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房地产行业财务管理现状及发展

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摘要:随着我国经济的迅速发展,房地产开发行业的发展水平也在不断提升。房地产行业与国民经济息息相关,关乎到社会安定,居民生活水平及经济增长问题。房地产行业在整个国民经济中可以用“动一发牵全身”来形容,具有一定的敏感性。因此,房地产企业面临着不少风险和压力。因此,房地产企业在经营过程中暴露出来的一些问题也亟待解决。目前,我国正逐渐城市化,房地产的发展空间很大,国家不断出台政策,房地产行业的管理会越来越规范。为此,文章首先分析了房地产企业财务现状,然后归纳了房地产企业财务的现状和存在的问题,然后根据问题提出相应的解决方法。

关键词:房地产企业;财务管理;现状;发展

一、引言

随着社会经济的迅猛发展,我国房地产行业是经济大军中异军突起的一支。房地产企业在社会主义市场经济中占有举足轻重的地位。房地产企业要想稳步发展,持续经营,需要有明确的目标和方向,有完善的管理体制,更重要的是做好财务管理工作,加强企业财务管理可以使资金得到充分利用,实现企业利益的最大化。在房地产行业迅猛发展的今天,企业之间的竞争日趋激烈。财务管理被越来越多的企业重视。

二、当前房地产企业财务现状和问题分析

(一)房地产企业财务制度不健全房地产企业的财务工作本身繁杂多变,随意性强,有些企业虽制定了相关的财务制度,但受到客观条件的限制,并未严格执行,使得财务制度形同虚设。有些房地产企业的管理层文化素质不高,特别是从施工队发展成房地产的企业,缺乏基本财务知识,对财务管理的意识比较淡薄。财务管理机构设置不科学,分工不明确。各种财务制度,包括财产清查制度、稽核制度、财务收支审批制度等缺失。

(二)房地产企业管理人员对风险不重视房地产开发企业在开发过程中会涉及到很多方面,比如:从最初的融资买地到销售过程的纳税筹划再到项目结束的利润分配,无一不涉及财务的方方面面。这样一来,在任何一个环节出现问题时,相关管理人员不能对其进行及时的判断和规避,在一定程度上增大整个企业的风险,不利于公司的健康发展。房地产开发企业中,经营者除了财务管理的风险意识不够外,财务管理模式也比较单一。经营者只关注资金的流入和流出,并不重视资金的预算和资产管理以及财务分析等,缺乏有效的内控监督机制,导致财务管理比较混乱。

(三)房地产企业财务人员业务水平参差不齐目前我国房地产公司都普遍缺乏专业管理人员,房地产企业的领导人几乎主管着企业的所有事物,不信任外来人才,往往从内部调动一些并非专业的财务人员,这些人从财务管理水平有限,财务意识薄弱,造成公司财务管理工作的混乱,阻碍着公司的正常发展。另外,财务人员缺乏法律意识,编制虚假报表。其次,专业水平不高,新技术新知识更新速度慢,先进的财务管理方法得不到应用。

(四)房地产企业对成本管理和预算工作不重视房地产企业在项目开发初期缺乏对市场的充分调查和科学论证,存在很大的盲目性。从开始购置土地、取得政府批复到取得设计方案,需要一定的时间,如果不考虑充分,合理利用时间将导致对投入资金量估计不足,同时造成资源的浪费,成本控制不当,影响公司的壮大发展。现阶段,房地产企业的许多管理层对预算管理工作不重视,流于形式。对预算工作敷衍了事,会造成资金使用的盲目性、无计划性,可能就会导致资金短缺,项目无法顺利进行。另外,由于房地产开发的周期长,房地产开发一个项目至少要经历1~2年,长的8~10年也屡见不鲜,所以成本管理的周期也较长,同时成本管理涉及的部门也很多,包括合同部、采购部、工程部等等。虽然在施工过程中不可避免的会出现现场签证的工作,是甲乙双方在施工过程中的变更记录,如果在事前不能充分估计,就会导致增加现场变更的情况,使工程质量和进度都会受到影响。

(五)房地产企业的融资方式单一房地产企业投入的资金大,但周转率低,占用时间长。从开发建设到取得商品房销售许可证需要相当长的时间,在这期间如果发现资金短缺问题,应及时采取相应的融资手段,以免出现资金链断裂的情况。目前,我国房地产企业的融资方式还是比较单一,只能通过银行贷款和预售房款取得资金。近几年,国家宏观调控,也出台了一些政策,加强了银行融资的管理,进一步加大了房地产融资的难度。

