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房地产行业税负分析

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《城乡建设杂志》2014年第十期

一、重庆市房地产行业主要税种分析

(一)企业所得税分析根据Siegfried(1974)研究的关于行业平均实际税率,在此得到企业所得税税负水平的衡量指标:企业所得税收负担率=企业所负担的所得税/税前经济收益,如表3所示。在2008年以前,企业所得税的名义税率为33%,而重庆房地产业企业所得税率在2006年和2007年明显低于名义税率,所得税税负还是在可以承受的范围,说明这两年房地产业在企业所得税方面享受了一定的政策优惠,正处于政府支持、快速发展的阶段。2008年我国出台了新企业所得税税法,将税率改为25%,下降了8个百分点,重庆市2008年房地产业企业所得税达到最低。2009~2012年所得税并没有因为新企业所得税税率降低而降低,反而升高了,甚至2012年时超过了名义税率25%,所得税税负相对于以前大大提高,可以看出在新企业所得税法中主要以产业优惠为主,地区优惠为辅,房地产企业没有因为产业和地区的差异而享受到更多优惠,表明房地产业已经趋于逐渐缓慢发展的阶段,所得税税负也逐渐增加。

(二)营业税金及附加税分析房地产行业主体税种主要有三种:企业所得税、营业税和土地增值税。企业所得税已经在前面分析过了,而营业税和土地增值税都包含在主营业税金及附加里面,由于数据原因,只有利用主营业税金及附加来分析这两个主要税种税收负担。房地产企业营业税金及附加包括了营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。利用平均实际税率法类比得到主营业税金及附加的衡量指标:主营业税金及附加税收负担率=主营业务税金及附加/主营业务收入,如表4所示。营业税、城市维护建设税和教育费附加名义税率为5.5%;土地增值税2007年以前是按销(预)售商品房收入1%~2%的比例进行预征,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定2007年以后,开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税。在2010年国家又针对土地增值税分别发出了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号),加强对土地增值税的征收工作,且更加明确土地增值税的清算范围、条件等。从表4中可以看出在2010年以前主营业税金及附加的税负率一直处于比较稳定的状态,07年土地增值税的改革对其影响并不是很大,但是经过一系列政策对土地增值税的完善,其对于主营业税金及附加税负还是有较大的影响,导致了税负的上升。

(三)房地产业税种结构分析房地产业税种结构主要是指房地产业企业所得税、营业税金及附加和其他税(其他税包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等)占房地产行业税收总额的比例。从表5可以看出主营业税金及附加占的比例最高,主要是因为主营业税计税基数大,数额也就相对比较大。从房地产运行环节来看,主要分为流转环节和保有环节,企业所得税和主营业税金及附加基本可以代表流转环节税收,两者之和约占整个税收收入总额的比例分别为91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%,流转环节的税负占房地产行业税收总额的比例是逐年下降的趋势,但是其税负却是逐年上升的,说明重庆市房地产行业的税收依然是以流转税性质为主。其他税基本也可以概括为保有环节税收,从表中看出保有环节税收占总房地产行业税收的比例大大提高,其中重庆是作为房产税征收的试点之一,说明政府已经开始重视保有环节,提高房产持有成本。但是总体来说,还是流转环节的税负重,保有环节税负轻,并且总体税负逐年较大幅度增加,税收体制还是不合理的。

二、降低房地产行业和企业税收负担的建议

税收负担的轻重是衡量税收制度是否合理和企业自身是否符合政府鼓励发展趋势的重要指标。通过上面对房地产行业税收负担从整体和主要税种两个方面分析,可以看出重庆市房地产行业税负存在以下问题:第一,房地产企业所得税得到优惠变少,并且税负呈逐渐上升的趋势;第二,土地增值税改革之后,税收负担加重;第三,虽然保有环节税负比例增加,但是依然是以流转环节税负为主,房地产行业总体税负大幅度上升。因此,针对上述问题和房地产企业自身情况,从政府和房地产企业的角度提出以下建议来降低房地产行业税负。

(一)简化流转环节税制流转环节是税负体现最明显的阶段,该阶段的税种较多,且存在重复征税的情况。为有效避免营业税的重复征税,2011年财政部、国家税务总局联合下发《营业税改征增值税试点方案的通知》(财税〔2011〕110号)。随着营改增的发展,试点范围将覆盖到房地产业。土地增值税的征收变得重复且多余,以后可以将土地增值税取消,让保有环节税收代替土地增值税成为主要政府财政收入。

(二)完善保有环节税收体系房地产业各环节税收不均衡,依然流转税负重,保有税负轻。不过通过前面分析,政府已经开始重视保有环节税收,房产税的开征就是一个良好的开端,已经在向“重保有轻流转”方向发展。但是目前保有环节的税收体系不是很健全,例如城镇土地使用税根本就不能达到节约用地、提高土地使用率的目的,以及房产税计税依据及利率都有待进一步考证。为了能够抑制因炒房行为而引起的房价上涨,完善保有环节税收体系是很有必要的。

(三)房地产企业充分利用税收优惠政策新企业所得税法实行以“产业优惠为主,区域优惠为辅”的新税收优惠体系,新增了一些对环境保护、节能节水、资源综合利用和高科技等方面的优惠政策,以此来调整产业发展方向。对房地产企业自身来说,以前可能是对区域优惠形成了依赖,如西部大开发税收优惠政策,现在产业优惠的重心转移对房地产行业是一种挑战。随着建筑总能耗的增加,要想在整个生命周期对其进行控制,需要利用新技术、开发新能源、采用新工艺进行节能减排,实现资源的高利用率。房地产业应顺应时事,根据政策的变化充分利用产业优惠的契机,降低房地产行业税负。

三、结语

本文利用《重庆统计年鉴》和《中国税务年鉴》2007年~2013年的统计数据,对重庆市房地产行业整体税收负担及主要税种税收负担进行了分析比较,结果表明:重庆市房地产行业的税收负担总体税负一直呈上升趋势,其中保有环节税负的比例在增加,但流转环节税负依然为主,企业所得税得到的优惠变少,营业税金及附加税负也在逐渐增加。房地产行业税负水平比较沉重,一方面政府对现行税收体制进行稍微地改动是必要的,另一方面企业自身也要积极响应国家的税收政策,朝着优惠政策鼓励发展的方向改进。由于对地方行业的税收负担研究比较少,有些统计资料匮乏,本文只能用主营业税金及附加来代替主要税种进行研究。在以后的研究中,将会搜集更全面的资料进行进一步的研究。

作者:王瑶杨跃威 单位:重庆大学建设管理与房地产学院重庆大学土木工程学院

城乡建设杂志责任编辑:杨雪    阅读:人次
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