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房地产企业成本管理现状与控制对策

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摘要:在房地产行业发展进入新时代,对房地产企业成本的管理也愈发显得重要。房地产企业的投资项目金额巨大,这一特点也要求房地产企业充分重视成本的管理与控制。只有科学合理的成本管理,确保项目投资的合理性,才能有效体现房地产企业经济价值和社会价值。文章从房地产企业开发成本的内涵入手,系统梳理了房地产企业在成本控制过程中可能出现的问题,并结合实际工作经验提出了一些建议,以期促进房地产企业的长远发展。

关键词:房地产企业;成本结构;成本控制

一、房地企业开发成本的内涵

对于房地产企业来说,科学的成本管理就代表着良好的市场竞争力,也是企业管理的基础性内容。从定义上来看,开发成本就是房地产企业在开发商品房过程中产生的费用,类似于工业产品中的制造成本。广义上的完全成本则还包括行政支出,如开发的相关活动中产生的管理和财务费用,以及开发产品在销售、转租时的费用。

二、房地产开发企业成本控制存在的问题

1.管理观念上的偏差从目前我国房地产企业成本控制现状来看,在成本控制中贯彻落实科学管理理念的企业极少,大多数企业还没有实行全员、全要素以及全方位的成本控制。一些房地产企业对于各个控制阶段存在不合理的认识,过度关注设计阶段,忽视了其他同等重要的阶段,将成本控制局限在某一个或几个阶段,这是错误的。此外,还有房地产企业仅认识到了材料和设备在成本构成中的重要性。实际上,随着房地产企业的精细化发展,成本管理也需要进一步精准,将一切成本要素纳入控制范围。诸如此类的管理理念的偏差,在一定程度上影响了房地产企业的成本控制。

2.控制手段上的滞后总体上来看,我国房地产企业在成本控制手段和方法上不够先进,有待更新。目前房地产企业成本控制方法仍然是按照传统的要求进行,也就是主要以财务部门的决算报告为依据。该方式存在的缺陷就是,业务人员呈交报告可能存在延后的情况,对充分发挥成本控制的作用产生一定影响。其次,在传统的控制模式下,较少涉及事前预测和过程控制的运用,跟不上房地产企业发展趋势下的新要求。因此,控制手段上的滞后性可能会导致房地产企业无法及时察觉成本控制中所存在的根本问题。

3.控制体系上的不完善我国大多数房地产企业的成本控制停留在粗放阶段,成本控制体系也不够完善。在少数建立了系统成本控制制度的房地产企业中,成本控制体系的应用不充分,使成本控制制度体系的价值释放不充分。比如房地产企业权责制度不健全,岗位职能模糊。绩效考核不够清晰,奖罚不分明,即使有相应的岗位设定和工作要求,但缺乏有效的考核标准,容易降低员工的工作积极性。这种控制制度上的不完善,是房地产企业成本控制中的重要影响因素,在很大程度上制约着成本控制相关工作的开展。

三、关于促进房地产企业成本控制的建议

习总书记在十九报告中指出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,在这个指导思想下,房价将会理性回归,房地产行业已不是黄金时代、白银时代。价格、利润的理性回归,随之而来是房地产企业成本控制压力,倒逼房地产企业的精细化管理。宏观层面上看,做好房地产企业成本控制工作,不仅有利于提高土地资源的利用率和价值挖掘,更有利于防止房地产市场出现泡沫经济,在维持国民经济稳定中具有重要的作用。在前几年的高速发展之后,如今房地产企业已不再是高回报率行业。这主要是由于过度随意的土地开发及资本市场化运作造成的,目前房地产开发企业的经营管理呈粗放式状态。这种情况下,国家对房地产业的管理也不断完善和规范,尤其是土地供应的管制,对房地产的发展产生了重要影响。比如规定取消经营性用地的不正当协议获取使用权的方式,获取土地使用权的方式必须符合相关制度规范和流程,这就使得房地产企业的经营管理开始由粗放型向集约型转变。总之,随着国家对金融市场宏观调控的加强,市场中的各种不合规行为得到了规范,也控制了房地产企业超常的消费需求;此外,这种宏观政策的指导,也让房地产企业管理理念趋于成熟,认识到高风险、粗放式的开发模式的弊端,真正树立起合理利用资金,促进成本控制的理念。从微观层面上看,做好房地产企业成本控制工作有利于房地产企业竞争力的提高,腾出利润空间、对制定销售策略有着重要的意义。本文认为,房地产成本控制在项目的各个阶段都需要贯彻成本理念。

1.前期调研的成本控制在房地产企业进行项目开发之前,需要充分权衡开发条件和市场需要之间的关系,这就离不开调研工作的开展。在调研过程中的可行性论证,很大程度上决定着一个房地产项目是否能成功。而在实际项目投资过程中,部分房地产公司对这一阶段工作的重要性认识不够,前期调研的相关工作流于形式甚至完全省略,凭借决策层的感觉经验决定是否开展项目,具有十分大的投资风险。然而,房地产企业项目开发的出发点是盈利,获取利益的必要途径就是成本控制。因此,房地产企业在投资立项前需要重视对开发项目的财务分析工作,切实把握项目开发过程中的预期收入、成本、利润以及风险。而可行性论证是房地产基于对消费者心理、市场容量、造价等因素的估计,来决定是否最终对项目进行投入。相反,如果缺乏对消费者心理的分析以及缺乏对市场容量的预测,无论多么完美的销售计划都只能是停留在计划层面。因此,可行性阶段应呈现出资金流量和销售计划,控制开发者的现金投入,以最少的资金成本推动项目运行。

