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我国房地产去库存及风险控制

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《河北金融》2017年第2期

摘要:本文定义了商品房库存数量为新开工面积与销售面积的差额,对我国房地产市场库存与泡沫状况进行了定量估计,并对房地产市场高库存与高泡沫的风险进行分析,提出了房价特性是一旦形成“泡沫价格”,要么上升要么下跌,而不可能在泡沫下稳定价格。并对去库存与去泡沫相一致、防范银行风险等方面提出了对策建议。

关键词:经济金融;房地产;去库存;风险控制

一、对当前房地产市场状况的判断

(一)商品房库存情况

商品房库存一般可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指获得销售许可的待售面积(包含期房和现房);广义库存则包括待售面积和未获得销售许可的施工面积。2015年,全国商品房待售面积、当年销售面积、新开工面积分别为7.2亿平方米、12.8亿平方米和15.4亿平方米,从待售面积这个指标看,我国地产库存问题不太严重,因为与12.85亿平方米的销售面积相比,只需6-7个月便可以完成去库存化。采用广义库存来衡量房地产库存状况更合适,房地产开发企业的当年商品房库存数量,为新开工面积与销售面积的差额,即我国商品房当年库存面积(当年新开工面积-当年销售面积)为2.6亿平方米;商品房累计库存呈逐年增加的趋势,16年来(2000-2015年)商品房累积库存达到59.44亿平方米,其中,商品住宅累积库存27.5亿平方米。以2015年商品房的销售面积12.85亿平方米来推算,商品房去库存需要4.63年,其中,商品住宅去库存需要2.61年,商品住宅去库存压力明显要小于商品房。

(二)房地产泡沫情况

2001-2015年全国商品住房年均上涨8.68%,比同期年均商品零售价格涨幅(1.80%)高6.88个百分点,比同期年人均GDP增长率(9.15%)仅略低0.47个百分点,仅2008年一个年度出现房价下跌的情况,2004年、2007年、2009年房价分别上涨18.71%、16.86%、24.69%。房价一般应该略高于通货膨胀的物价上涨指数,而明显低于经济增长的速度,否则经济增长成果就被房价泡沫所吞噬,不能带来人民生活水平的改善。

1.以购买力水平判断存在泡沫。世界银行认为,发达国家的房价收入的合理范围一般为1.8-5.5,而发展中国家的这一合理范围被界定于3-6之间。我国房价收入比达到7.16,明显高于美国、日本、韩国(房价收入比分别为3.0、4.0、3.8)等国,从国际比较表明我国房价存在一定的泡沫。对于北京、上海等一线中心城市,房价收入比分别达到14.61、12.19倍,明显高于全国平均水平,可见中心城市房价泡沫尤其严重。但据国家统计局最新公布2016年2月份商品住房的价格指数情况,深圳涨幅最高同比上涨57.8%,上海、北京同比分别上涨25.1%、14.2%,这表明房地产泡沫并没有自我消化能力,对于发生泡沫越大涨幅越大的情况,是因为投资品博弈并非以价值而是以筹码稀缺为标的,对泡沫房价“维稳”会事与愿违。

2.以房地产发展水平判断存在泡沫。即用存量房的价值与GDP比值来估计房价泡沫程度。据侯为民(2014)有关研究估算我国存量房的价值与GDP比值为329.4%(丁峰估算为385.1%),明显高于美国次贷危机前2006年的170%,与日本20世纪80年代经济危机前1989年的375%相当,这也表明我国房地产市场具有较大的泡沫风险。我国房地产占整个国民经济的比重明显过高,已经形成一个产业独大的特点,房价持续上涨的泡沫考验市场承受能力,美国在2007年发生次贷危机引发全球金融危机,日本在1990年由于房地产泡沫破裂导致全面危机。不应该认为中国就具有与世界经济规律不一样的特殊性,房地产泡沫可以无限扩张带来经济永远繁荣。

