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公租房装饰装修的对策

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《中国建筑装饰装修杂志》2014年第八期

1我国公共租赁住房全装修的发展状况

我国保障性住房建设起步较晚,不少保障性住房政策还处于探索阶段。公共租赁住房全装修的发展更是缓慢,产生这一现象的主要原因有以下方面:

1.1法律法规、政策方面我国目前有关低收入人群的住房保障制度的法律、法规很不健全[3],这极大地影响了住房全装修的实施。首先,政府的推行力度不够。虽然政府职能部门多次发文倡导全装修,但始终只是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施;其次,推进全装修住宅发展的配套措施缺乏。目前尚没有专用的全装修住宅预售合同示范文本,缺乏统一的、可操作性强的全装修住宅验收标准;三是终端责任不清。住宅设备与全装修住宅的保修期起算点不一样,出现质量问题后责任归属不明确。

1.2建设模式方面土建与装饰装修分割。无论从专业技术角度,还是从系统工程的理论出发,住宅的土建主体工程与装饰装修都是一个不可分割的整体。但因为毛坯房的流行,造成了土建与装饰装修之间衔接存在空白与矛盾。从设计方面来看,土建设计与装饰装修设计由不同的单位完成,未进行有效的整合,即使是全装修住宅,由于开发商的管理能力弱、经验缺乏、项目前期准备不充分、装修定位不明等原因,土建与装修设计的脱节仍比较普遍。从施工方面来看,土建施工与装饰装修施工由不同的单位完成,不能很好地协调两者之间的矛盾,对全装修住宅的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响,甚至造成质量隐患。另外,土建与装修监理等管控人员的不同,也会造成管理前后的不连贯。

1.3开发商方面一是认为目前毛坯房销售良好,全装修住宅对楼盘销售并没有太大的促进作用,反而因为装饰装修使得总体房价升高,影响销售情况;二是仅将全装修视为一项多余服务,利润不大甚至无利可图;三是全装修住宅开发周期延长,相应的税收、开发管理、广告、销售成本将因此增加,增加了资金压力;四是增加了装饰装修维护责任。因此,现阶段对于大部分地区的开发商而言,真正的利润点在住宅产品本身而并非装饰装修上,在目前毛坯房依然销售不错的市场中,开发商本着规避风险、多一事不如少一事的态度,大多不愿意开发全装修住宅。

1.4设计、施工、材料设备供应方面目前我国装修业发展尚不成熟,家装企业水平参差不齐,从业人员基本上是散兵游勇,装饰装修质量难以保证,多数企业“心有余而力不足”。全装修住宅开发项目对装饰装修设计要求较高,要求以共性的设计来满足不同用户的个性要求,且要与建筑设计协调,目前具备条件的设计企业的数量及管理技术能力尚不能满足需要。装修部品的配套性、通用性差,还没有达到模数化、系列化,规模化生产的要求。

2推进公共租赁住房全装修的对策建议

公共租赁住房建设作为政府主导的一种住房开发模式,理应在推进住宅全装修,实现住宅产业化等方面有所作为。推进公共租赁住房全装修的根本目的是提高公共租赁住房装饰装修产业的生产力水平,提高效率和效益,实现工业化、装配化施工,促进住宅产业现代化发展,保证装饰装修工程质量,在此基础上满足不同租赁者的个性化需求,为租赁者提供满意的全装修住宅。

2.1明确公共租赁住房全装修发展目标我国实行的是社会主义市场经济模式,对公共租赁住房建设而言,带有明显的政府主导型色彩。公共租赁住房全装修产业化是一个发展的过程,它不但打破了陈旧的装修体制,更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道,是一次质的飞跃[4],推动公共租赁住房全装修发展的目的、实现途径及表现形式见图1。

2.2建立公租房全装修的经济指标公共租赁住房的建设主要是为缓解当前的住房压力,解决城镇“夹心层”居民的住房问题,因此,全装修建设模式的推广以及交付使用应当依据“夹心层”人群的经济承受范围而建立各种经济指标。

2.3尽快制定相关法律法规和政策(1)要研究制定推进公共租赁住房全装修发展的政策。应结合全装修施工与管理技术的发展及标准化、部品化、工业化的要求,从技术政策、经济政策和管理办法等三个方面,尽快制定相关财政、税收、资金保障等方面的扶持及优惠政策,促进公共租赁住房全装修更好更快的发展。(2)要研究制定与一体化运作模式相配套的合同管理体系,包括全装修住宅设计格式合同、施工格式合同、设计施工总承包格式合同、项目管理格式合同、售房格式合同等,减少纠纷,为公共租赁住房全装修产业的健康发展提供保障。

