物业管理企业集团内部控制思考范文

一、目前物业管理公司内部控制的现状

当前，物业管理公司实际发挥作用的部门和制度很少，尽管公司有内部控制部门和相应的内部控制制度。与此同时还有大部分物业管理公司未塑造完善的内部控制制度，制度不健全，内部控制不合理，从而导致内部控制效力下降。更为现实中所见的是，很多物业管理公司虽然制定了严格的控制管理制度，却为了方便处理业务而跳过制度的制约，从而使得内部控制制度只是走过场，流于形式，严肃性缺失，无法起到内部控制和监督的作用。与此同时，不仅制度方面存在严重问题，而且物业管理公司的经营范围比较单一，从而造成了内部控制更多体现在物业管理费的管理和会计核算的不规范。一般来说，收缴物业管理费的工作是由物业公司小区管理员或是物业公司特别指定的人员来承担的。业主通常会在收到收据后向相关管理人员进行缴费,而收费的人按照收据金额将收据单作为凭证退回业主，同时将记账单交给财务部门入账，并且由管理台账的记账员记账。看似严格的操作体系从内部控制角度看尚有不妥的地方。首先来看，当物业管理公司的收费员在收取费用时，会计部门无法对是否按时、全部、上缴费用以及有无拖欠、挪用公款这些现象进行直接有效的控制监督。其次，对于记账员所登记的台账，缺少切实有效的检查核准制度来监督记账是否属实，所记金额是否准确，由此促使了物业管理费台账登记收入与会计员所核实的账目不同这样的高风险漏洞。最后，各会计在这期间物业管理费的收入按照收付实现制的方式来结算当期收入，这并不能客观真实反映这会计期间的收入,更有甚者将当期的物业管理费用转成下期会计期间，这促使物业管理费用成为企业用来调节利润的蓄水池。本人总结后认为目前物业管理集团内部控制主要存在以下四个方面的问题：

（一）对于内控缺乏足够的认识很多物业管理企业对于自身都没有正确的认识与定位，认为自身就是担任着配角这种角色，在发展策略上没有一定的自主性，这样就严重阻碍了企业集团内部业务的开展，让自身的缺陷不能完全暴露出来，不能有效改进自身。再者，现在很多物业管理集团和房地产企业员工之间存在混淆的情况，很多管理人员在以前都是从事房地产行业的管理，对于物业集团的管理并没有足够的经验，更没有受过专门的训练和教育，这样自身在管理上首先就不具备足够的专业知识与技能，管理起来也是十分的费力，在管理中学习的情况也十分不利于企业的发展。第三个方面，物业集团的盈利利润是比较低的，员工的薪资水平和其他行业的人员相比较也存在不小的差距，这就导致很多物业管理集团不能按照预定的目标招收到足够的管理人员。这就是阻碍本行业发展的一个瓶颈。为了达到招收目标的营运要求，企业集团没有办法只能够降低纳新的要求，这样让相当一部分没有经验、素质不高的管理人员进入到企业之中，再加上企业也缺乏对于这部分员工的思想教育和能力培训，最终导致管理人员素质始终不能得到有效的改善，使其不能够适应在当今竞争的时代企业发展对其的工作能力的要求。这些因素综合起来，直接造成了现在的物业管理企业当中内控没有得到有效的重视，内部控制环境也不是很理想。

（二）内部控制在风险判断上存在很多缺陷每一个企业在发展的过程中都会受到各种不利因素的干扰，这些因素的存在会严重阻碍企业的运营，对于物业管理企业也是如此，给发展造成了很大的安全隐患。但是一个企业如果具备一套完整的内部控制体系，那么就会有效的对于风险做出评判，从而杜绝风险的发生。举一个简单的例子，就拿房地产开发商对用户交房来说，在这一过程中就需要物业集团和房地产企业之间有良好的沟通，这样才能够保证业主的入驻满意，享受到应有的服务。一旦房主发现房子的质量存在问题，就可能对于房地产企业和物业产生疑虑，随之而来的就是他们的诚信受到质疑，进而对其以后的经营产生不利的影响，影响其利润获取。在发现房子的质量存在一系列问题以后，业主可能就会产生反感的心理，从而拒绝缴纳一些应该支付的费用，这样物业也没有足够的理由强行进行征收，最后造成自身的损失，使资金不能够有效的收回和获取，将自己的发展计划搅乱，产生一些运营风险，严重者会产生不可估计的损失。