二、对房地产去库存与泡沫风险的讨论

(一)对房地产去库存的讨论

房地产在房价上涨预期下成为投资收藏品,导致房地产市场存在高库存与高泡沫的矛盾。我国房地产市场去库存的方法,应当从投资品属性向消费品属性回归,遵守降价促量的商品价值规律,通过降价促销促使商品房价值回归。这对房地产行业来说是一个痛苦的过程,当行业平均利润下降一些弱势企业可能在竞争中倒下,但指望以房价泡沫绑架政府产业政策,让央行为防止房地产泡沫破裂对货币政策长期放水,迫使民众永久把住房当作投资收藏品,这个风险是社会经济发展不可能承受的。房地产业也应当意识到房价上涨预期是供不应求,而房地产去库存本身表明供求关系已经逆转,如果凭借政府对房地产呵护的优惠政策,以涨价方式来诱导市场繁荣,走去库存与去泡沫化相反的途径,这种扩大泡沫的发展方式是不可能持续的。而且我国商品房供求矛盾已经出现拐点,商品房供求关系逆转也导致投资价值消失,商品房价值回归成为必然。

(二)对房地产泡沫风险的讨论

由于房价泡沫破裂可能导致金融危机,宏观调控具有对房价泡沫进行干预的动机。但房地产价格特性是一旦形成“泡沫价格”,它要么上升要么下跌,而不可能在泡沫下稳定价格。政府对房价“维稳”干预的结果是泡沫进一步扩大,并影响房地产经济及产业链的稳定。房地产初级泡沫形成后,泡沫随房价变化可能有如下发展趋势:其一,房价上升,泡沫不断扩大。无论房价波动向上泡沫逐渐恶化,还是房价大幅上涨泡沫迅速恶化,泡沫风险都将不断积累,终有捂不住的一天,严重泡沫的破裂必将对经济造成沉重打击。其二,稳定房价,逐渐消化泡沫。如果说在房地产泡沫状态下,政策干预有能力保持房价长期稳定,那么也意味着房价上涨预期会改变,由于房地产投资品属性由预期定价,当对房地产投资预期无利可图,投资和投机者将选择获利离场;而对于房地产自住的购买人,由于房地产消费品属性由购买力定价,对泡沫房价又缺乏购买能力。可见在泡沫下稳定房价必然是有价无市,房地产成交量将不断萎缩,如果寄希望于经过若干年经济发展,来逐渐消化泡沫风险,反而是房地产业及产业链要付出长期萧条的代价。其三,打压房价,挤压泡沫。在泡沫开始形成时就挤压,积极推进房价波动向下,泡沫风险积累将逐渐释放,即使有房价大幅下跌泡沫迅速破裂的危险,但初级泡沫风险完全在可控范围。由此可见,从风险角度看,推高房价扩大泡沫最不能容忍,因为严重泡沫破裂可能导致金融危机;从发展角度看,对泡沫房价“维稳”最不能容忍,因为投资者离场和消费者缺乏购买力,市场长期萧条将摧毁房地产经济链。去泡沫化就是要把虚高的房价降下来,应当容忍房价下跌带来的负面影响。

(三)对房地产金融风险的讨论

2003-2015年,全国房地产贷款余额年均增长22.45%,比金融机构贷款(年均增长15.33%)高7.12个百分点,占金融机构贷款余额比重由10.86%上升到22.34%。我国房地产发展及房价还处于上升时期,房地产贷款仍然表现为较低的风险状态。据11家上市银行2015年半年报数据,房地产开发贷款不良率仅占不良贷款总额的3%。不良率较高的农业银行房地产开发贷款不良率为1.18%,个人住房贷款不良率仅为0.32%。有关研究也表明我国银行房地产风险可控,大型国有银行近年来均对房地产信贷风险做了压力测试,均向媒体表示在房价下降30%的情况下,银行不会发生不良贷款和坏账大量出现的情况,银行信贷资产风险完全可控。如吴国平(2015)基于我国16家A股上市商业银行公布的2013年报数据分析得出,拨备率为150%时,轻、中、高度压力情境(即房价下跌10%、20%、30%)对银行净利润的平均负面影响程度分别为5.60%、13.95%、29.47%,尽管减少银行部分利润但也不会造成较大金融风险。