2.设计阶段的成本控制为了降低房地产企业在商品房开发建设中产生的费用,首先要从设计阶段开始。设计阶段是房地产开发工作的第一步,也是房地产企业成本控制的起点,这一阶段的造价管理工作,将在成本管理中起到事半功倍的作用。同时,一个优秀的设计方案,能更好的迎得客户的喜爱,提升产品价值。因此,本文试图从以下三个方面入手,谈谈如何促进房地产开发企业在设计阶段的资金管理:首先,房地产应该引入囊括方案设计和工程设计的招投标制度。这种委托设计过程中的竞争机制,更有利于促进成本控制。具体来说,房地产企业对于设计单位的选择,应该借助于设计招标这一活动来进行。同时,为了确保设计方案的质量,可组织方案竞选活动。其次,设计过程中,房地产企业也可以根据自身开发周期考虑是否进行分阶段的招标活动。其次,房地产企业需要重视技术沟通。设计单位要将限额设计的理念引入到房地产商品房开发设计的过程中。对于符合开展定量分析的设计内容,必须以计算的方式进行,实现数据上的技术与经济性的有机结合,提高数据的信息价值。其次,设计过程中综合施工的可能性和经济性进行规划,确保技术水平与管理水平之间的和谐。同时,对于建筑材料或设备的选取,要综合对比,确保其具有较高的性价比。对于存在技术问题、质量隐患以及采购难度大、运输困难、施工难度高的材料,要最大可能避免;房地产企业也应该力求实现标准化和系列化的设计;无论何种设计,都应该在建筑模数和建筑标准的基础上进行,严格遵循设计规范和相关规定,尽力以最少的资金投入产出最大的使用功能,对于技术设计的变更需要严加把控,以确保总投资限额的稳定性。最后,房地产企业需要对设计出图进行严格的前期审核。这一措施的目的在于,最大程度确保必要的工程变更发生于施工前,降低变更的工作量以及产生的相应成本。从房地产企业设计阶段的经验可知,完美的设计方案,将使成本得到有效控制,同时也可取得更理想的产品呈现效果,更加吸引客户,提高产品竞争力。因此,做好设计出图前期的审核工作,有利于确保设计质量,从而降低施工阶段出现的由设计缺陷产生额外成本的可能性。

3.施工阶段的成本控制作为项目开发中最关键的部分,施工阶段的资金管理对于房地产企业的成本控制具有重要意义。本文认为,房地产可以从以下方面进行尝试:(1)严格把控工程变更。在项目施工过程中,由于建设单位的原因,经常发生设计、施工条件、进度计划等各方面的工程变更。对于这些变更,房地产企业需要进行严格掌控。例如执行工程洽商签证的管理制度,以系统的制度来明确各部门各岗位的权限和职责,以此来监督洽商签证的质量,避免形成虚假签证。同时,确定需要变更的项目应按照相关规定推进预算的增减工作,杜绝经手人员随意更改的现象。(2)加大对承包商索赔要求的审核力度。不管承包商提出何种索赔,房地产都应坚持按合同办事,不仅要在索赔过程要加大审查力度,同时要预见性的控制索赔行为的产生。(3)完善材料加工订货流程。首先,预算人员需要对建材行情全面了解,按照要求进行材料限价,维持价差水平的可接受性。其次,施工单位采购材料只要符合价格接受程度之内,只对其进行质量把关。最后,对于指导价范围的材料订购,房地产应有效参与,监督质量。(4)结算阶段的控制。工程的结算必须符合各项具体指标的要求,如设计图纸及合规规定,也必须提供材料证明符合竣工验收条件,验收单中需要注明详情,以便进行相应的结算。其次,房地产企业需要重视工程洽商签证及预算增减工作,尤其材料价差及竣工调价的审核。最后,房地产企业应贯彻落实好结算复审制度、尾款会签制度等制度措施,为结算质量提供保障。四、结语综上,房地产企业成本管理对于实现经济、社会效益最大化具有重要意义,做好成本管理工作有利于房地产企业的可持续发展。因此,房地产企业应该正确认识到自身在成本控制过程中存在不足,并积极采取应措施进行改进。

参考文献:

[1]李娜.试论房地产企业成本管理中的问题[J].中国国际财经,2018(1).

[2]林晓梅.房地产企业成本管控研究[J].经贸实践,2017(22).

[3]常晓宁.房地产企业成本管控研究[J].财会学习,2017(24).

作者:何昌容 单位:中交二航局重庆房地产开发有限公司

房地产企业成本管理现状与控制对策责任编辑:张雨    阅读:人次