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物业管理上的无因管理的构成

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摘要

关于物业管理纠纷案件,目前法院多以判决的方式结案,双方当事人矛盾激化程度较高,调解概率极低。探究成因,不仅只是因为物业管理的案件类型新颖,更主要的是物业管理的法制建设较为不规范,尤其前期物业管理纠纷,各家所持观点不一,学界也争讨不休,尤其对其是否能构成无因管理难以定性,成为司法难题尚待解决。本文认为,无因管理是一种特殊的制度,单从概念及其构成要件入手极易造成制度的泛华和概念的模糊,某一种制度的设立,绝不可能是孤立的存在,都有一定的适用范畴,一旦超出这个适用条件,其定义及构成要件也必然因前提缺失而导致判断错误。因此,讨论物业管理上的无因管理构成问题,不能只机械的看问题,而是要透过现象看本质,抓住实质与核心,尝试从多视角分析,比如采取合目的论等突破方式,来正确把握无因管理的制度价值和精神实质。

关键词

物业管理;无因管理;构成要件;合目的性

无因管理属于债法范畴,是债发生的原因之一。对于物业管理来说,当前期物业服务期限届满后,业主委员还没有成立起来,物业服务企业只能通过与开发商续签合同,而合同的效力归属却属于全体业主,开发商完成楼盘开发和出售后,多数已经退出,此时的续签合同往往被耽搁。实践中,物业服务企业在未续签合同的前提下仍为业主提供物业服务,这就形成了物业服务企业与业主之间的债权债务关系,而此时的债发生的原因究竟属于何种法律性质,则是需要深入探讨的问题。目前争议最多的就是无因管理说,也是本文探讨的重点所在,即无因管理是否构成前期物业管理的债的发生原因,物业管理企业是否可以以无因管理为由请求业主物业服务费用,这就需要我们从不同的视角进行全面分析,才能得出科学合理的结果。

一、定义及其构成要件视角

无因管理在中国《民法通则》中没有给出严谨的定义,只是说在他人的事务被别人管理,但双方无法定或者约定。这个定义没有在法律制度上确定无因管理的特征,所以就给人的感觉是无因管理这个名词在法律中是宽泛的,不严谨的。无因管理有两个方面的内容,包括了三个基本要件:一个方面,在客观上有两个要件。第一个要件为“没办法规定或者约定的事情,但又是必须做的事情”。无因管理的成立第一就是要有无因性,即在法律上没有义务但又必须进行的,主要包括两个方面,即:没有法定义务,或者说没有签订义务条款无约定义务的管理。约定义务是指合同或者约定(包括口头约定)对当事人负有义务,如被管理人与管理人之间就是约定义务,这种情况下不是无因管理。只有当双方当事人没有存在类似这种约定或者管理合同的情况下的管理,才能被称为无因管理。这是构成无因管理的必要条件。而且这种管理的法律责任绝不是死板静止的,是会随着各种不同可能而变化和发展的。如果刚开始不是无因管理,但随着情况的变化,如开始的约定时间已到,但这种管理的义务还在,此时已是无因管理了。以前在物业管理的约定中存在过这样的纠纷。在一个小区中的物业管理,建设过程中是先由开发商选定一个物业管理公司,并与该公司签订建设期间的管理合同,在小区建成后,日常的物业管理合同还没有签订,在合同到期后新合同未签订前这段时间就属于无因管理,这段真空期是没有法律约定的。因此开发商在选定物业的时候,应该对这段时间的真空期做出应有的安排,保障业主和开发商共同的利益,这在物业管理中具有很重大的影响,也是在小区建设期间与业主使用期间对接的一个纽带。前期的建设物业管理合同主要是由开发商与物业公司谈的,业主没有参与进来,所以在履行过程中难免会与业主发生一些纠纷。从这方面讲,无因管理在物业管理中的第一要件是满足的。无因管理还有个条件,为管理别人的事务,建设期间的签订的合同到期后,物业公司并没有和开发商续约,但依旧在履行着管理的义务,这种管理没有约定,而且管理的也不是物业公司的事务,是开发商与业主的事务,属于“他人事务”。从这个方面讲,第二个条件也是满足的。