（三）没有完备的内控措施和强硬的执行力度内部控制应该建立在内部牵制的基础上，说的明白一些就是部门之间以及每个工作人员之间应该分清自己的工作职责，同时还要加强交流，因为很多任务不可能单独由一个人或者一个部门完成，也不是任何一个岗位的人说做就能够做的了的。但是现在的物业管理企业存在很多问题，由于无法雇佣到好素质人员，只能提升工资的水平，这样就给自己的发展增加了很大一部分成本，在这种情况下还要保证企业的正常运行，很多摊子都摆的很大。加上很多员工的素质并不是很高，造成在工作的过程中没有一定的工作流程，内控制度的缺乏将这一情况加重，使企业失去控制。内部控制和执行在一定程度上是相互矛盾的，这种矛盾让企业的管理水平不断地下降，企业的长期良好运营的目标受到了威胁。

（四）内控制度缺乏方向性目前我国的经济正在不断的向市场化发展，企业和企业之间的竞争正在不断地加剧，作为物业管理企业，其发展也受到了前所未有的挑战。这种情况下，要想取得较好的发展效果，企业的发展方向是至关重要的，它在一定程度上决定了企业的未来和利润的获取方式。但是目前的情况是很多物业管理企业内部由于内控制度的缺乏，造成企业的发展方向不是十分明朗，在制定发展计划的时候，很多人注重的只是短期内的收益却忽视了长远的发展，因此即使建立了较为完备的发展体系，也不能从根本上解决企业发展没有方向性的问题。以上这些因素，都让企业的内控制度存在很多问题，从而限制了企业的发展。

二、完善物业管理公司内部控制制度的对策

（一）保证会计制度有章可循由于物业公司存在较多的委托经营业务的特殊性，因此物业管理需要在成本会计的科目下分清共性服务与个性服务的营业成本。物业公司区别于其他企业的特点是由于接管了大量业主的固定资产的管理，因此风险性特别大，而且还肩负着重大的责任。所以，在物业公司进行管理时，会计运算必须强化资产核算的及时性、准确性与真实性。物业公司必须要及时核算财产保险的会计事项、预提及待摊费用的会计核算工作，以便维护业主的资产的完好与及时补偿意外损失。房屋的公有产权单位与私有产权人构成物业公司的主要服务对象，公司的财务管理必须要分户核算各业主的应收款项，这其中包括分户收取住房修缮金的明细核算。

（二）内控制度要建立在企业的发展现况上近年来我国颁布了很多关于企业内控制度的文件和法律条文，其中对于内控制度都做了较为详细的阐述和说明，其中重点提出的就是把一些重要的业务流程体现在会计账目上，使其更加明确详细。而内控制度首先进行的，就是对于财务部门的审查，重点是对于任何账目进行详细的调查，针对每项经济活动涉及到的方方面面搞内控的过程中都要进行核验，看看在经济活动的过程中是否严格按照公司的要求进行，每个活动都是否具备足够的证据。当然，内部控制并不是简简单单的审查，其中涉及到众多的因素和限制条件，在全面开展内控之前，要看本企业内部目前的情况是否可以进行内部控制，而判断的依据就是内部控制的实质，就是在企业实际情况的基础上展开。内控的施行要保证不会出现任何问题与风险，不会出现失控，杜绝舞弊的现象发生，不断降低企业的经营风险。

