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公租房运营管理论文

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一、我国公租房运营管理模式问题分析

(一)深圳模式——政府多部门管理1.主要内容及特点。深圳市公租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等政府部门或政府委托授权下的事业组织;其公租房保障范围确定较为合理,覆盖本地户籍的家庭、单身人员以及非本地户籍的家庭以及国内外引进人才;从监督管理机制来看,存在体制内部监督现象,缺失外部监督力量,主要由住房保障管理部门进行自我检查、监督。2.存在的主要问题。(1)多头管理若协调不得当,则必然导致公租房审查程序冗繁。深圳模式下其程序审查需经过三层,面对住房需求迫切的中低收入人群,对本就稀缺的公租房资源,申请者需等待更长时间,政府管理效率有待提高。(2)就目前反馈的数据来看,深圳公租房租金设置不尽合理。对“夹心层”群体而言,公租房的吸引力正在于其优惠合理的租金设置,但因前期调研工作未落实到位,深圳公租房租金标准过高,出现保障对象弃租现象,公租房保障功能未能发挥。以2007年深圳市建设的2730套公租房为例,直到2010年末,才有894户入住,其入住率仅为32.75%,而2008年深圳福田区配租成功的300多套公租房在第一批租房两年租赁期满后,绝大多数租户不再选择续租。(3)房屋的配套建设、物业服务水平都无法满足受众群体的需求。目前深圳市营造的公租房多为临时筹建,房屋质量、配套建设以及社区服务都存在诸多问题,很多公租房社区在水电、防盗、电视网络等基本配套项目存在工作缺失现象,很多社区表现为公共居住环境差,租户满意度低。

(二)重庆模式——政府专门机构管理1.主要内容及特点。与深圳模式不同,重庆公租房运营管理由专设的公租房管理局专门负责,其职责涵盖公租房规划、房源储备、配租审核、监督管理等;保障对象十分广泛,无住房者以及人均住房面积低于13平方米的家庭皆可申请,保障对象的范围不断扩大,在主城区无住房的人几乎都可申请公租房;租金设置相对较为合理,大致为主城区同类型住房市场租金的60%,其标准设置以户型大小为参考;租赁期限设置较为合适,最短为一年,最长为五年,从承租人具体情况加以确定。2.存在的主要问题。(1)准入机制设置过低引致“挤出”效应。重庆模式下,保障对象范围设置很广,限制较少,容易导致部分亟待解决住房困难的群体无法享受政策的优惠。重庆的公租房社区主要位于二环附近,而重庆的二环交通基础设施有待完善,由此租户居民的出行成本较高,合理优惠租金的优势被削弱。导致中低收入人群即使符合申请条件,亦不愿租住。(2)管理主体相对较为薄弱,监督管理工作滞后。设置专业的管理机构有助提升公租房运营效率,但重庆市公租房管理局仅有45名工作人员,却需面对截至2014年初已经竣工的3000万平方米的公租房,重庆对公租房建设运营做出较为详细的规定,真正实施起来却存在困难,某些社区空置公租房违约事件仍然存在。面对巨量的公租房出现,如何对公租房住户进行有效的动态监管,将成为今后一段时间需重点关注的问题。(3)重庆市公租房运营管理制度规定租户五年租期结束,可对承租房屋进行购买,从目前反馈的信息看,很大部分先期承租行为的目的皆为“购买”,其购置意愿较为强烈,若随后的公租房融资建设无法跟上步伐,则将有可能出现“无房可供”的尴尬情境。

