保障性住房建设分析范文

《新疆农垦经济杂志》2014年第五期

一、兵团各类保障性住房建设的现状

（一）廉租房建设增速较快按国家、兵团相关文件规定，凡具有各城镇常住户口，家庭人均月收入低于400元，家庭人均住房建筑面积不足13平方米的或符合低收入家庭其他认定条件的视为低收入家庭，保障标准面积人均16平方米，廉租房一般面积控制在50平方米左右。根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户70平方米。2005年～2009年兵团廉租住房新开工房屋面积461．14万平方米、74054套，竣工面积461．14万平方米、74054套，土地供应面积716．93万平方米，共完成投资533383．21万元（具体如表1所示）。2010年～2015年兵团廉租住房规划新开工房屋面积2188．42万平方米、312632套，竣工面积2188．42万平方米、312632套，土地供应面积3635．71万平方米，投资额3176680．78万元（具体如表2所示）。从表1和表2中可以得知，2010年～2015年规划建设的廉租住房数量是2005年～2009年建设廉租住房数量的4．22倍，开工房屋面积的4．75倍，投资总额的5．96倍。2005年～2009年为低收入家庭提供廉租房7．41万户，2010年～2015年计划为低收入家庭提供廉租房保障户数31．2632万户。

（二）经济适用房新开工房屋面积明显下降兵团各师城镇11％的低收入住房困难家庭通过经济适用住房解决住房困难，按国家、兵团相关文件———新疆生产建设兵团《贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》新兵发［2007］92号中，经济适用供应对象为兵、师驻城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房、城镇国有企业职工解危解困住房保障对象衔接。新审批、新开工的经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右测算，根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户80平方米测算。2005年～2009年兵团经济适用房新开工房屋面积438．02万平方米、55273套，竣工面积438．02万平方米、55273套，土地供应面积811．45万平方米，共完成投资550003．38万元。2010年～2015年兵团经济适用房规划新开工房屋面积403万平方米、50374套，竣工面积403万平方米、50374套，土地供应面积671．66万平方米，投资额588018．14万元。2010年～2015年规划建设的经济适用房数量比2005年～2009年建设的经济适用房新开工房屋面积明显减少，约为35万平方米、4899套。

（三）公共租赁房将成为主要保障形式兵团公共租赁住房主要解决低收入家庭和新就业人员、引进人才、外来务工人员等特殊群体的住房困难。2008年年初，住房和城乡建设部提出研究制定《公共租赁住房指导意见》，并明确公共租赁住房供应对象等内容。2009年12月14日，公共租赁住房被正式列入国家议事日程。2010年6月，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，弥补了长期以来“夹心层”住房政策的缺位。根据兵团实际情况，按国家、兵团相关文件，按每户80平方米。当前，兵团的公租房建设仍然处于起步阶段，由于公租房具有覆盖面宽、流动性强等特点，更适合“夹心层”的实际需要。同时，由于公租房的投资主体比较多元化，产权方式也比较灵活、租金也更加的趋近市场，再加上政策优惠，公租房的发展前景十分乐观，公共租赁房将成为今后保障房的主要保障形式。2010年～2015年兵团公共租赁房规划新开工房屋面积88．61万平方米、11076套，竣工面积88．61万平方米、11076套，土地供应面积147．68万平方米，投资额129240．16万元。

（四）限价商品房供应量不断增加兵团针对商品房价格居高不下、房价收入比远离正常范围的情况，推出限价商品房政策。通过限地价、限房价、竞地价、竞房价的方式，抑制普通商品房价格，套型建筑面积控制在90平方米以下，主要解决中等偏下收入住房困难家庭。兵团有48％中等偏下收入家庭通过购买限价商品房解决住房问题。2005年～2009年兵团限价商品房新开工房屋面积0．3万平方米、36套，竣工面积0．3万平方米、36套，土地供应面积0．64万平方米，共完成投资454．67万元。到2015年底，需建设限价商品房总面积262．67万平方米，解决2．92万户中等偏下收入困难家庭住房。

