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房地产业收入与地方财政收入关系研究

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《华北金融》2016年第12期

摘要:房地产业作为国民经济的重要支柱,其收入在地方财政收入中的占比愈来愈重。而近年来,去库存压力逐渐显现,房地产业相关收入的波动对地方财政收入产生一定冲击。本文构建了房产开发综合指标、房产交易综合指标体系,并以青岛市为例,运用误差修正模型实证分析了两类综合指标对地方财政收入的影响。结果显示:表示房地产开发情况的房产开发综合指标短期内对地方财政存在较为明显的正向影响,但是长期来看这种正向影响会趋于缩小,并且这种显著性关系也会逐渐消失;表示房地产销售情况的房产交易综合指标短期和长期均会对地方财政收入存在较为明显的正向影响,并且长期的影响明显大于短期的影响。

关键词:去库存;房地产;地方财政收入

一、引言

近年来,随着我国房地产业的逐渐发展,其在地方经济中的地位日益重要,尤其是房地产业相关税收收入对地方财政收入的重要性越来越强。统计数据显示,近年来房地产税收收入在地方财政收入中所占比例呈现稳步提高态势,已经成为地方财政收入的重要来源之一。2015年中央经济工作会议提出,2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务,即“三去一降一补”。国家发展改革委主任徐绍史在“2015年经济社会发展情况发布会”上指出,“去库存,关键还是房地产库存”。为进一步了解房地产业相关收入对地方财政收入的短期和长期影响,正确理解“去库存”任务对地方财政将会产生的影响,对二者进行理论和实证研究是十分有必要的。

目前国内外关于地方财政收入的研究主要侧重于房地产价格。分税制改革后,随着财权和事权的分离,直接导致地方政府在支出没有相对减少的情况下手中可用资金相对匮乏,同时房地产业的迅速发展带动关联产业的繁荣以及相关税收的比重越来越大,已成为地方政府收入的重要来源。邵一江(2010),指出上海市财政收入与房地产价格之间存在长期均衡关系,有着双向反馈机制。孟彩云,王聪(2012)指出依据标准泰勒规则所制定的利率政策,可以降低央行损失函数值,提高利率政策有效性。徐建邦,梁富山(2011)研究指出房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系。张双长,李稻葵(2010)指出地方政府对土地财政的依赖性程度越高,地方政府和房地产价格变动之间的相关性也就越强。

而国外学者对房地产价格与地方财政收入的效应研究侧重于两方面:一是房地产价格与宏观经济;二是房地产价格与财税。其中针对房地产价格与财税,大多学者认为房地产市场变化和房地产价格波动除受宏观经济等因素较大影响外,还受到财税政策等重要影响,如公共支出、地方财政收入和房产税等,特别是对房地产税收理论的研究一直备受关注。通过对国内外已有文献的综合分析发现,一是国内外学者研究的主要针对房地产自身价格波动的原因及其相关行业,如房地产价格与国民经济、货币政策及税收等关联角度,而从数理统计的角度分析房地产行业相关收入与地方财政收入的研究尚还需进一步加强。二是数量化和动态化分析房地产行业收入影响地方财政收入的程度还需进一步深入。

