导致房地产市场供给过剩,大量房屋空置,造成了资源的浪费。第四,楼市泡沫挤出了消费。由于房价太高,买一套房子需要动用几代人的储蓄。买了房子之后,几代人的消费能力会全面下降,最终会妨碍经济增长。只有人们深刻认识了房地产泡沫的巨大危害,房地产泡沫才可能被刺破。

二是重点建设社会主义保障房。房地产是社会政策的组成部分,而不应该是经济政策的组成部分。住房、社会保障、医疗和教育等社会领域,是一个社会稳定的基础。在中国,各级政府把房地产视为经济政策,通过和开发商结盟,利用高价获取暴利。大量的国有企业也跑马圈地,投资房地产,赚取巨额利润。房地产泡沫导致两极分化,会威胁政权的稳定。因此,我国应当建设大量的保障房,解决低收入人群的居住问题。保障房是社会主义的一个组成部分,政府应该在卖地款中拿出很大比例,建设保障房,以解决低收入人群居住问题。如果住房成为极少数人牟取暴利的工具,那么绝大多数人就必然失去住房,这必然加大社会的两极分化,甚至对政权的稳定也会造成极为不利的影响。

三是采取差别化信贷政策。中国货币传导机制严重失灵,一方面流动性过剩导致房地产泡沫,另一方面重点工程、中小企业和民营企业还缺乏资金。因此,我们必须采取差别化的信贷政策:即对于重点工程、中小企业和民营企业要保证充足资金供给,同时对于房地产领域要采取资金控制,避免大量资金进入房地产市场,以缓慢挤出房地产市场泡沫。由于房地产市场存在自住需求和投资需求,而房地产泡沫是由投资需求导致的,因此,我们要保障自住需求,抑制投资需求。因此,对于房地产贷款也要采取差别化政策。对购买首套房的家庭,首付为30%,利率最低为7折。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对第三套及以上住房的,银行不能提供任何贷款。

作者:郑连成单位:哈尔滨金融学院

金融支持房产业稳固发展探究责任编辑:陈老师    阅读:人次