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房地产行业财务风险分析与防范策略

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近十年来,改革开放带动我国市场经济的蓬勃发展,我国的房地产业也蒸蒸日上,机遇伴随着风险。由于我国房地产起步晚、管理混乱,房地产企业大部分都有着较高的资产负债率,一旦出现财务问题,其产生的后果巨大。因此,对我国房地产企业财务风险现状分析,为防范我国房地产的财务风险提出理论依据,促进房地产业的稳定发展。

一、房地产业财务风险现状分析

1.筹资渠道单一。我国房地产企业筹资方式比较单一,银行信贷至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,房地产的开发资金有超过70%源于银行信贷,房地产泡沫风险大部分由银行承担,几乎所有的其他行业都与银行息息相关,牵一发而动全身。因而,改变这种以银行为主导的房地产融资模式刻不容缓。虽然我国自筹资金在逐年增加,但是银行借贷还是占主要来源。

2.资产负债率偏高。企业在经营过程中,负债率过大将会加大房地产企业的风险,如果资金流出现问题,企业会出现经营困难、缩小规模甚至是破产等后果。所以大部分企业的负债率应该保持在50%左右,也就是借入资本与自有资本保持平衡。像万科、保利这种大企业资产负债率都高达近80%,就不难想象那些规模较小的公司了。大多企业都保持一个高负债率的原因就是因为当这些借款资本的利润率超过借款率,公司将获得更大的收益。而且有些负债利息很低甚至没有,像预收款项和应付款,相当于被公司无偿占用,公司乐意为之。银行借款和企业债券需要定期支付利息,尤其是银行借款利率较高,效益不好的房地产企业有可能会承担不起高额的利息费用。

3.资金回笼慢。房地产行业不同于普通的制造业和服务业,涉及到建筑的设计建造、销售售后,它的经营过程都比较长,从前期审批、规划、投标购买土地的使用权以及后面的建造都是一个非常漫长的时间,房子建好了并不是立刻就能卖出去的,有的甚至一直闲置,由于各种原因卖不出去;而在房子卖出去之前企业就需要不断地投钱进去,并不会取得收益,所以说房地产的资金回笼慢。另外由于现在的销售策略几乎所有地产企业都是实行分期付款的,虽然企业也获得了额外的利息,但是这也在更大程度上延缓了资金回笼的时间。

4.盲目投资。一方面,鉴于房地产行业是超高的利润。在这种利益的驱使下,才会出现国内现在“全民炒房”的热潮。房地产企业更愿意投资那些高收益的豪宅以及高档住宅,对为占社会大部分人口的普通群众提供廉价房子却兴趣索然。另一方面,由于供需关系矛盾,楼盘空置率高,另一反面很多人买不起房。供求矛盾就会进一步恶化。由于这两方面以及其他可能的原因,现在“鬼城”已经屡见不鲜了。

二、房地产企业财务风险的成因

针对房地产的财务风险成因,我们可以从内部原因和外部原因两个方面分析。

1.企业内部的原因。①行业特性。房地产这个行业很特殊,需要比汽车行业还多的前期资金投入,需要仅短于医药行业的资金占用周期,具有资金密集型的特性。从房屋的建造过长,到后面房屋销售的不稳定以及应收账款的回收,房地产存在着各种不确定。这些都会给地产行业的财务状况带来挥之不去的阴影。②资本结构不合理。我国房地产商一开始资金并不足够雄厚,之所以还有这么多的地产商发展起来,大半要归功于银行的支持。但是这种支持却造成了地产商财务上的依赖性。经统计,我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上。虽然现在已经有一些地产领头羊开始向证券市场融资转变,但是还需要很长的路程。而如果企业一直保持这样的情况,从企业到银行无论哪一方出现了问题,都将引起巨大的财务危机。

2.企业外部的原因。①政策环境的抑制。房地产与社会的各行各业息息相关,从房地产起始阶段,国家很是关注,从起始时期的大力支持,到地产过热时候的货币财政政策的干预,都表明了房地产是政府眼中的焦点。所以,房地产业的情况还与该时间段的政府政策导向有关。国家干预有廉租房建设、提高首付比例、提高利息率等以及各项税种的征收。一方面,国家颁布的交易政策也会影响到房地产,主要是因为这些政策会影响到大众的购买意愿,从而影响到房地产商的销售量。另一方面,作为房地产商最重要的是土地,国家土地政策发生变化,房地产的经营肯定也会发生变化,如果土地开发区价格变得太高,开发商的成本必定升高,然后企业就会提高销售价格,从而影响销量,这都会造成财务风险的。综上所述,国家政策是房地产业的风向标,国家政策会影响房地产的发展。②经济环境低迷。经济低迷的时候,每个行业都会受到影响。每个国家甚至地区都有它自身的发展周期,当当地处于发展周期的上升阶段时,房地产行业也会跟着繁荣,当发展到了峰点,超出当地所能承受的,就会衰退下来,最先受到冲击的都是房地产。房地产由于资金占用期长回收慢的特点,经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。③市场环境供需不合理。市场经济的根本就是经济活动是由市场来影响发展的,如果供需不合理必将不容于市场。而随着我国经济的发展,国家对房地产行业的重视,房地产出现了严重的不合理现象。像北京、上海、深圳等国内数一数二的城市,房子明显供不应求,而一些二三线城市,却随着房地产行业的过热,出现了供大于求的现象。许多房地产商并没有长远眼光,只聚焦于高档房产与豪宅的投资开发,形成了浪费闲置,却不愿把眼光放眼于占社会主群体的普通消费人群。结果是,地域差异、产品开发单一造成的供需不合理会造成企业的财务风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

1.拓宽筹资渠道。房地产企业开展经营活动的起始就是筹资,而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资,银行信贷的主要缺点是利息高,企业无力承担高额的利息费用,发行股票可以解决这个问题,一是股票没有利息,只需付股利,把风险分散于个个股东身上。二是可以解决银行的压力,不用银行独立承担。三是房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券,虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势,最重要的就是利率低,而且稳定,可以很大程度上降低房地产企业的融资成本;期限也比银行信贷更长,企业的偿债压力更小;四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式,优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下,房地产企业必须寻求其他的资金来源,否则只有那些资金雄厚,底蕴深的企业才能存活下去,而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。

2.降低资产负债率。企业为了获得更多的效益,会进行很常见的负债经营。但是如果负债经营不合理,就会造成很高的财务风险,越是单一不合理负债越容易出问题。企业可能为了短时间的扩张不管自身的资本结构而拼命筹集资金,而解决这个问题的办法就是寻求短期负债与长期负债的平衡,也就是合理安排负债结构,如果能把短期负债控制在一定的范围,是企业所能承担的,然后再借的适合企业长期发展的长期负债,能很大程度上降低财务风险。

3.加强资金回收管理。对于企业来说,现金流代表着竞争力,所以说应收账款的管理一定要做好,尽快收回赊销账款,减少企业的坏账损失。另外,房地产的发展总是与国家政策的风向有关,在这个不断变化的时代,企业想要获得更多的竞争力,就需要更加完善富有竞争力的战略。企业可将眼光投向一些二三线城市,还有一些发展好的城镇,其实潜在市场更大,而且这也更加符合国家的政策,会在一定的程度上获得国家的扶持。还有产品种类的多样性,普通住宅才是最大的市场,像廉租房更加是迎合政府的政策。而且,房地产业并不仅限于做房子,房子只是主营,企业可以将一部分资金去做其他的业务,整合上下游供应链。

作者:南昌;蔡楚微 单位:江西财经大学

房地产行业财务风险分析与防范策略责任编辑:张雨    阅读:人次