(三)上海模式——市场化运营模式1.主要内容及特点。从运营管理主体来看,上海通过设置一批具有法人资格的公租房运营企业,在“全封闭”的模式下具体实施公租房市场化运作,其职能集中在房源供给、租赁管理、引导社会主体参与投资建设等;保障范围设置宽泛,不要求当地户籍,符合经常居住一年以上、有一年就业合同、住房面积低于15平方米的条件即可申请入住公租房;公租房的监督管理,主要由上海市、区两级制定规范化申请审核检查办法,以定期或随机的方式进行监督。2.存在的主要问题。(1)上海市在保障对象准入标准中,并未设置收入门槛,容易导致符合条件的申请者与可供房源之间形成巨大落差,造成真正存在住房困难的群众“希望越大,失望越大”。(2)对居住年限、工作稳定性、社会保险金缴纳等方面加以限制,可能会对很多底层外来务工人员产生“挤出”效应。这部分群体普遍存在未与工作单位签订劳动合同、未办理社会保险等情况,由此无法申请公租房。这部分真正需要住房保障的群体被制度排斥于保障体系之外。(3)上海市取消了收入与财产的限制,住房面积的要求更是宽松至人均15平方米的条件,试想一户三口之家拥有上海市将近45平方米的产权房,依据目前上海市的房价行情,整套住房的价值将超过100万元,如果拿去置换,完全不存在住房困难的问题。而且拥有产权房的申请者,如果成功申请到公租房,极有可能将公租房或产权房对外出租,赚取租金,将产生很大的寻租空间。(4)监督管理机制不甚健全,尽管上海要求各区(县)住房保障机构制定规范化检查办法,但具体执行效果不理想,过多集中于检查运营机构的申请审核状况,未运用多种手段实施动态监督管理,导致很多违约甚至违法行为没有得到及时惩处。

二、其他国家和地区公共住房管理模式的启示

(一)建立健全法律法规体系一些发达国家以及我国香港都十分重视建立健全住房保障法律法规体系,明确住房保障的实现方式,并以法律权威为住房保障政策的有效落实提供依据。如美国为解决中低收入人群的住房问题,先后颁布《国家住房法》、《住房和社区发展法》、《国家经济房法》等法律,力图透过法律的强制力实现住房保障的目标。

(二)充分调动非营利性组织等社会团体的力量通过对我国现行公租房运营管理模式的分析发现,不能仅靠政府责任强化这一手段,还应看到非营利组织的巨大潜力,应注意引导非营利性机构社会治理功能的发挥,减轻政府负担,提高政府工作效率。法国建立低租金住房联合会,作为非营利性组织,承担着法国相当部分的公共住房营建、投融资平台构建以及运营管理职责,而法国政府更多为其提供政策倾斜,提供补贴和优惠贷款等。

(三)运用多种手段实施动态管理美国和我国香港在动态管理手段实施中有着丰富的实践经验。如美国的地方管理机构以5年为周期重新审查接受房屋补贴的低收入人群,若发现其不再符合政府规定的范围,则将取消其享受政府补贴的资格,不再帮助其解决住房问题。香港房委会也经常对公共住房申请资格标准进行审查,防止出现租金设置与社会经济发展状况脱节现象。

(四)不断完善配套服务提高公共住房居民的生活质量需要完善的配套服务保障。新加坡的许多做法值得借鉴和学习。新加坡公共住房建设以方便居民出行为要旨,其主要在公交车站、地铁出口等附近营建,“组屋”住宅施行24小时紧急维修制度,为居民住户营造出安心、放心的居住环境。我国香港地区重视公屋建设与配套设施同步完成,并对学校、商场、文化娱乐项目等进行合理布局,尽量满足居民的生活需求。

三、公租房可持续运营管理发展建议

为解决现行公租房运营管理模式的问题,进一步优化运营方式,保证住房公平目标的实现,提出完善公租房可持续运营管理的建议。

(一)理清公租房参与主体角色,形成有效良性互动根据社会治理理论,政府并非社会管理的唯一有效主体,传统意义上的政府职能正在悄然发生改变,像公租房资源这样的准公共物品,政府应当以各种形式积极促进非营利性组织、人民群众的广泛参与。

(二)建立健全住房保障法律法规体系从其他国家和地区的经验来看,公共住房建设、运营管理的完备很大程度仰赖住房保障法律法规体系的建立健全。在法制治理模式下,所有的参与主体都应受到法律法规的约束,保障性住房法律法规的制定和实施都应通过多样的媒体宣传手段,在社会征求意见基础上,拟定意见稿,充分参考民意、反映民意,唯有如此,才能实现公租房的稳定、可持续发展。