三、优化房地产企业的财务管理的建议及对策

(一)建立完善的财务管理制度1.资本的有效管理是财务管理工作的本质,以达到企业价值最大化。房地产企业的财务管理不仅仅是财务部门的责任,更关系到企业自上而下的每一个员工。根据我国相关标准和规范,科学设置会计科目,并做好细化的会计核算工作,形成一套有序的会计核算程序。制定一套完善的财务管理制度,包括资金预算、核算、内控监督等制度。2.资金预算是整个开发项目财务管理工作的基础。房地产开发企业具有资金需要量大,回收期长的特点,因此要做好资金预算工作,保证资金不会出现闲置或不足。按照开发项目分阶段做预算,例如,在购置土地需要的资金,规划设计的资金,施工项目前期投入的资金,在取得预收款的回收资金,这些资金如何利用,都要在预算中体现,并且在每一环节按照预算执行。3.资金核算是整个开发项目财务管理工作的重心。房地产开发企业管理层应及时掌握公司内部资金收支结余情况,一般可以由出纳人员每天编制资金收付表上报管理层。管理层通过这样的表格可以看出两个方面:第一、掌握每日的现金收支结余情况,合理利用资金;第二、防止出现舞弊行为,因为总经理或者财务负责人都要在支付凭证上审核签字,近期签字审核的单据都会有记录,及时防范舞弊风险。4.资金核算工作和预算工作要相互结合,要明确相关责任人的权、责。在项目的重要环节,了解每个环节的执行力度。对实际核算与预算的差距进行合理分析,并提出具体的建议和改正计划,由管理层决定是否根据实际情况增加或减少预算额度,是资金实现最优化最合理的使用。5.内部控制是整个开发项目财务管理工作的后盾。建立和完善内部控制制度,成立专门的内审部门,由公司负责人牵头,以审计人员为中心,定期对公司的财务收支及其有关的经济活动进行审计。内部审计人员应具有较强的法制观念,独立于业务人员和财务人员。保护公司的财产不受侵害,保证公司财务收支的真实、合法。

(二)加强房地产企业风险防范意识国家的相关法律滞后于房地产企业的快速发展,因此房地产企业的风险也相对于其他行业更高。因此房地产企业要加大对财务管理风险的管理控制,做好企业在初始购置土地、项目开发、销售等方面的风险防范,运用风险转换、风险补偿、风险控制等途径来降低风险,将风险控制在风险承受度之内,确保公司有效运行。另外,企业需要加强市场波动意识。在市场经济的体制下,任何一个企业生存和发展都与市场这个大环境有关,房地产企业也不例外,都有复苏、发展、稳定、衰退的周期,所以房地产企业应时刻关注市场动态,包括房价和建筑成本的涨落,随时应对和防范市场风险。

(三)加强对房地产企业财务人员业务培养房地产企业首先应该重视财务管理人员,财务人员是财务管理的核心。财务管理工作具有较强的专业性,繁琐且严谨。其次,在对人员的培训方面,企业应该让财务人员通过各种培训和交流,提高财务人员的业务能力和专业素养,并且能够与时俱进,不断更新新的财务及税收知识。领导要唯才是举,举贤选能,让公司健康运行。房地产企业的财务人员不单单要求具备财务专业知识,因为房地产业的特殊性,财务人员还要学习工程管理、成本控制等房地产专业知识,除此之外,还要加强财务人员的职业道德修养。

(四)完善房地产企业预算和成本管理制度房地产企业的成本包括土地成本、建筑施工成本、销售费用、管理费用、财务费用以及销售税金。其中建筑施工成本是房地产企业最重要的成本,也是最难以控制的成本,对它实施有效的管理是切实可行的。首先要严格把关暗箱操作或吃回扣的现象,其次找一个信誉好、质量过硬的施工队,保证工程质量和材料的合理使用,避免不必要的浪费,增加房地产企业的工程成本。

(五)优化房地产企业融资渠道房地产企业应当发展多元化融资渠道,不仅采取银行贷款和预售房款,还可以通过合资合作的方式与其他企业共同把房地产企业做大做强,充分利用企业的优势,合作共赢。现如今的房地产企业完全依赖银行取得贷款,风险和压力都集中在银行身上,因此要改变这一模式迫在眉睫。在银行贷款政策收紧的情况下,房地产信托成为房地产企业融资的有效渠道。它是房地产和金融信托的结合物,信托公司通过贷款、股权投资的形式将资金提供给房地产企业,然后再以卖出的方式融入资金。这种方式可以跨行业投资,多方面取得资金,为房地产企业健康发展保驾护航。

四、结语

综上所述,房地产企业的财务管理工作是房地产企业工作中的核心,其核心地位在于它能对房地产企业的各项工作提供指引和计划,是任何工作的基石,做好财务管理工作才能实现企业的利益最大化。所以完善房地产企业财务管理制度,加强人员能力和素质的培养,才能让房地产企业在国民经济中能够稳步健康的发展。

参考文献:

[1]任丽新.房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析[J].经营管理者,2017(06).

[2]龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习,2017(06).

[3]李静.房地产公司财务管理存在的问题及解决措施[J].中国乡镇企业会计,2017(07).

作者:薛枫 单位:包头市云皓科技有限公司

房地产行业财务管理现状及发展责任编辑:张雨    阅读:人次