（五）棚户区改造范围进一步扩大兵团主要解决在棚户区中居住的低收入及中偏下收入家庭住房困难居民，2005年～2009年兵团各类棚户区改造面积36．27万平方米、4924套，土地供应面积74．73万平方米，共完成投资35959．20万元，主要包括城市棚户区改造、国有垦区危房改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造（具体如表3所示）。从2010年开始，兵团棚户区改造范围进一步扩大，增加了对国有工矿棚户区和中央下放地方煤矿棚户区的改造。到2015年，兵团各类棚户区改造住户达到10．45万户，将每户面积控制在80平方米，兵团需改造棚户区面积为836．36万平方米，其中城市棚户区改造面积为721．56万平方米、约9．02万户，国有工矿棚户区改造面积为34．73万平方米、约4341户，国有垦区危房面积为24万平方米、约3000户，中央下放地方煤矿棚户区改造面积为56．08万平方米、约7010户。

二、新疆兵团保障性住房建设存在的问题

（一）廉租房建设匹配资金投入不足廉租住房保障资金来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金；各师小城镇财政预算安排用于廉租住房保障的资金；师级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金以及其他资金。根据我国的保障性住房计划，保障性住房由中央和地方共同承担。其中，中央约占30％，地方承担将近70％。而保障性住房的利润是微乎其微的，作为保障性住房投资的主体，各级地方政府的财力本来就相当有限，沉重的建设压力使得地方政府捉襟见肘。按照目前保障性租赁住房建设量的初步估算，总投入约占总投资的80％左右。尽管近年来兵团经济得到快速发展，各师综合经济实力明显增强，但是与自治区及全国发达地区相比，经济总量仍然较小，兵团实力相对薄弱，在廉租住房建设中，各师匹配建设资金落实困难，建议中央加大对兵团廉租房建设项目国家投资力度。

（二）土地供应不尽合理一方面，在用地规划的过程中没有区分存量用地和新开发土地的问题。在实际建设中，政府保障房很多情况下采用旧房改造或者回购等其他方式建设保障房，使得保障房的计划用地和实际用地相差甚少。另一方面，由于保障性住房由国家无偿划拨，政府不得改变其保障房的性质，为了寻求土地利益，大规模的出租土地，放任房地产开发商大规模的兴建商品房，导致了保障性住房的土地供应日渐短缺，加剧了房地产市场中保障性住房和商品房的结构性比例失调。此外，在保障性住房位置的选择上，为了实现利益的最大化，不惜在偏远的地方兴建保障性住房。这些地方不仅偏僻，而且教育、医疗、购物等配套设施不全，交通成本较高，治安较差，使得生活成本高昂。同时，保障性住房集中建在偏远地区加剧了低收入人群的阶层观念，伤害了低收入群体的自尊心，容易使他们形成抵触心理。在这样的情况下，不少符合保障性住房资格的住户因负担不了生活成本而拒绝入住，出现了保障房空置问题，造成社会资源的严重浪费。（三）分配程序不完善主要表现在没有完善的准入和退出机制。目前，兵团对各师城镇居民住房和收入状况调查严重滞后，缺乏对人们收入信息的收集，不仅容易造成保障性住房提供数量和结构上的盲目性，还使得一些人采取请报收入骗取保障性住房的行为。另外，由于保障性住房是具有流动性的，除了对长期低收入者提供保障外，它还使得一些人在面临失业、疾病以及短期收入困难的情况下得到救助。但在现实情况中，对居民收入信息的档案缺乏使得保障性住房居民的条件变化难以监督以及没有相应的约束机制，使得许多低收入群体在收入改善后仍不愿退出福利，使保障性住房的房源日紧，政府的建设压力增大。

