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老旧小区管理状况调研报告

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为进一步了解区老旧小区实施物业管理工作的现状,找出影响住宅小区实施物业管理的主要原因,进一步完善管理措施,规范管理行为,为居民营造良好生活环境,在区房管局的积极配合与大力支持下,区政协经济界三组、挹街道政协工委联合对我区老旧小区实施物业管理的情况进行了调研,走访了院等住宅小区,基本情况如下。

一、老旧小区管理现状

(一)老旧小区基本情况

全区老旧小区总数量448个,建筑面积1090.5万平方米,占全市八城区老旧小区总量的25.5%。其中,1.5万平方米以上小区245个,建筑面积约为883.6万平方米;1.5万平方米以下零散或不封闭小区203个,建筑面积约为206.9万平方米。

我区老旧小区长效管理现况:一是实行市场化物业管理的老旧小区有52个,面积225.6万平方米;二是实行业主自治管理的有283个,面积584.5万平方米;三是由产权单位进行管理的有100个,面积233.6万平方米;四是由街道物业服务中心进行管理(只有、、三个街道)的有13个,面积46.8万平方米。

(二)老旧小区长效管理实际效果

从调研情况来看,目前全区七个街道都对住宅小区加强了管理,落实了部分管理职能,对老旧小区的物业管理单位有检查、有管理,尤其是对物业矛盾受理调处效果较为明显。管理形式上基本按照全市推进方案要求,对老旧住宅小区采用四种模式管理(市场化管理、单位自管、业主自治管理、街道物业服务中心托管)。从老旧住宅小区长效管理实际效果看,可分为三个档次:第一档是已落实市场化物业管理的老旧小区,建筑总面积为225.6万平方米,占老旧住宅小区总面积的20.9%,由于是市场化运作,管理与服务效果相对比较好;第二档是街道物业服务中心接管小区和单位自治管理小区,建筑总面积为268.1万平方米,占所有老旧小区住宅总面积的24.9%,此类小区通过各街道服务中心接管或原产权单位派人管理,已落实最基本物业服务,实现了大门有人值守、卫生保洁有人清扫、下水管网及粪化池有人疏通等,管理与服务基本能够让广大居民接受;第三档是业主自治管理小区,建筑总面积为584.5万平方米,占所有老旧小区住宅总面积的54.2%,这类小区主要是通过广大居民成立小区自治管理委员会,由社区牵头组织小区居民积极分子或党员积极分子与各派出所治安联防队,共同落实区域治安防范,卫生保洁仍由区环卫所负责,管理效果不明显,与全市住宅区规范管理要求仍有较大差距。

二、老旧小区长效管理存在的困难及原因

一是基础设施薄弱,维修养护难。老旧小区的一些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患,并且因其建造并交付使用时间较久,房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低,配套也不甚完善,如没有绿地或绿化严重不足等等,与新建小区形成较强烈的反差,虽然有一些小区通过整治后,园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善,但许多问题由于受客观条件的限制,则无法解决。并且很多老旧小区多为开放式、半开放式小区,监控设施不完善,治安防治方面存在问题。

二是物业费收缴率低,物业服务保障难。老旧小区的物业费收缴率普遍较低,造成这种情况的原因非常多,从主观上讲,很多居住在老旧小区的居民多为退休职工,在思想观念上没有完成从计划经济向市场经济的转变,没有形成花钱买服务的思想意识;有的业主认为物业公司服务不到位,收费不透明而不交物业服务费用;有的业主认为小区基础设施差,生活环境质量低而不交物业服务费用。由于对不交物业服务费用的业主并没有相应的处罚措施,很多原本交物业费的业主认为自己吃了亏,也拒绝交费。从客观上讲,居住在这些小区的居民确实有的生活比较困难,物业费进一步增加了其生活成本。老旧小区物业费收缴率低,导致物业公司经营压力逐年递增,亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降。全区06-09年出新的45个小区,最初引进物业公司的32个小区,几年来已有20家物业公司因经营亏损先后退出。另外,街道在落实老旧小区长效管理中,迫于检查和上级的压力,重覆盖轻实效,引进管理的物业企业则重效益轻服务质量,大多数老旧小区只有简单的管理形式,应有的管理效果难以达到。