三、对房地产去库存的风险防控建议

房地产具有投资品和消费品双重特性,对投资者销售商品房将转为潜在的市场库存,仅仅是相对于房地产开发企业的去库存,只有对自住需求销售商品房才是真正的市场去库存,因此去库存要围绕扩大居民自住需求,采取积极措施推进去库存和去泡沫。

(一)以改革思维推进去库存

当前房地产泡沫积累风险大于破裂风险,房地产去库存政策回旋余地较大,要根据风险状况选择房地产去泡沫化的力度,在针对投机性炒房者的限制同时,也要在政策上支持真正的自住需求,达到去库存、去泡沫的目的。

1.持续给予房地产去库存的压力,促进房地产价值回归。房价泡沫已经成为房地产健康发展的障碍,住房消费者需求因为购买力不足而受到严重抑制,房价有向价值理性回归的要求。当房价在向价值回归过程中,自住需求会逐渐放大;而供应侧改革低利率的货币环境,存在刺激通货膨胀上升的预期,部分资金也存在投资保值的需求,这两方面需求的支撑有利于房价软着陆,是当前市场对房地产去库存的有利时机。应当持续给予开发企业压力促进去库存,力争房价软着陆下实现价值回归,而自住和投资需求的叠加有利于房价波动向下,实现房价泡沫风险逐渐释放。

2.立足供给侧改革,调整房地产区域产品供需结构。我国房地产供需结构性矛盾突出,中心城市由于资源稀缺性,仍然存在较大的投资需求;城镇化进城农民渴望在城市扎根,对住房有很大的自住需求,我国房地产不缺需求而是缺乏有效需求,去库存主要是如何激发有效需求。对于激发投资需求的前提是房价上涨,这与控制房地产泡沫风险相矛盾,由于一线中心城市具有筹码的稀缺,具备激发投资品属性潜能,而去库存,将导致房价进一步上涨扩大泡沫风险,因而对投资需求要继续实行主动限制的政策,对购房者的身份及交易等方面设置一定的限制条件,抑制对房地产投资炒作而积累泡沫风险;非中心城市对住房有大量的自住需求,由于房价泡沫导致购买力不足,应当采取降低住房成本和降价促销等方式,以提升居民购买力,因此在提供税费和利率优惠的基础上,要敢于对房地产泡沫进行挤压促进价值回归。同时,要调整非住宅与住宅商品房供给的比例结构,控制非住宅商品房开工,适当加大对中心城市住房用地供给。

3.有效降低房地产开发成本,提升自住消费者购买力。我国城市化对商品房潜在需求较大,房价过高而购买力不足制约了有效需求。房地产业存在税费繁杂过高、行业运作不规范不透明、产品质量问题层出不穷、腐败和欺诈现象严重等问题,这诸多因素都无形增加了开发成本。要降低过高的房价以提升居民购买力,就要敢于对房地产业进行综合治理,打破利益群体的关联链条,切实降低潜规则成本因素。

(二)去库存与去泡沫相一致

1.积极推进去库存,促进以自住需求定价。我国住房自住需求的购买力不足,表明已经存在明显的房价泡沫,推进去库存对泡沫进行挤压是适当的选择。但对泡沫房价不宜“维稳”即所谓用时间消化泡沫风险,不能够让市场长期承受泡沫折磨,而要按照商品价值规律积极去库存,通过降低信贷利率和税费优惠支持提升自住需求的购买力,并相应要提高投资性购房的融资成本,对开发企业坚持扶优限劣降低杠杆风险,强化对开发企业资金运用的监管,抑制流动性泛滥的囤地捂盘能力,加大对土地闲置和房屋空置的成本支出,促进房价向自住需求为主定价的回归,维护房地产市场的健康。

