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设备管理论文:住宅区电力设备建筑与管理

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作者:侯振国单位:湖北武汉供电公司

统一合同标准,明确双方责任。《通知》规定,供电企业与住宅建设单位实行合同管理,使用统一规范的合同文本,明确约定双方的责任义务。供电企业在合同中要明确约定供电配置容量、主要材料和设备配置规格、收费标准、收费金额、供电配套工程竣工时间等基本内容,根据住宅开发建设工程进度,制订小区配电计划,按期实施,确保住宅配套供电。住宅建设单位在签订合同时,要向供电企业提供建设项目的批复文件、建设规划和施工设计方案,明确约定提供的供配电设施用房、通道及交付时间、住宅项目工程竣工时间等基本内容,按时交纳供电配套工程建设费,积极配合供电企业进行供配电施工。

统一管理标准,坚持“三公”原则。《通知》规定,供电企业必须加强对新建住宅供电配套建设工程的管理,要按照市场准入制度和公平、公正、公开原则,对电力供配电工程的设计、监理、施工以及与工程建设有关的主要设备材料进行招标采购。目前,已出台《新建住宅供电配套工程项目管理实施细则(试行)》和《新建住宅供电配套工程预算编制与计算标准实施细则(暂行)》等制度,对项目管理的职责分工、工程进度及项目概预算作出明确规定,对加强新建住宅供电配套工程项目招投标管理提出具体要求,保证了工程建设、物资采购等公开透明,价格公平,客户的正当权益得到维护。

统一服务标准,确保可靠供电。供电企业按照“销售到户、抄表到户、收费到户、服务到户”的统一供电服务标准直接服务到户,避免了中间环节的搭车收费行为,有利于《物业管理条例》的贯彻执行。

同时,住宅小区供电设施质量不高的问题从根本上得到解决,大大提高了设备运行的安全稳定性。“95598”供电服务热线实行24h服务,供电故障处理更加及时高效,居民用电质量和用电可靠性全面提升,社会矛盾有效缓解,供电企业美誉度不断提高。以武汉供电公司为例,截至2011年9月底止,在交纳费用的59个新建小区电力设施项目中,已完成24个,工程质量达到规定标准,受到普遍好评。

推行新办法存在的主要障碍与问题

虽然实行新的住宅电力设施建设管理办法,对提高电力设施质量和供电可靠性具有重要作用,但在实践过程中仍然暴露出一些不容忽视的问题,急需认真加以解决。

(1)部分客户有抵触,行动不积极。2011年4月,有一网友发表“强烈质疑出台新建小区供电配套费政策”的文章,认为供电企业利用行业垄断地位实施工程收费,存在“三指定”行为,有悖公平竞争原则。部分开发商认为实行新办法增大了生产成本,对要求提供房屋面积实测报告有想法。由于对新政策不理解,他们在行动上不很积极,有的还在犹豫不决、等待观望。

(2)产权问题存隐忧,操作难度大。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”,住宅新建供电设施的产权归小区业主共有,那么新建供电设施的处置就应由小区业主来做主。但现实情况是,小区供电设施建成后,一般由甲方开发商与乙方供电公司签订移交合同,声明甲方自愿将新建小区电力设施无偿移交给乙方管理,由乙方负责电力设施的运行维护和更新改造。开发商能否代表小区业主?小区三分之二以上的业主是否知晓或同意开发商的作法?

(3)报装流程较复杂,效率受影响。在实际操作中,由于住宅建筑总面积80000m2及以上项目必须报上级公司审批,工程设备由上级公司招标,开发商感到流程较以前繁琐,项目审批时间较以前延长,过去2个月可以办完的事情现在却要几个月甚至半年之久,不能满足楼盘开发进度的需要。有的设备供应商反映结算手续太慢太复杂,往往新设备早就到位,货款却迟迟不能到手,影响资金周转。地市供电公司工作人员反映,有的方案报批后,稍有修改又要重新申报,有时一个方案要反复跑好几趟才能批下来。

(4)工程建设环节多,衔接难到位。小区电力设施建设报批完成后进入实施阶段,由各中标单位按照合同要求走流程,首先由设计单位完成设计,再由施工单位进行施工,同时物资供应部门按质量、时间要求提供设备,监理部门按标准进行现场监察,最后由供电企业验收供电。由于各单位人手有限,工程报装的均衡度又难以把握,往往在报装项目比较集中、进入建设高峰时期的工作应接不暇,各个环节之间的衔接不能尽如人意,工程进度有时达不到规定要求。