三是政策法规不完善,管理难、执法难。老旧小区普遍存在少数业主为一己私利,随意改变房屋使用性质(作餐饮、旅馆、棋牌室,更有将地下室出租给外地打工者等),影响相关业主权益,造成业主投诉,并将矛盾转嫁给物业服务主体,而物业服务企业(主体)不具备查处的职能权限,协调劝阻作用不大,造成管理难。再有就是业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等小区各类违章违规事件,也是因政策法规不完善,导致职能部门之间职责不清,缺乏联动机制,造成执法难。物业企业解决不了业主的实际困难,也是老旧小区落实长效管理难原因之一。

形成这些问题的原因十分复杂,主要有以下三个方面。

一是在小区建设方面,老旧小区历史欠帐多。老旧小区由于规划设计落后,造成基础配套设施不完善,加之年久失修、翻修资金缺乏,使得生活环境质量较低。大多数老旧小区建设年代久、规划布局不合理,多年没有出新改造,而且老旧小区维修资金归集不到位,缺口较大,再加上物业维修资金申请使用困难,老旧小区房屋公、私产权混杂,很难统一业主意见,使得维修养护工作难以开展。目前全区有近70%的旧小区公共维修资金现仍在原售房单位,其中有60%因单位改制等原因,主体已不存在。

二是业主大会、业主委员会成立率较低。目前很多老旧小区特别是拆迁安置小区都没有成立业主大会或业主委员会。虽然《物业管理条例》规定一个物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会,但目前已出台的法规、政策没有涵盖物业管理的全部内容,整体性、连续性较差,可操作性不够强。有的是因为小区规模较大、业主数量多,这类小区运作起来就极为困难;有的是因为小区业主参与意识薄弱,缺乏有能力、有公信力的组织者。由于缺乏居民自治理管理机构,在停车位、违章搭建、公用设施使用等方面业主为了自身利益各执一词,很多小区管理较为混乱。

三是物业费收缴率低、政府经费补贴尚未落实到位。目前老旧小区物业费标准0.15-0.35元/月.平方米,费用标准偏低,再加上老旧小区业主缴纳物业管理费的意识较差,老旧小区物业管理费的收缴率在30~60%之间,且政府对老旧小区的经费补贴未能落实到位,导致老旧小区管理单位(街道物业服务中心)在物业用工数量、人员工资标准上不能投入过多,低档次服务情况普遍存在。此外,市职工最低基本工资调整为1140元后,用工成本增加,导致这类小区物业企业(街道物业服务中心)长效管理的后劲不足。从对我区当前的物业管理成本分析看,单一的住宅小区,物业管理费收缴率必须保持在85%以上,才能维持物业管理的基本运作。较低的收费水平和尚未落实到位的政府补贴,难以引入高水平的物业服务企业,难以维持高质量的物业服务,结果导致业主对物业服务更多的不满意,进而影响物业服务费的收缴,形成一个恶性循环的怪圈。

三、各省市及各区县有关老旧小区长效管理机制的探索

老旧小区长效管理机制是一个全国性的大课题,各省市也都结合地区实际进行了探索和尝试,目前主要有以下几种管理方式:

一是政府所属企业全面接收管理。如市从年起就在房地集团有限公司搭建了非经营性资产接受管理处置平台,由该企业保证破产退出企业的老旧小区的管理和服务。截至年底,该集团已接收管理了285.45万平方米的老旧小区,并计划于“十二五”期间接管1000万平方米的老旧小区。该公司副总徐维恒表示,通过这种规模化管理可以降低以往分散管理的成本,并且通过系统管理的方式可以提高资金使用的科学性,用较低的人力和材料成本取得更大的效益。

二是社区志愿者准物业方式管理。如市区一些老旧小区实行社区业主自管加志愿者物业公司管理模式,在政府先期投入进行小区出新后,在社区的引导帮助下,小区业主自己成立了社区志愿者物业公司直接管理业主事务,也向居民收取物业管理费,但费用从物业公司存在时的0.65元每平方米降低到目前的0.25—0.3元每平方米,物业公司成员由社区楼栋长、党员及部分居民组成,服务项目都是自愿免费的,所以收取的物业管理费基本用于小区硬件维护,如修补漏水屋顶,兴建自行车棚和小区绿化等。市苏家屯区部分老旧小区也实行这种管理模式,这实际上就是业主自治的升级版,比原先成立家委会进行自治的方式更加规范,更加有序。