另一个方面,要具有管理的意思,指的是管理人管理的事务是他人的利益,所产生的行为结果也是他人的利益诉求。利益指的是管理人通过履行管理义务,获得一定的收益,也使自己避免了因疏忽而损失掉一部分利益,亦即只要是为他人管理实务,最终利益归属于他人,一般都会产生一种债权债务的民事法律关系。要判断一个物业公司是否为业主着想那就应该从它的动机与产生的结果两个角度来看。动机上物业管理公司实施的无因管理主要是想获得下一期的物业合同,也避免也使自己的员工失业,并扩大了自己的业务范围。从结果看物业公司实施的管理避免了业主的损失,为业主谋取了福利。也就是说物业公司的无因管理避免了业主的损失,是利于他人的,即成立了无因管理。无因管理的第二个条件是成立的。总之,就定义而言,不将无因管理制度放入特定的范畴之内,在某种情况下物业管理中的无因管理是可以存在的。但是这只是一种生搬硬套定义和构成要件的论证,司法实践中需要法官判案也是机械的套用此法从而得出片面的结论,笔者认为这都是不可取的,债的关系应该从多层次,多视角去分析,其定义与构成要件要谨慎而严格,其制定一定要结合单项制度的立法目的,融入到特定的范畴之内,才能得出确切的答案。

二、从合目的论视角

如果机械的套用无因管理的定义及构成要件,物业管理中的无因管理看似是构成的。但是这种视角有着致命的缺陷,即没有将阻却违法事由考虑进去,只见树木不见森林,属于断章取义的生搬硬套。探究无因管理这项制度的本质,可以发现,无因管理制度其实是一种侵权行为,是属于没有法定或者约定的义务繁育他人事物,违反了当事人的意思自治权利,只不过法律规定将其设定为法定的阻却违法事由,正因为如此,无因管理才能够形成债权债务关系,才成为了债发生的法定原因之一。因此,不能割断这种法定目的性来机械的来判断是否符合构成要件,起码对于无因管理这种制度在物业管理这种新颖性案件中的应用中,得综合衡量多方成因,从正当性成立的基础去做深入探讨才更合理,同时也说明无因管理的定义和构成要件之法律规定过于滞后,有修法条之必要了。

从合目的性视角来看,强加无因管理法定之债是需要正当性基础的,而不是简单的出于利益均衡和公平原则考量,而是出于对社会公共利益考量,是为了保护及鼓励社会互助和危难救援救助,体现了社会互助的道德理念。在此基础上设定一定的范围,在这个范围内,将干预他人事务正当化,从而达到社会上互帮互助和不干涉他人事务之间的平衡。其本质就在于对个体意思自治的弥补和扩张需要,既是为保障个体利益,也是对个体自治的弥补和尊重,最终达到保障管理人利益和维护社会公共利益双赢的目的,是一项法律制度,直接形成一种法定之债。但是这种法定之债和其他债的形成原因一样,都有严格的限制的。要想形成债的关系,则必须要求利益双方存在信赖给付关系或者将存的信赖给付关系,这种信赖给付关系是为了确保当事人之间有稳固的诉讼法律地位,这种敏感性决定了债的关系必须得有严格的定义和明确的范畴。物业管理中无因管理制度也属于债的原因之一,其成立的前提也必须在这个严格的范畴之内,任一套用不成熟的定义和构成要件就是对当事人的意思自治原则的破坏,违背了民法本意。所以说,无因管理的成立,也得如侵权行为和不当得利等制度一般,适用非常严苛的范围,制度更为严谨的定义及构成,而我国司法实践中导致物业管理案件矛盾频发的根源也正是如此——无因管理却缺乏一个严谨的法律定义,应用到物业管理这个新颖类型的案件,必然会出现概念模糊不清,构成要件适用模糊的缺陷。在目前的司法实践中,往往有随意扩大无因管理适用范围的现象。部分学者在课堂中甚至无视无因管理制度的构成要件,随意用该项制度来分析解读案例。举个例子,一高校向本校教师出售经济适用房,一新教师欲购买一老教师所有的带装修二手房,老教师欲在房款之外收取一定的装修补偿,在这个案例中,老教师装修时没有为新教师管理事务的意思,因此不能构成无因管理。又比如,在张三出国期间,李四未经张三同意就将张三的普通花园改造成欧式花园,虽将房价提高不少,但张三回国后,表示自己不喜欢欧式花园,更喜欢原来普通花园,在这种情况下,李四的管理行为明显违反了张三的意愿,不能构成无因管理。