2.4着力构建技术保障体系(1)要推进公共租赁住房全装修建设标准化、部品化、工业化。目前全装修标准化、部品化、工业化程度不高,应逐步建立健全符合我国实际的公共租赁住房全装修标准化体系,尽快制定有关设计、施工、验收标准、规范、规程,形成标准化、系列化、配套化的装修部品体系、橱柜及配套电器部品体系、卫浴部品体系、门及门套部品体系、固定家具及活动家具体系、吊顶部品体系、装饰背景墙体系等。建立部品性能认定体系,引导企业进行部品化和工业化方面的研究与产品开发,鼓励企业开发应用新技术、新材料、新工艺、新产品。(2)要注重绿色、节能、环保和可持续发展。装饰装修中应尽量减少对自然资源材料的选用,改用新型环保材料,尤其要限制使用能挥发对人体有害气体的材料的应用,确保室内空气环境质量。淘汰落后的施工工艺,减少现场作业。(3)要注重人才培养。人才是产业发展的根本,当前社会上的装饰装修从业人员素质普遍较低,尤其是缺乏高素质的设计人员、管理人员及具有丰富经验的专业施工技术人员等。应加强对从业人员继续教育和培训,加强对相关从业人员和后备人才的培养。同时应适时开展对装饰装修行业的职业资格认证,探索建立执业注册制度、持证上岗制度等。加大产、学、研合作力度,通过政府、高校、企业等相互合作,提升研发水平,加快高新技术应用推广,提高公共租赁住房建设水平。

2.5加强对骨干企业的培育(1)研究建立由政府、开发商、装饰装修设计单位、装饰装修施工单位、材料供应商等单位间长期合作伙伴关系的公租房装饰装修建设和管理新模式。目前可通过建立公共租赁住房全装修合格承包商名录的方式,促进公共租赁住房全装修产业结构调整,形成大、中、小企业并存,既竞争又互补的市场格局。(2)要引导房地产开发、装修装饰设计及施工、装修构配件或部品生产等骨干企业,向专业化、规模化方向发展。(3)要促进一体化的全装修产业集团形成与发展。目前,国内可以向社会提供综合性、一体化全装修服务的企业并不多,对产业的带动作用也不大。

2.6构建公共租赁住房全装修质量保证体系首先,建立房地产开发商以及设计、施工、材料和部品生产企业分别承担相应责任的完备的责任体系。房地产开发商位于质量保证体系金字塔的顶端,既是公共租赁住房建设的组织者和管理者,也是公共租赁住房全装修质量的第一责任人,直接对租赁者负责。此外,还要加强对设计、施工单位的资质管理,推行部品性能认定,探索和开展公共租赁住房全装修设计、施工、部品等方面的质量保险,增强设计、施工、部品供应单位的责任能力和理赔能力。政府有关部门要积极引导开发商对所建设的公共租赁住房进行质量保证保险,促进公共租赁住房质量保证保险的推行。同时要进一步明确公共租赁住房物业管理责任体系。由于公共租赁住房全装修价值链分为土地获取、设计施工、物业租售、物业管理等多个环节。而物业管理是租赁者关注的重点,是公共租赁住房的终端服务,应尽快出台公共租赁住房物业管理相关政策,落实公共租赁住房物业管理主体各项法定责任,保证公共租赁住房又好又快、稳定、可持续发展。结语租赁住房全装修是对社会、行业发展及企业和租赁者都有利的建设模式,是未来公共租赁住房建设的主要形式。目前,我国在这一建设模式还不够成熟,需要以政府为领头人,以科研为支撑,领导开发商、材料供应商、设计企业、施工企业、监理企业等在全装修的建设模式中逐步建立和完善适合我国国情的发展体系,尽快出台有关政策和法律法规,明确各建设主体的责任,规范和引导公共租赁住房全装修市场,加强质量控制,提高工程质量水平,切实保障租赁者的合法权益,保证公共租赁住房全装修市场的健康发展。

作者:贾华琴单位:浙江省建筑装饰行业协会副会长兼秘书长

中国建筑装饰装修杂志责任编辑:杨雪    阅读:人次
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