二、青岛市房地产行业收入基本情况

截至2016年3月份,青岛市房屋待售面积约703.3万平方米,同比上涨29%。由此可见,当前我国房地产行业去库存压力较大、难度较高。为清晰了解青岛市房地产基本情况,下面将对青岛市房地产税种、收入基本情况等进行简要介绍。一是房地产业税收累计增速自2015年以来逐步攀升,楼市成交量回暖。2014年以来,青岛市房地产开发市场在“限购”、“限贷”等一系列宏观调控政策的持续作用,及公积金新政、降价风波、库存攀高等不利因素影响下,房地产市场出现疲软态势,房地产税收累计增速从2014年1月份的39.44%一路下滑。2015年至今,房贷利率五连降、买房首付降门槛等一系列政策红利的刺激,推动青岛市楼市破冰回暖,楼市成交量持续攀升,今年3月份新房成交套数、成交面积环比分别上涨194.26%、185.14%,同比分别上涨95.29%、100.21%,楼市成交量回暖迅速。二是营业税、企业所得税、个人所得税同比增速回暖较快,商品房销售额回升较快。分税种看,房地产业营业税和企业所得税自2015年触底反弹后均较快增长,由2015年1季度累计增长39.91%、-20.84%逐步回升至2016年1季度的36.1%、25.42%,企业经营状况较好。另外,个人所得税同比增速也大幅回升,从2015年2月份的-30.20%回升至2016年3月份的26.2%,回升56.4个百分点,显示房地产行业从业人员收入有较大幅度增长。商品房销售额方面:青岛市商品房销售额2013年为978.6亿元,2014年受房地产市场低迷影响,商品房销售额小幅下降至970.9亿元,2015年在楼市调控政策的刺激下,商品房销售额大幅回升至1262.9亿元,同比增速上涨至30.08%。三是房地产业税收占地方一般公共预算收入比重依旧较高。2013年至2016年1季度,房地产业税收占一般公共预算收入的比重分别为22.35%、21.45%、19.11%、18.57%,房地产税收占地方税收、一般公共预算收入的比重较高,房地产业税收依然是地方税收的重要税源。

三、房地产行业对地方财政收入影响的实证分析

(一)指标体系构

建综合来看,影响变量可以分为两类指标:一类是房地产开发指标,即经营房地产行业所产生的税种,主要包括营业税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税等,同时也包括土地出让金、土地使用税、房地产施工面积等;二是房地产交易指标,即在房产销售过程中产生的指标,主要包括个人所得税和商品房销售额,其中需要解释的是个人所得税,该税种不仅包括房产交易过程中需要缴纳的个人所得税,还包括房产企业员工需要缴纳的个人所得税,考虑到交易过程中产生的和房产企业员工缴纳的都是来源于销售收入,所以将该指标归为交易类指标。2013年2月20日国务院再出重拳,出台五项政策措施(简称“国五条”),释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。同时,考虑到部分变量的数据可得性,本文研究的时间段为2013年1月份-2016年3月份。由于选取的房地产开发指标中包含多个税种,并且这些税种多反映房地产开发商的生产经营情况,同时土地出让金、施工面积也能直接反映当前房产开发情况,为剔除各指标之间的相互影响关系,本文将房地产开发类指标进行综合。个人所得税和商品房销售额两个指标均体现房产交易火爆程度,为深入分析房产交易程度对地方财政收入的影响,我们将这两个指标先运用均值化,然后运用简单的加权平均方法进行了综合,形成房产交易综合指标。

(二)指标的描述性分析

选定研究所需指标后,为进一步了解各指标在研究期内的表现,此处对各个指标进行简单的描述性分析。数据显示,地方财政收入的均值在76亿元上下波动,并且变异系数为0.25,在所有变量中较小,表明其在研究期内波动较小;房产开发综合指标在24亿元上下波动,且最小值仅为3.5亿元,而最大值为46.6亿元,变异系数为0.56,波动较大,并且从时间跨度来看,最小值发生在2013年1月,而最大值发生在2014年12月份,同时该指标具有明显的季节性波动趋势,年度内的数据变动显示,该指标具有明显的趋势性增长。而从变异系数的大小来看,个人所得税和商品房销售额的波动较大,并且各个指标的趋势性变动较为明显。因此,有必要对各个指标进行去趋势化处理。为了将各项指标的变化趋势转变成线性趋势,对所有变量都取对数。

