住宅物业管理的发展范文

摘要：

综观我国物管行业风云变化，可以总结为以下三处着力点：第一，小区治理理念从“物业管理”到“物业服务”；第二，物业管理公司从企业服务专门化到“互联网+”一体化；第三，小区业主自治从政府主导到自动自发。可以预见的是，未来住宅物业管理的发展趋势必然是小区善治，也即和谐小区建设。

关键词：

住宅物业；物业管理；小区善治；和谐小区

综观我国物管行业风云变化，可以总结为以下三处着力点：第一，小区治理理念从“物业管理”到“物业服务”；第二，物业管理公司从企业服务专门化到“互联网+”一体化；第三，小区业主自治从政府主导到自动自发。可以预见的是，未来住宅物业管理的发展趋势必然是小区善治，也即和谐小区建设。

一、住宅物业管理的现状

1.中国物业管理市场的第二次“大洗牌”。1981年深圳市第一家商品房管理专业公司——深圳市物业管理公司登记成立，标志着我国物业管理踏出了第一步。21世纪初，在结束了住宅物业管理企业由房地产开发商子公司向专门化转型的第一次“大洗牌”后，国内市场上涌现了一大批享誉全国的优秀专门物业管理公司，如深圳万科、深圳金地、上海银湾等。随着经济的发展，社会的进步，我国住宅物业管理市场的第二次“大洗牌”早已来临，正在持续。中国物业管理协会会长谢家瑾在2014年度物业管理年度论坛（合肥）上作了题为《物业管理向现代服务业转型升级》的汇报。概而言之，新一轮的转型乃是物管特色决定、行业现实所逼以及政策大势所趋的多方共同作用下的产物。商业模式、服务方式及管理方法都要进行结构性转变。综观我国物管行业风云变化，可以总结为以下三处着力点：第一，小区治理理念从“物业管理”到“物业服务”；第二，物业管理公司从企业服务专门化到“互联网+”一体化；第三，小区业主自治从政府主导到自动自发。全国物业服务标准化技术委员会（国家TC）获批成立，不仅是深圳标准，更是中国标准。这代表着中国物业服务标准即将迎来统一，意味着我国物管行业将和世界接轨，对于本土企业而言，是机遇也是挑战。

2.越老越多的物业服务纠纷进入司法渠道。2007年《中华人民共和国物权法》颁布施行以前，学者多将问题症结所在归于建筑物区分所有权制度的缺失。然而在对此作出专章规定（第二编第六章）的《物权法》颁布施行逾七年的时间里，物业服务纠纷越发纷繁复杂，最高人民法院于2009年制定公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》与《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正是司法审判实践中所面临的压力与日俱增的直接反映。物业服务纠纷不再是一个可有可无的小问题，而作为一个关乎人们“衣食住行”基本生活状况的重要问题受到全社会的密切关注，其中所蕴含的法律问题也发人深省。

3.行业违法行为的媒体曝光率与日俱增。近年来，随着新闻媒体的大量报道，“住房维修基金使用难”、“小区停车不合理收费”、“业主拖欠物业费”、“住宅私改商业房”、“小区内广告收益不明”、“物业管理费支出不明”、“业主被盗能否追责物业”等一大批发生在人们身边的物业管理中的法律问题进入社会视野，成为全民关注的现象级社会问题。现代住房商品化、社会化、货币化的演变催生了市场化的房地产物业服务。随着物业管理业的蓬勃发展，业主、物业管理公司以及业主委员会之间的矛盾愈演愈烈，纠纷呈多发态势。这不仅扰乱了住宅小区正常的生活秩序，而且危及我国物业管理行业的健康发展。

二、住宅物业管理的发展趋势——小区善治

所谓小区善治，也即和谐小区建设。笔者认为，和谐小区的建设并非一味打压物业管理一方，也不是过多的寄希望于业主的完全自治。对于住宅小区而言，往往涉及业主、物业管理企业和政府三方关系，唯有三方协力，才能达到某个平衡点，使得业主收获良好的居住环境，物业得到可观的回报，政府实现秩序的维持。而这并非是可以量化的，而需要在实践中不断尝试、摸索、总结。如此坚定的意义有三，分述如下：

1.和谐小区建设是物业管理转型的首要举措。传统物业管理向现代服务业转型升级是社会发展的一个重要的趋势，是物业管理科学发展的必经之路。物管行业的有识之士已经清醒的认识到，未来的竞争将不再是产品的竞争，不再是渠道的竞争，而是资源整合的竞争。《政府工作报告》提出了"互联网+"的概念，结合"全面深化改革"的大背景来看，互联网一定是这场改革大潮中的重要工具，而且势头可能比预计的更猛烈。而无论从何种转型方法以及目标来看，和谐小区建设，即是最终成果，也是首要举措。

2.和谐小区建设是增强居民幸福指数的必要条件。幸福指数是对人们通常所说的幸福感的量化，是人们根据一定价值标准对自身生活状态所作的满意度方面的评价。“衣食住行”向来是人类需求的最低层次需要，也是最低级别的幸福指数，但万不可因此对此轻视或是忽视，人的幸福基于生存，较高级的需求基于较低级需求的满足。而在“衣”、“食”、“住”、“行”四个方面，“住”尤为特殊，即便放在物权法领域，所有权也是相较于担保物权、用益物权等他物权极为特殊的存在。房屋自古被我国人民视为安身立命之本，居住不仅仅意味着买到房子，更多的，是在这之后也许长达一生的居住，而当代城市居住的环境，有赖于物业管理。从业主角度而言，在当前社会普遍保证衣食无忧的基础上，不仅要有房可住，更要舒心的“住”，才能更好的“行”。换言之，和谐小区建设正是在推进人民民主的制度化、规范化、程序化，因为和谐小区建设必然需要业主自治。

3.和谐小区建设是解决物业服务纠纷的根本方法。当下物业服务纠纷原因归根结底在于“缺乏沟通”。具言之，业主与物业公司双方之间缺乏真实的意思表示，没有有效的沟通,。业主不了解物业服务行业，反之亦然，双方缺乏换位思考。众所周知，信任源于体谅,体谅根植了解。客观而言，在业主毫无决定权的前期物业服务合同中，物业服务范围、服务内容、服务标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊不清,着实无法让业主放心,而这些都直接导致了部分业主选择以拒绝交纳物业服务费用来保护自己权益的做法。而和谐小区恰好注重沟通。在笔者看来，所谓的管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐等等要求，究其本质，无非二字：“沟通”。唯有沟通，才是釜底抽薪之良方，而不是一味地治标不治本。中国古人早就明白，堵不如疏的道理。沟通，意味着对话，这在当今中国，显得尤为重要，并不囿于物管行业。

参考文献：

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[3]于飞.物业管理与物业服务的区分与交叉—兼论我国物业立法概念运用之准确化[J].浙江社会科学,2012,6:58.

[4]杨玉圣.论业主自治与小区善治[J].清华大学学报,2010,3:118页.

[5]杨玉圣.论小区善治面临的主要矛盾—兼论小区公共事务治理之道[J].政法论坛,2013,3:58—60。

作者：贾韶琦 谷芃 单位：湘潭大学法学院