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房地产企业资产证券化存在问题探讨

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【摘要】本文选定房地产资产证券化为主题,研究我国房地产企业资产证券化的现状,找出问题与不足,在借鉴国外经验的基础上结合我国国情,提出解决问题的思考方向与具体方法。

【关键词】房地产;资产证券化;实施方式

一、我国房地产资产证券化现状

资产证券化,是将流动性较差但具有稳定预期现金流的资产,以原始资产为担保,并在资本市场上以发行证券的方式进行出售获取融资的过程。房地产资产证券化是资产证券化的一种形式,是指房地产开发企业等,将其拥有的房地产资产或房地产信贷资产变为可在公开市场上进行交易的流通证券。其目的是通过证券化提高流动性,以实现融资需求、降低企业风险。

(一)商业抵押担保证券(CMBS)

我国国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等发行了多款商业抵押担保证券,2015年4月3日,中国人民银行下发[2015]第7号公告,《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》,商业抵押担保证券开始实施注册管理制。根据中债登相关报告,截止2016年,国内发行资产证券化产品8420.51亿元,市场存量为11977.68亿元。

(二)房地产投资信托基金(REITs)

我国的房地产投资信托基金(REITs)起步较晚,2005年12月21日,在香港上市的越秀房地产信托基金,成为首只以内地资产为对象的房地产信托基金。我国的公募REITs在此后的10多年间,获得的较大的发展:截至2016年9月,我国证券市场累计发行10只商业地产资产支持专项计划,总发行规模达295亿元,分别在沪深交易所挂牌转让。根据北大光华REITs课题组的估测,我国公募REITs市场规模的预测结果在4万亿到12万亿之间。从总体上看,我国房地产的资产证券化以房地产企业发行股票、债券为主,房地产信贷资产证券化和房地产投资信托基金近年快速发展。

二、我国房地产资产证券化实施中的主要问题

(一)商业抵押担保证券(CMBS)

随着我国法律法规与相关市场的完善,我国商业抵押担保证券在制度上已经比较规范,但根据中央财经大学李胜的问卷研究显示1,银行对于房贷风险的识别较为片面,且对客户违约,即信用风险的来源并没有全面的考量。此外,在选择进入资产池的信贷资产时,银行出于对自身利益的考虑,往往会选择一些收益较低或风险较大的资产,导致相关产品投资价值与市场认可度较低,限制了商业抵押担保证券的市场规模。

(二)房地产投资信托基金(REITs)

我国目前REITs主要存在的问题在于三个方面,一方面在于REITs本身,优质资产稀缺,收益率低,房价增幅与租金增幅不匹配,租售比过低;另一方面,与REITs相关的法律法规仍不够完善,目前REITs并没有直接的上位法依据,目前REITs适用《证券法》和《信托法》;此外,REITs的税收制度尚未完善,我国现行税制并未针对REITs的税收优惠政策,存在多重征税问题,会降低REITs产品的收益率,降低REITs产品对投资者的吸引力。

三、解决房地产资产证券化问题的方向与考量

(一)资产证券化发展应与中国国情结合

资产证券化发展应适应中国国情。目前,我国的住房制度是商品房与保障性住房并存的制度,且保障性住房具有相当的比重。发展房地产资产证券化,应在借鉴国外资产证券化有益经验的基础上,充分结合我国国情,即当前中低收入人群占比较大、对住房依赖性强、风险承受能力弱等特点,保障投资收益,控制投资风险。

(二)建立风险评估机制

与法律法规体系此外,资产证券化应有良好的风险评估机制与完善的法律法规体系。应当完善商业抵押担保证券(CMBS)的风险评估机制,提高资产证券化产品的整体质量,加强对投资者的吸引力。同时,强化资产证券化业务法律制度,使资产证券化业务有完善的上位法依据,在开发和运作过程中更加规范。完善REITs的法律监管体系,堵住监管漏洞。

(三)有所侧重地发展

国内资产证券化市场对于我国房地产行业,可以通过房地产企业进行合并重组,形成大型房地产集团企业,使得房地产行业更加有利于监管和规范,发行的资产证券化产品标准更加统一与可靠。对于商业抵押担保证券(CMBS),应谨慎推动其发展,从源头上控制风险。大力发展房地产投资信托基金,走由政府主导与市场辅助相结合的发展思路,扩大REITs市场规模。

四、解决房地产资产证券化存在问题的主要方式

(一)解决商业抵押担保证券(CMBS)存在问题的主要方式

解决商业抵押担保债券存在的问题,可以考虑从多方面入手,如引入海外投资者、建立多样化的风险隔离方式、信息披露体系与增信体系等方式。对于商业银行进行抵押贷款风险控制,可以考虑的因素有:确定适当的首付比例,结合贷款人职业分配贷款额度,建立“重点关注人群名单”等,从贷款源头上控制风险,从而控制商业抵押担保证券的风险。同时考虑到不同地区的房贷政策,提高住房金融部的风险准备金等。

(二)解决房地产投资信托基金(REITs)存在问题的主要方式

解决房地产投资信托基金的主要问题,可从完善法规及税收政策,培育成熟的REITs受托人与管理人才市场,以及完善服务商建设与物业管理等方面入手。完善我国法律体系及相关制度,可以参考美国税法变革的经验,完善REITs相关立法工作,出台有关规范REITs的规章。修改现有房地产、税收等法律制度,对REITs的产权登记制度,就不动产的登记、转让、抵押程序进行规定和简化;同时,可以学习美国的税收优惠制度,避免对REITs进行双重征税,建立强制高分红机制;加快《房地产信托投资基金条例》或《产业投资基金法》的制订。培育成熟的REITs受托人与管理人才市场,目前我国房地产项目管理水平较低,且受托人委托代理风险较高。我国应当加强培训专业的高素质REITs受托人员,逐步建立并维护REITs受托人市场,并最终建立我国统一的职业经理人或受托人市场。我国应加快引进人才以及现金的管理理念与方法,成立专业物业运营管理机构来提高收益率、降低运营风险,同时应建立专业评估机构、完善REITs估值体系,来提高市场规范性。

五、结束语

房地产资产证券化的发展,是房地产企业进行转型的重要方向,发展中国房地产资产证券化,要立足中国国情,从法律法规、税收政策、市场规范、风险调控、人才培养等多方面入手,健全中国房地产资产证券化市场,促进我国房地产、金融的进一步发展。

参考文献

[1]李胜.我国商业银行住房抵押贷款风险研究[D].北京:中央财经大学.2015.

[2]赵维.中国房地产资产证券化的发展探究[J].住宅与房地产.2016(18).3-6.

作者:陈冠男 单位:上海大学

房地产企业资产证券化存在问题探讨责任编辑:张雨    阅读:人次