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银行房地产金融业务创新机制研究

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【摘要】

房地产业是当前我国市场经济体制中重要的业态形式之一。房地产行业对资金的依赖程度很高,也容易受到银行金融政策调整的影响。为配合新时期国家宏观调控政策,银行既要根据自身业务特点设计满足房地产行业健康发展的新型业务产品,又要相应地设计风险防控机制,最大限度确保资金安全。

【关键词】

银行;房地产;金融业务;创新

房地产业是我国当代市场经济中最为重要的业态形式,房地产金融业务是各大银行金融机构的重要业务。近年来,随着国内房地产市场的火热,银行的房地产金融业务规模不断扩大,资金流动速度不断加快,在银行金融业务中所占的比重也在不断提高。对于银行金融机构来说,既是机遇,又是挑战。随着国家宏观调控政策持续发挥效果,房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说,既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品,又要实施积极稳健的风险防控制度,最大限度地确保资金安全。

一、银行房地产金融业务创新发展现状

房地产属于资金密集型行业,对于银行资金的依赖程度很高,带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来,房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点,很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节,设计了一批金融业务产品,包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要,又获得了极高的经济效益,银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。与此同时,由于房地产行业属于高风险行业,相比于其他银行金融产品,其执行周期相对较长,稳定性不强,资金风险较高,而且带有极强的隐蔽性和突发性。很多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善,导致资金受到严重损失。因此,推进银行房地产金融业务创新,关键在于采取积极稳妥的措施。

二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义

1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分,也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来,新一届党中央领导集体全面深化改革,对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此,各大银行进行的房地产金融业务创新,实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路,同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。

2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式,其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面,银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式,将生态、环保等概念引入其中,将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面,通过建立房地产企业信用等级考察机制,将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩,形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”,促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。

3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展,进一步扩大银行资金规模,提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”,加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善,可以预见,未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下,银行创新房地产金融业务模式,是优化内部战略格局的有效途径。

三、房地产金融业务创新存在的主要问题

业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力,也是银行适应市场和客户发展需要,完善自身业态的重要途径。当前,国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题:

1.顾客覆盖面大,诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大,既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企业、建筑企业及个人,也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中,集中存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题,给银行资金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金,加之担保制度不完善、责任追查机制不健全,导致很多银行的房地产金融业务中存在大量的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健全,导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情绪,影响业务实施效果。

2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。很多银行受制于内部管理体制的影响,很难实施一些新型的金融业务,基层银行若要开发一些新型的金融业务产品,必须要报请上级银行进行逐级审批,这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性,也丧失了新型业务开发的有利时机。此外,国内还有大部分银行存在资产负债结构不合理的问题,防范金融风险的能力有限,风险较为集中,这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。

3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内市场经济的重要业态形式,国家一直对房地产行业的实施严格的宏观调控,阶段性出台一些政策措施,实现调控的预期政策目标,银行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作为资金密集型行业,房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远远超过其他行业,这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。

4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响,房地产金融业务创新面临一定的困难。此外,政府行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。

四、对推动银行房地产金融业务创新的建议

1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说,在创新房地产金融业务的过程中,应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读,准确把握未来国内房地产市场发展的趋势,根据国家宏观调控政策的发展变化,积极探索推进房地产金融业务创新的新思路、新办法。

2.树立风险防控意识,建立风险防控制度。银行在创新房地产金融业务的过程中,应当牢固树立风险防控意识,将全部创新业务模式置于风险防控的范围之内,并建立完善科学的风险防控体系,从事前、事中和事后三个方面实现对房地产金融业务产品安全的全面防控。加强贷款的事前审查,选好新业务产品的投放项目及投放对象;合理实施贷款项目审批,规范贷款资金发放;定期加强对贷款对象经营情况、财务状况等的监控和考察,当发现到可能危害到资金安全的苗头和现象,要及时按照规定进行处置。尽量降低风险发生的机率,增强抵抗风险的能力。

3.加强贷款担保管理。在推进房地产金融业务创新的过程中,银行还要加强贷款担保的管理,对贷款担保人的资质进行详细审查,完善担保人审批管理程序,通过规范第二还款来源管理,从源头上实现风险防控的目标。

4.尽快建立完善信用考核体系。全面建立社会企业、事业单位及个人信用考核评价体系,完善失信考核评价指标体系,实现资源共享,在统一的平台上对房地产金融业务的申请人诚信状况进行评估,提高金融业务的审批效率。

5.完善相关法律法规。有关部门要进一步完善《担保法》、《银行法》等相关法律,为银行创新金融业务提供有力的法律依据,同时尽快出台《不良贷款管理办法》等政策法规,从实践层面上为房地产金融业务创新提供指导。

参考文献:

[1]尹龙.金融创新理论的发展与金融监管体制演进.金融研究,2014(23).

[2]徐融.银行房地产金融业务创新及风险控制研究.金融论坛,2010(9)

作者:徐碧赢 单位:中国邮政储蓄银行股份有限公司辽宁省分行

银行房地产金融业务创新机制研究责任编辑:沈应婷    阅读:人次