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房地产项目成本控制的关键

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《陕西建筑杂志》2016年第三期

摘要:

控制项目成本的关键是在项目投资决策阶段。

关键词:

房地产成本控制;决策阶段;招投标阶段;施工阶段

随着我国经济的大力发展,人民生活水平的显著提高,房地产事业得到蓬勃发展。于此同时,我国房地产行业、企业多、发展时间短,所以也面临着巨大的挑战。新形势下,要求房地产应以市场为导向,向市场提供质量尽可能高,功能尽可能完善,科技、绿色、智慧的产品和服务,增大投资,不可避免。同时,房地产商在激烈的竞争中还要力求发展,取得利润,那么,房地产项目成本控制的提升就显得尤为重要,迫在眉睫。房地产的项目成本控制就是在开发项目实施的各个阶段,根据企业的总体目标和项目的具体要求对项目成本进行有组织有系统的预测、计划、决策、实施、控制、跟踪、分析和考核等一系列科学管理活动,以达到强化经营管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平,降低工程成本,实现目标利润,创造良好经济效益的过程。本文从以下几个方面阐述房地产项目成本控制的关键。

一、项目投资决策阶段

研究资料表明,项目投资决策阶段影响项目造价的可能性为30%~75%,而在实施阶段影响项目造价的可能性只有5%~25%,可见,控制项目成本的关键是在项目投资决策阶段。房产开发商在拿到项目后,先要依据政策、法规、市场调研等做出项目的可行性研究分析,确定项目的功能、规模,样式、布局等,简言之,就是给项目定位,明确知道要什么。这个时期,房地产商要树立成本效益观念,不是一味地、片面的为降低成本而力求避免某些费用的发生,只强调节约和节省。应该使用价值工程的理念,保证建筑功能的前提下合理安排成本。生产产品就是要销售,迎合市场就可以走俏,就可以快速回收资金,就可以节约成本。正确的决策是良好的开端,是成功的一半。房地产开发商应在这个阶段苦下功夫,有能力的自己组织团队做策划,没经验的可以采用公开招标的形式,吸引有资质有实力优秀的设计单位依据项目自身特征和实际情况,进行适合的方案设计。结合技术、概算进行多方案选择、比较,优化,最终确定合理、优秀、高质量的方案。最忌有的开发商,为缩短建设周期和减少贷款利息,不惜牺牲方案设计和优化的过程,在没有方案设计的前提下直接进入施工图的设计。没有统筹,没有方向,想到哪改到哪,以至于今天确定的明天就又要调整。这些其实并没有减少造价,反而会带来许多消极的影响,减少经济和社会效益,得不偿失。

二、设计阶段

选择优秀的设计团队是开发好产品节约成本的基本保障。好的施工图造出的产品结构合理,经济适用,科学绿色,智慧舒适。设计者要从本项目的实际出发,依托地形、环境、气候、人文等潜心设计,而不是生搬硬套,东拼西凑。图纸一旦设计定型,工程量也就基本确定,建筑成本也就大致不差一二了。所以开发商一定要在这个阶段确定好设计任务书,要求设计院从生活便利的角度出发,合理科学的安排户型,从市场需求的角度出发,适量恰当的选择面积,从健康环保的角度出发,优质高能的采用材料,从轻质节能的角度出发,限额限量的配比计算。这样用心设计的建筑产品不仅结实耐用、美观大方、造价合理、极少变更,而且最主要是经济实惠,起到控制成本的作用。

三、招投标阶段

这个阶段对房地产商来说能影响造价的就是工程量算的准不准,清单项目列的全不全,人材机市场价摸得透不透,消耗量定额套的合适不合适,费用取的对不对。所以选择正规有实力有经验的造价咨询公司至关重要。控制好钢筋、砼、措施费、单方造价等各项指标,避免超算、漏算。多吸引有资质有经验口碑好的承包企业来投标,从中选择合理低价的企业施工。另外合同的拟定不可小觑,凡是施工过程中能预料到的情况都要在合同中明示,主要对大宗材料的价格波动,工程量的核对,暂定材料价的预测,另行分包项目的配合做出约定,规避风险,力保成本在可控限额内不增加。

四、施工及结算阶段

施工和结算过程就是执行合同的过程,这个过程变更和签证越少,越有利于成本控制。开发商的重点就是协调好各承包商的配合和交叉。施工前,做好图纸会审工作,将图纸隐形问题提早发现,提早解决,为以后顺利施工和结算打好基础。

综上所述,我们可以看出,投资决策阶段实为产生造价的源头,房地产商要想真正控制成本,就得从源头抓起。我们造价工作者也要转变观念,改变习惯,改被动的事后计算为主动的事前参与,加强项目前期工作的造价管理与控制,深入进行可行性研究分析,保证决策正确,起到控制成本的作用。

作者:杨榕 单位:陕建集团第六建筑工程有限公司

陕西建筑杂志责任编辑:杨雪    阅读:人次