从合目的性视角来看,无因管理制度鼓励了社会互助,弥补了意思自治的缺陷,最终保护了意思自治和个人利益。因管理制度获得正当性的重要基础即在于管理人为本人管理事务并有将管理利益归于本人的意思表示,没有该意思表示就不能说它是无因管理。此时不光只看其是否符合无因管理的客观构成要件,还要考察管理人的主观意思表示。他应当意识到有关“事务”是他人的并且希望获得补偿,他的行为不能单纯的出于慷慨,也不能仅仅为个人谋利益。下面再来分析前期物业管理服务期限届满后的继续提供物业服务的性质,亦即判断其是否符合无因管理的目的性,是否符合保护及鼓励社会互助等助人为乐的精神。物业服务企业作为以营利为目的的商事主体,是社会主义市场经济下的独立企业法人,自主经营、主负盈亏。而所有的商事主体都是以自己盈利为目的的集合体,并不属于公益性组织,目的绝非弘扬好人好事。再看我国《民法通则》中的规案例定:“管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用,包括管理或者服务中直接支出的费用,以及在该活动中受到的实际损失。”通过这项规定可以看出,假设前期物业管理服务期限届满后的继续提供物业服务的行为属于无因管理,则物业服务公司只能向业主请求支付提供物业服务的必要费用,并不能收取额外的盈利费用,这必然不符合商事主体进行上市活动的目的,与前期业主按照原前期物业服务合同约定的收费标准收费也不符合,严重违背了无因管理的宗旨。

三、最终结论:物业管理服务期满的后续管理并不构成无因管理

“法律在很大程度上是国家为了有意识地达到某个特定目的而制定的”。“法律规则最本质的意义在于它反映了一个或一些目的,除非了解法律的目的,一个人便无法准确理解法律的意思”。“法目的论的分析是一种解读法律制度的思路,该思路从法律制度产生和运作的理由入手论证法律制度存在的目的和理由,同时为法律制度的存在寻找正当性和必要性的基础,对于深刻理解法律制度,尤其是对于拨开法律形式逻辑和形式规则的重重迷雾,清晰把握法律制度的立法宗旨,准确的运用法律制度有不可替代的作用”。我国立法中对无因管理的规定较为简单,未对无因管理的构成要件进行明确界定,仅规定了管理人的相关权利。而在司法实践中,尤其是在物业管理等等涉及新颖性法律问题出现之时,必须要从多视角必须多视角,谨慎把握无因管理的认定。即使从客观效果上是有利于本人利益的,但本人主观意愿上不接受的管理也不能认定为无因管理,除非为了保护社会公共利益,且这种保护也不能违背个人意思自治原则。应严格区分无因管理的成立和无因管理之债的履行。符合无因管理的构成要件,管理行为就构成无因管理,但构成无因管理行为后,如果管理人的行为不够恰当,那么就可能产生无因管理之债不履行的问题,而不是无因管理本身是否适法。当前期物业管理服务期限届满后,物业服务企业继续向业主提供物业服务时,必然要求业主按照前期物业服务合同约定的收费标准收取费用,在这种情况下,显然是与无因管理的宗旨不符的,因此,物业管理服务期满的后续管理并不能构成无因管理。

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作者:徐惠永 单位:浙江民邦律师事务所

物业管理上的无因管理的构成责任编辑:杨雪    阅读:人次