广场项目精装修成本管理范文

《现代商业杂志》2015年第五期

一、A广场项目精装修成本存在问题及原因分析

1、A广场精装修成本,与市场平均水平相比存在着以下的问题:(1)材料费过高,结合绿城,保利,中海等知名房地产企业的精装修成本投入情况,并参照市场上同等的精装修水平,平均所耗费的材料费约为750元每平米,而A广场的材料费却高达1010元每平米,超出的额度,已经不在合理的调节范围内。(2)项目管理与成本控制策略的落实和应用在很大程度上能节约成本,一般精装修工程中的工程管理费只占直接费的2%,可是A广场项目中的工程管理费比例却占到3.5%。(3)水电安装时精装修工程中的大项应该受到重视,可是A广场精装修项目中的水电安装工程费要比市场平均水平高得多,其中的人工费尤为突出。

2、A广场精装修项目成本失控原因分析。(1)装修材料质量标准模糊。A广场项目在材料采购的前期,未说明用“进口”或“高级”层次,很多材料没有定性化。比如在本项目中过道和卫生间都采用同样防水材质的地砖就是初期考虑不周造成的损失。(2)施工质量有待提升。A广场项目,项目占地19.93万平米,建筑面积59.79万平米,容积率为3。但竣工后其中很多的项目在保期内就出了严重的问题,施工方必须无条件的更换全新的配件设施,这样一来造成的人工,材料的浪费巨大。(3)分项工程间协调不当。A广场项目施工期间分项工程间的协调不当。地面管道施工和钢筋工程是工程交叉作业管理的一个重要环节,结构防火涂料喷涂作业,交叉施工,工艺布置不合理,导致机电管道返工、拆除槽,成品保护不够,钢结构防火涂料的质量和其他不良后果,造成不必要的延误施工。水电安装工程为建设工程的重要组成部分,与施工工艺全过程密切相关。随着经济的发展,建筑的技术含量逐渐增加,专业和工艺设计也越来越多,A广场精装修项目是一个庞大而复杂的系统,该系统的各方面装饰工程需要合作,即可保证在同一时间的装修工程质量,还可以减少返修率,提高经济效益。(4)其他原因。精装修项目应用的管理方法不成熟,管理体系不健全,管理能力不足等问题都将对成本造成重大影响。究其根本大概有以下几种原因:1)企业责任心不强,单纯的追逐利益,而忽略了业主的需求,未考虑他们的安全、宜居等因素。2)政府监督体制不够健全,到目前为止关于精装修的相关法律法规都不是很健全,让很多投机分子有机可乘,而当住户的利益被损坏的时候也得不到法律的保护。3)我国的精装修还在发展阶段,远没有形成一个完整的体系,在不断摸索的过程中,成本控制不善也是在所难免。

二、A广场项目精装修成本管理的改进措施

1、建立完整的材料质量标准体系。由于材料费在装修成本中的比重最大,如果有效控制材料成本,那么整个精装修成本的70%可以得到控制。施工企业应及时认真分析各种材料的价格走势,根据材料价格的变化趋势,合理确定材料采购时间,避免因材料价格上涨而造成材料成本的增加。本次精装修施工过程中大量的材料在施工初期开始囤积,不仅导致后期的损坏严重,而且因为没有准确的估计市场,花费了较高的购入价。如以该工程屋面地板为例:以75元/平统一购买:总购置费:360万;仓储费:1.2万;管理费:0.7万;损失费:78万;合计:429.9万。分别以75元/平,68元/平两次购买:一次购置费:150万;二次购置费:160万;仓储费:0.9万;管理费:0.6万;合计:311.5万,这样可节省成本一百多万元。材料作为成本的一个重要环节,在A广场项目中体现的就尤为明显,整个项目精装修的材料费为970万元,而施工过程中由于不合理多的利用材料等原因造成的材料综合损耗率为7%,如果我们加强管理把这个损失率限制在4%以内,那么节省的资金就将有29万余元。

2、改进施工工艺。改进施工工艺如何更好地控制住宅精装修工程成本,是任何一个精装修项目都要重点考虑的问题。以防水部分工程为例:(1)卫生间楼板较其他房间结构板降低110mm,其他房间楼板采用混凝土原浆压光,交付时保证厨房、卫生间完成地面与其他房间原浆压光地面高差≥70mm;(2)卫生间地面防水做满一道1.1mm厚聚合物水泥防水涂料,淋浴喷头周边三面墙防水高度为建筑完成面以上1900mm,1900mm以上采用1:2防水、砂浆抹面,其余上翻700mm高,700mm以上采用1:2防水砂浆抹面;转角、管道等处附加一道1.1mm厚聚合物水泥防水涂料。(3)卫生间隔墙做混凝土地垄墙将防水卷到混凝土实体墙上,湿区加设二次防水,对湿度较大的房间和经常潮湿的墙体采用防水性的壁纸及胶黏剂。如果是采用普通的做法每平造价390元,而后期不断的返修每平费用平均为112元,而如果采用上述做法每平造价450元不需要后续的费用,那么仅是防水部分每平米就可以节省52元,那么整个工程下来节省的资金就将是不小的数目。

3、建立内部协调机制。建立内部协调机制,首先应当建立健全成本管理控制体系。根据房地产企业自身的特点及情况,实行精装修成本分级管理制度。A广场项目在精装修成本管理控制过程中,应当全面落实好成本责任制。要建立装修部、项目部、施工部三级垂直控制结构,逐级对上级部门负有保证完成成本计划目标的责任,使本项目精装修工作的成本管理控制很好地完成。

作者：沈艳丽单位：沈阳工程学院