2.要控制货币扩张,防止产生泡沫效应。货币供给与房价存在互为因果关系,表现为货币增发导致房价持续上涨形成房价泡沫,恐惧泡沫破裂又增发货币托房价,货币增长与房价上涨形成了恶性循环的叠加,房地产市场处于不健康的状态。因而要斩断货币增长与房价上涨相互推动的链条,对房价泡沫敢于及时实施适度货币紧缩。但在策略上要把握好货币政策的力度,既要防止过于宽松刺激扩大泡沫风险,也要考虑紧缩导致房价大幅下降引发市场恐慌。

3.不宜托市救市,以防范房价泡沫积累。当对房价判断具有较高的泡沫风险,去杠杆、消化库存与防风险等政策目标存在相互冲突时,适度紧缩的房地产业去杠杆化政策应优先于略宽松的去库存政策,防范市场泡沫积累的金融风险更为重要。由于地方政府具有很强的动机将房地产作为地区发展的主导和支柱,尤其是在市场观望情绪浓厚的时期,在利益集团蛊惑下常常以投资品定位房地产,认为房地产市场买涨不买跌,地方政府担心房价下降影响房地产去库存,更容易产生托市意愿。因此,为防范未来的泡沫积累风险,要抑制地方政府的托市或救市行为,以免诱发投机者的乐观预期,尤其是要避免公众建立起房价小幅下降就直接“托市”的不合理预期。

(三)去库存要防范金融风险

我国房地产存在高库存与高泡沫的矛盾,一般商品当供给过剩价格必然下跌,但房地产由于存在金融杠杆效应,开发企业可以将市场风险向银行转嫁,当房地产供给大于需求时表现为库存增长,而房地产价格并不会出现明显下跌,只有当银行金融风险不断积累,并通过金融危机才能释放房地产经营风险。

1.推进房地产融资去杠杆。房地产泡沫需要大量资金来推动,高杠杆不仅增加金融市场风险,而且导致市场流动性泛滥,强化了房价上涨预期。对供给方开发商而言,流动性充足增加了囤地捂盘的能力;对需求方投资者而言,流动性充足刺激了投机冒险的活力。因此,要持续推进对房地产融资去杠杆,控制对高负债开发企业信贷资金投入,对房地产泡沫实施有效挤压,降低房价泡沫的风险积累。

2.实行差别化的信贷政策。住房的属性主要是消费品而不是投资品,始终要按照消费品属性来定位住房信贷政策,构建支持消费和抑制投机的差别化信贷政策,大力支持居民自住购房贷款需求,继续针对购买多套房提高首付款及贷款利率的方式对投资需求进行严格控制,坚持对非常住人口购买多套房不给予贷款,限制过度的炒房以降低信贷风险。同时,房地产投资属性可能成为资本逐利的场所,要加强金融监管和行业规范。坚持对非自住购房贷款高首付比例要求,对投资性购房要坚持进行信贷限制,并保持投资性购房较高的信贷成本。

3.推进房地产税制的改革。现行的房地产税主要集中在开发环节和流转环节,这种体制容易将税收成本转嫁给购房者,这不仅增加了自住需求的经济压力,也助长了房地产投机行为。投机买卖无助于去库存,因而在税收政策方面,对于买卖房屋等投机行为不仅不能给予税收优惠,而且要对其征收较高额度的所得税。因此,要对房产开发环节和流转环节的税收进行规范,增加房产持有环节税收负担,通过简化税制、优化结构,降低征收的难度,适时开征房产税以及遗产税和赠税,有效调节财产流向和社会财富的分配,实现对房价泡沫的治本。

参考文献:

[1]高聪聪.国内外房地产泡沫破灭触发因素分析[D].河北大学,硕士学位论文,2014(6).

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[3]单克强.房地产市场泡沫探讨[J].西南金融,2010(9).

[4]吴国平.商业银行房地产贷款压力测试分析研究[J].浙江金融,2015(1):53-58.

[5]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学,2010(1):91-99.

作者:单克强 单位:中国建设银行江西省分行

河北金融杂志责任编辑:冯紫嫣    阅读:人次