（三）提高员工素质和工作能力一个企业运营的情况可以从财务水平上直接体现出来，因此在内控的过程中不能离开财务这一基本准则，任何改革也要由财务部门首先开展，不能把财务作为企业在运营过程中的一小部门，而是应该作为一项重要的经济数据来对待，作为公司发展的决定性因素，这样才会对内部控制产生足够的重视，大部分员工受到这种内控环境的影响，都会对于内控产生心理上的重视，这样就可以有效的提升员工的各种意识，企业在这时应该抓紧组织一部分人员进行学习，趁热打铁，加大员工们对于专业知识和技能的学习，首先提高员工的基本技能与素质，再通过之后工作中的各种锻炼，增加工作的经验，让理论和行动有机的结合起来，给内控制度的完美施行提供了后勤保障。同时管理人员应该从自我做起，制定好了内控制度以后不要监督别人是如何履行的，首先要自己严格遵守，给别的员工做好榜样，这样才可以提升自己的威信，更好的让别人信服。

（四）不断强化内控过程中的风险职能每个企业在运营的过程中时刻都伴随着风险的发生，为了保护企业的资产尽可能少的受到损失，就需要企业管理者有预谋的提前做好风险评估。作为一个管理者，应该时刻感受到市场的变化给自身带来的压力，应该具备充分的风险意识，不能盲目的夸大风险同时也不要忽视风险带来的消极作用。然后，应该正确看待企业的风险和利润之间的关系，很多企业通过一系列的措施最终将风险完全的控制住了，但是也耽误了自身的发展，没有取得良好的收益，这种现象不应该发生，不能因为控制风险而忽视了利益的收取，最好是在控制风险最小化的同时还可以保证利益的最大化，这样才算正确处理好了风险和收益之间的关系。此外，对于风险的评估应该具备完整的流程，一切行动都应该具备流程和准则，尽量做到任何流程都是有章可循，减少主观因素对于风险的错误判断。在建立了正确的风险评估体系之后，企业就能够对于风险的大小做出较为正确的判断，从而提前做好预防，保证内控制度的顺利实施，也促使企业的良好运营发展。

（五）树立正确的内控观念，完善审计监督体系物业企业的发展要向长远的方向看，为了达到良好的内控效果，正确的内控观念是十分重要的，只有具备了健康的内控观念，员工们才会对于内部控制有足够的认识和重视。我认为，这一重大的责任就落在了企业的管理者身上。首先要拿出一部分资金进行内控体系的建立与完善，真正的将内控落实到现实的行动中来，不要停留在书面形式上，这样就可以给内控的有效实施提供足够的制度保障。第二，管理者应该具备相应的知识与能力，认识到内控的好处和积极的作用，并且自身应该对于内部控制有着足够的了解，才会对手下的员工进行说服和培训，教授给他们相应的理论知识，给他们提供思想上的支持。第三，应该不断发扬企业内部的优秀文化，让员工们时刻都会受到环境的熏陶，从而在潜移默化中改善自己的思想观念，不知不觉促进内控制度的完善。内控制度的顺利施行应该有一个审计监督部门作为执行者有效实施。现如今很多物业管理企业都设有审计监督部门，它们的存在就是对于公司的各项活动进行调查和监督，保证活动的准确性和合法性，有效减少舞弊事情的发生。如何建立审计监督部门也是一个较为重要的话题，首先审计监督部门的领导人员应该聘请有经验有能力的骨干人员担任，并且选拔出一批符合审计工作的职工进行集中地培训，保障工作的准确性。然后审计部门的工作应该具备一定的独立性，其他部门不能对其进行干涉，还要积极配合审计工作的开展，接受审计人员的监管。审计部门在工作的过程中应该有侧重点，因为作为物业集团的工作量太大，业务分支也较为繁琐，为了提升整体上的内控效果，审计部门的主要工作应该是企业的核心业务进行监控和管理，当然，其他的工作也不能放松警惕，可以采取定期检查和不定期抽查的方式进行。

三、总结

物业管理企业是伴随着房地产行业的发展新兴起来的行业，十分具备发展的潜力。但是现如今受到市场等各方面的影响，物业管理企业的发展面临着很大的压力，在这种情况下，为了保障自身的竞争力不会下降，就要从自身发现问题解决问题，这就需要内控制度的完整实施，改善企业目前存在的问题和不足，只有这样，才会使内控制度发挥出应有的作用，更好的为物业管理企业服务。

作者：蓝璐 单位：深圳市利金城投资发展集团有限公司