(三)进一步完善准入机制从目前我国的公租房建设来看,房源数量有限,必须把好入口关,否则将导致高收入阶层的投机行为,损害公租房资源分配的公平性,准入机制的完善主要在准入与资格的审核上。1.设置合理的准入标准。公租房准入标准的设置与社会公众和承租人有着密切联系,应积极汇集民意民智,制定符合社会发展状况的标准。关于申请对象身份的认定,户籍不应成为公租房申请的障碍,只要申请者对城市发展做出贡献,其收入无法保证其租住到合适的市场化住房,就应保障他们的居住权。对于申请对象条件的限制,必须对财产设置严格要求,保障房体系内的群体必须为无法通过自身能力解决住房问题的人员,政府应科学、合理地综合考量当地居民生活水平、物价、房租水平等,合理地划分公租房收入线以及总资产量化标准。2.对申请条件进行严格审核。公租房的审核程序必须实现透明化、规范化,对申请条件进行严格审核,申请者家庭的收入来源多元化为审核工作带来很大麻烦。申请者财产和收入审查工作十分繁复,若仅靠政府进行审查,行政效率不高,且存在浪费行政资源现象,作为运行模式的重要参与者,非营利性组织可依靠其专业性、贴近基层、灵活性等优势在公租房准入程序审核中发挥重要作用。首先,申请人的工作单位应提供初审意见,据此非营利性组织进行复核,并将检查结果进行公示,任何参与主体都可行使其监督职能。其次,个人信用体系建立给公租房审核工作带来一定的便利,将有效确保管理部门能够实时掌握保障对象的住房变动以及收入变化情况,目前上海市廉租房建设中采用的“居民经济状况核对系统”值得推广,政府部门之间应当构建信息交换平台,对掌握的信息进行共享。最后,可根据保障对象的表现,建立信用等级评定制度,与保障对象的银行贷款、保障房申请直接挂钩。

(四)合理设置租金标准政府、社会公众、承租人等参与主体应通过相互协商,确定公租房的租金标准,不应由政府或者产权者单方面确定。租金标准的设置应充分考虑承租人收入水平,制定合理的标准,避免“过高”或“过低”的极端。美国的一些做法值得学习,如地方立法确定租金控制水平,主要通过承租人投票表决,多数人认为租金过高,则可适当调整租金的标准。我国可根据治理机制,通过定期举办价格听证会,保证听证会程序的透明化、规范化,充分征求承租人以及社会公众的意见,充分反映广泛参与主体的利益,避免出现“听而不证”的现象。

(五)重视并加强退出、监督管理应充分调动各方力量,保障对公租房使用效率的有效监管。首先,应充分发挥非营利性组织的监管优势,非营利性组织作为贴近基层的民间团体,可与承租人之间进行更有效的沟通,更容易获取其信赖,也更容易收集其所需数据。可以两年为周期定期检查承租人的收入变化、住房使用状况等,不定期抽查承租人的租赁行为是否规范,有无私自改变租赁用途现象存在。其次,应建立健全有效互动的社会监督机制,保证基本的监督渠道畅通。最后,应不断建立健全个人信用体系,加大惩处力度,制定严厉的惩罚措施。这些都需要参与主体的协调配合,只有这样,才能保障公共资源的公平分配。此外,我国的公租房建设也应注重配套管理与服务的跟进,争取实现公租房建成后相关配套服务能马上运转,以吸引更多的“夹心层”群体申请入住。

四、结语

在分析我国现行公租房运营模式问题的基础上,尝试提出完善现有模式的一些建议,避免政府或市场单一管控模式的不足,就应充分发挥政府、非营利性组织、社会公众、承租人等参与主体的协商合作。首先,以深圳、重庆、上海为代表的公租房运营管理模式存在很多问题,不外乎准入标准界定不合理、租金设置不合理、监管机制不健全、配套管理跟不上等;其次,“他山之石,可以攻玉”,发达国家和地区在公共住房管理模式有许多可供借鉴的经验,如法律法规体系的建立健全、社会力量的充分调动、监督管理的动态化实施等,我国都可在考虑国情基础上吸纳;最后,笔者提出理顺公租房参与主体角色、建立健全住房保障法律法规体系、进一步完善准入机制、合理设置租金标准、重视并加强退出、监督管理等相关建议。

作者:徐静徐远珍单位:重庆邮电大学四川理工学院

公租房运营管理论文责任编辑:杨雪    阅读:人次