新建住宅电力设施建设与管理

(1)加大宣传力度,争取客户理解。要通过各种媒体,大力宣传实行《通知》的重要性,必须坚决贯彻执行。要大力宣传实行新规后对各方的好处:对于开发商来说,可以省心省力,不再为繁琐的用电报装手续奔波。对于物业管理公司来说,小区居民用电实现供电公司直抄到户,取消代收中间环节,有效降低物业管理成本。对于小区居民来说,不再为额外多交费用而苦恼,能够放心用电,生活质量得到提高。实行新规后,供电设施有专业队伍维修,可以长期保持设备健康水平,安全供电有保障。

(2)优化报装流程,加快报装进度。供电企业要按照精细化管理要求,进一步调整报装流程,加快报装进度,以满足小区电力设施建设需要。对相关标准、规程、规范要认真学习、深刻理解、准确把握,严格贯彻落实到设计预算、方案审查、施工建设、中间检查、竣工验收、审计结算和资产入帐每个环节。制定《新建住宅电力设施建设配套工程时限考核办法》,加强流程与节点管控,督促各类人员牢固树立时间、质量观念,密切配合,无缝衔接,在规定时限内高标准、高质量地完成预定工程,推进小区电力设施报装接电工作进一步提速。

(3)坚持服务宗旨,搞好优质服务。供电公司要根据《通知》的要求,按时完成新建住宅电力设施的设计施工,确保工程质量,管理和使用好配套建设费用,不折不扣地实行一户一表“四到户”管理。要建立住宅小区电力设施设备台帐和巡视检查制度,发现缺陷,及时处理,出现故障,迅速排除,坚持更新改造制度,确保供电设施在小区70年使用权内健康稳定运行。要保持供电服务热线“95598”畅通,耐心接听小区居民或物业公司反映的供电质量问题,践行服务承诺,为他们排忧解难,不断提高供电可靠率。

(4)理顺产权关系,严格资产管理。《中华人民共和国物权法》第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”新建住宅电力设施是业主的共同财产,对于由开发商与供电公司签订的无偿移交小区电力设施的行为,要按照《物权法》第97条的规定,补办三分之二以上业主的认可意见,避免日后出现资产归属纠纷。2011年5月,财政部和国家税务总局联合下发了《关于电网企业接受用户资产有关企业所得税政策问题的通知》,明确规定“对国家电网公司和中国南方电网有限责任公司及其所属全资、控股企业接受用户资产应缴纳的企业所得税不征收入库,直接转增其国家资本金”。供电公司在取得住宅小区电力设施所有权以后,要象对待公司其他资产一样严格进行管理,按照接收价值计提折旧费,保证设备的维修资金来源。

(5)加强联系沟通,建立和谐关系。《通知》第4条规定:“供电配套工程建设费包括所有供配电设施的设计、材料设备购置、监理、施工等费用,不含供配电设施设备用房、通道的建设费用。”供配电设施设备用房和供配电通道是和电力设施紧密相联的单元,既然在无偿移交合同中不包含这部分内容,那么供电公司就要密切关注设备用房和通道的完好情况,发现建筑物破损、渗水或通道塌陷、堵塞,要及时向建筑物的实际管理者———物业公司人员反映,及时进行维修、疏通,避免给设备运行带来影响,共同承担起安全供电的责任。

(6)选用先进设备,强化科技创新。要从企业的长远利益出发,从根本上杜绝设备故障率高、事故频发、抢修人员疲于奔命的现象,在小区电力设施建设中全面采用国网公司物资采购标准,推广和应用新技术、新材料、新工艺,选用性能稳定、价格合理、节能环保、科技含量高的智能化电器设备,尽量做到免维护、少维护、“0”故障。要建立和完善定期巡视和修试校制度,明察秋毫,防患于未然,发现异常现象及时处理,避免设备事故的发生,确保小区供电万无一失。

(7)加强自我约束,落实“三不指定”。客户受电工程中的“三指定”行为,是指供电企业在办理业扩报装过程中,指定设计单位、指定施工单位、指定设备材料供应单位,它限制了客户的自主选择权,损害了客户的切身利益,引起客户不满和舆论批评,企业形象受到严重影响。在新建小区电力设施建设中,要做到前事不忘,后事之师,加强对《电力监管条例》、《供电监管办法》等法律法规的学习,自觉贯彻“一口对外,便捷高效,三不指定,办事公开”的原则,严格执行招投标制度,聘请合格的设计、施工、建设、物资供应单位参与工程建设。

(8)扩展服务范围,增强发展后劲。现在房地产行业蓬勃发展,给供电企业带来新的机遇与挑战。要在总结经验的基础上,将配套电力设施建设模式加以延伸,让供电企业更好地为城市居民服务。例如,不少年数较长的老旧住宅小区还没有实现一户一表供电,居民呼声很高,改造难度极大,建议政府部门给予价格政策支持,落实改造资金,尽早解决这一难题,让老旧住宅小区电力设施建设与管理规范起来。

设备管理论文:住宅区电力设备建筑与管理责任编辑:陈老师    阅读:人次