(三)实证分析

1.模型选取和检验。考虑到误差修正模型(ECM)具有许多较明显的优点:一阶差分项的使用消除了变量可能存在的趋势因素,从而避免了虚假回归问题;一阶差分项的使用也消除模型可能存在的多重共线性问题;误差修正项的引入保证了变量水平值的信息没有被忽视;由于误差修正项本身的平稳性,使得该模型可以用经典的回归方法进行估表2房产交易综合指标对地方财政收入的影响VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.短期C2.0397450.287.2848035710LJY(-1)0.01380.004253.2470588240UT(-1)0.95780.030431.506578950长期C2.0264170.13522114.985950LJY0.0793460.0170574.6518145040计,尤其是模型中差分项可以使用通常的t检验与F检验来进行选取,因此,本文选取误差修正模型对房地产业相关收入与地方财政收入之间的影响关系进行深入分析。单位根检验结果表明:在5%的显著性水平条下,各个变量ADF检验值对应的P值均小于0.05,表明各个变量均平稳,都是单整的。迹检验表明在0.05显著性水平下有2个协整关系,最大特征根检验表明在0.05显著性水平下有2个协整关系,所以可以认为至少有2个协整关系存在。

2.实证结果分析(ECM)。房产开发综合指标(KF、LKF):运用Eviews软件,对房产开发综合指标和地方财政收入进行分析。从显著性来看,短期内房产开发综合指标对地方财政收入具有明显的正向影响关系,且误差修正项为0.005628<1,表明存在误差修正机制,即当短期内偏离均衡关系,将以0.0056的力度将二者拉回到均衡关系。长期来看,尽管房产开发综合指标仍存在正向影响关系,但对应的P值为0.2135,在10%的显著性水平下,正向影响不显著。从系数大小来看,短期内税收综合指标的影响为0.058408,而长期的影响大小为0.00293,远小于短期内的影响,表明长期来看,税收综合指标(即房地产行业所产生的税收)对地方财政收入的贡献程度缩小。由此可以发现,地方政府应当逐渐改变短期内房产行业火爆带来的税收增加进而提升财政收入的观念。房产交易综合指标(JY、LJY):运用Eviews软件,对房产交易综合指标和地方财政收入进行分析,不论短期和长期房产交易综合指标均会对地方财政收入产生正向的显著性影响,并且长期的影响(0.079346)明显高于短期的影响(0.0138)。

3.格兰杰因果关系验证。协整和误差修正模型表明税收综合指标、个人所得税和商品房销售额与地方财政收入之间存在长期均衡关系和短期调整机制,但是否构成因果关系有待进一步进行Granger关系检验。

(四)小结

通过此部分实证分析可得到如下结论:一是表示房地产开发情况的房产开发综合指标短期内对地方财政存在较为明显的正向影响,但是长期来看这种正向影响会趋于缩小,并且这种显著性关系也会逐渐消失,因此为保持地方财政收入的平稳,不能仅仅关注房地产开发短期内带来的效益,更应当关注到由于开发过度带来的库存积压将会产生的负面影响。而这些负面影响长期来看会削弱对财政收入的促进作用。二是表示房地产销售情况的房产交易综合指标短期和长期均会对地方财政收入存在较为明显的正向影响,并且长期的影响明显大于短期的影响。这为国家提出的“去库存”任务提供了理论和实证支持。因此,在转变激励房地产开发的观念下,为保持地方财政收入的稳定,更应该采取多种措施消化房地产库存。

四、政策建议分析

发现,地方财政收入对房地产行业具有一定的依赖性,而房地产行业也对地方财政支出具有依赖,导致地方财政潜藏着的巨大风险。为防范潜在的风险,提出如下政策建议:一是要加大房地产行业供给侧改革力度。通过加强对城市房地产开发用地管理力度,控制增量,消化存量。积极探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式,引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入,提升供给侧产品制造的品质。二是要加大新住房需求的培育力度。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。推行公租房保障货币化,鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围。三是要加大对房地产的监管力度。深化房地产市场分析研判,建立房地产市场监管信息平台,及时掌握市场动态。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度,高度关注重点地区和重点企业,防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置现象,让开发商不能违约、不敢违约。四是要拓宽财源,增强聚财能力。通过密切关注重点税源变化,抓住收入增长点和重点财源,多角度、多层次探讨加强地方财源发展的思路方法,围绕产业、港口、城市建设,进一步发掘和培育新的经济增长点,带动地方财政收入的持续、稳定增长。

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作者:安普帅 单位:中国人民银行青岛市中心支行

华北金融杂志责任编辑:冯紫嫣    阅读:人次