（四）配套设施建设滞后保障性住房的提供，一方面要考虑到被保障的总体人数，另一方面还要注意配套设施的完善。如果只提供住房而没有相应的配套设施，相应的住房成本也会提高，同样成为被保障人群新的生活负担。随着兵团城镇化建设的大力推进，团场或师部城区的保障性住房日益增多，人口的聚集度越来越高，城镇面貌发生了很大变化。由于兵团不同于其他省市自治区，自身没有财政收入，兵团各团场原有的城镇基础设施建设标准低，供热、供水、排污等基础配套设施明显不能满足实际需要，加上新建小区道路硬化、绿化等配套基础设施建设的配套资金严重短缺，公用设施运行维护比较困难，严重影响了保障性住房的建设进度。（五）保障性住房工程质量有待提高保障性住房工程的开发，对于开发商来说利润较低。零地价获得保障性住房开发权，实际开发利润可能远高于3％～5％。政府采用“搭配”的办法来吸引开发商完成保障性住房工程的建设任务，即完成相应任务的保障性住房工程，政府给开发商安排一定的工程规模予以施工。由于土建成本骤增，人工成本从过去的160元左右涨至200多元；钢筋、水泥、石膏板的平均涨幅也接近20％。为了获利，开发商和施工方开始降低成本，对工程违规发包、肢解分包、层层转包。在保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程使用不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

三、保障措施

（一）完善保障性住房资金供应体系采取国家补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。兵团应积极争取国家给予政策支持和财政补助，各师（市）、团场应切实加大各类保障性的资金投入，从基础设施配套、公共服务设施等方面安排资金，有条件的单位可对保障性住房的项目提供贷款担保。要创造条件，争取金融机构向符合条件的保障性住房项目提供贷款。鼓励采取共建的方式建设各类保障性住房，实行国家、兵师、团场（企业）、职工群众个人共同筹资，采取共建的方式改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与与棚户区改造。此外，要加大税费政策支持力度。石河子、五家渠、阿拉尔、图木舒克四城市对保障性住房项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。安置住房建设和通过收购筹集安置房源，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性费用。

（二）健全保障性住房用地供应体系各师（市）、团场改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用房和廉租住房建设项目可以采用划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

（三）完善保障性住房供应管理制度首先，严格控制保障性住房的申请、审批等程序。兵团各师要根据自身经济发展情况和居民收入情况，严格划分高、中、低收入标准，结合兵团保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量。并采取单位、街道办事处和房屋产权管理部门证明，网上公示等多种方式了解、甄别保障性住房需求者的信息资料，防止投机者进入，影响住宅市场的价格，提高买房透明度，保证最需要住房的群体优先购买。其次，严格控制保障性住房面积标准。目前应该严格控制保障性住房的面积标准，在住房设计上，首先强调功能优先，严格控制面积标准，以“满足基本住房需求”为原则。最后，严格控制保障性住房上市交易。保障性住房主要是为了解决中低收入家庭的住房问题，应该严格控制上市交易，主要采取“内部循环”的流转模式，由政府收回保障性住房，抑制买卖保障性住房谋取利益，避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等引发种种违背经济规律的问题，切实发挥经济适用住房的保障作用。

（四）健全保障性住房管理机构兵团城镇住房保障工作领导小组是兵团城镇住房保障工作的领导机构，各师团要建立健全住房保障管理工作机构和具体实施机构，明确管理职能，配备与之相适应的专职管理人员，落实工作经费。兵团各师要按照高效率运作、高水平管理、高素质人员要求，充实和加强各级住房保障主管部门机构和人员队伍建设，做到工作机构落实、人员到位、职责分明。各级建设部门要加强保障性住房建设的监督管理，确保保障性住房的质量和安全。

（五）强化工程质量监管体系兵团、各师要加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决各种问题，坚决制止在建设保障性住房中损害居民合法权益的行为。兵团建设部门会同相关部门负责全兵团保障性住房的监督检查，并分别于每年7月31日和次年1月31日前，将各师（市）、团场改造半年工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况报住房城乡建设部、发改委、财政部、国土资源部。各级纪检监察部门要同有关部门加强对各师（市）、团场保障性住房建设情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。各级国土资源管理部门要加强对各师（市）、团场保障性住房用地的管理和监督检查。建设部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位、疏于管理、进度缓慢的单位，要予以问责，通报批评，限期整改。

作者：马卫刚单位：石河子大学经济与管理学院