三是“1+1+1”老旧小区管理模式。如河北石家庄新华区的“1+1+1”老旧小区管理模式,即每个社区成立1个物业协调委员会,成员由社区工作者组成,负责协调辖区物业管理方面存在的问题;建立1名社工包楼院责任制,协助业主选举成立自治管理小组,对存在问题及时向物业协调委员会进行反映;成立1个由老党员、楼院长和热心公益的居民组成的业主管委会或业主自治管理小组,组织社区志愿者开展卫生保洁、费用收缴、安全保卫等工作,形成“政府主导、社会协同、志愿服务、合理回报”的新型社会化服务体系,目前该区物业费标准为0.35元每平方米,部分小区还召开业主大会达成统一意见后与专业的物业公司签订了托管协议,物业费标准不变,仍为0.35元每平方米。

四是街道成立物业服务站进行管理。这种管理方式的典型是淮安的“物管211”管理模式。“211”即街道物管投诉调解工作站、物业应急维修服务站、物业服务中心、物业服务与社区服务结合平台,该市还出台了《街道物业管理投诉调解工作站实施方案》和《关于建立物业应急维修服务网络的实施方案》等文件。对于老旧小区,由政府先期投入进行出新整改,出新后符合条件的小区可引入物业公司进行管理,不具备条件的由街道物业服务中心统一管理。无论是物业公司还是街道物业中心管理的小区,都由所在地街道办牵头,建立以业主为主体,社区居委会、派出所参加的物业服务监督考核小组,每月考核一次,发现问题,及时整改。淮安市房管局还建立了对物业管理企业诚信经营、人性化服务考核体系,考核实绩与投标资格、评先创优、企业资质管理挂钩。哈尔滨也尝试在主城区建立不以盈利为目的、非企业性质的社区服务站,收取0.4元每平方米的物业管理费,再由政府补贴一部分资金,对服务站工作进行补贴,从而实现老旧无物管小区的托底管理。

我市其他区县在老旧小区管理方面也进行了不同尝试。

区:老旧小区总面积740万平方米,由区城管局(原市容局)成立了洁安序物业公司与各街道物业服务中心联合管理,洁安序物业公司主要负责对接管的旧小区卫生保洁、保安,街道负责零散的、不具备物业管理旧小区的管理服务。区政府每年拨付洁安序物业公司补贴经费350万元,每年向全区6个街道补贴经费共175万元(平均每个街道30万元)。年525万元补贴资金全部到位。

四、对加强区老旧小区长效管理的几点建议

一是健全政府管理体制,积极形成全区各部门齐抓共管的良好局面。遵循“重心下移、属地管理”的原则,加强区老旧小区物业管理组织领导,形成“区、街道、社区”三级管理网络,共同构成社会管理模式的组织。

1、建议区政府成立区住宅区物业管理工作领导小组,区房产局下设领导小组办公室,负责组织实施全区住宅区物业管理工作。制定下发“区住宅区物业管理实施意见”,明确街道“两站一中心”责任主体,在人员定位、职能范围、运行机制资金补贴等方面明确要求,提高街道落实小区物业管理的积极性和责任感。

2、建议各街道进一步完善“两站一中心”工作机制,由城管主任兼任街道物业管理办公室主任,指定一名城管副科长或一名专职干部任副主任,具体负责街道辖区内物业管理工作,聘请两名工作能力强的人员,担任物业服务中心和应急维修站经理或主任职务,负责老旧小区长效管理推进工作。街道“两站一中心”所需办公经费、人员工资均由区财政按时足额下拨,确保工作有效开展。

3、建议为各社区社工工作站增加一名社工编制,设房产社工一名,工资由区财政按照现行社工工资标准支付,具体负责物业矛盾协调和老旧小区长效管理推进工作。房产社工专门制定管理考核制度,定期由区房管部门进行业务培训和考核。

4、区其他相关职能部门职责按《区住宅区物业管理实施意见》落实。通过各级联动加强对老旧小区的长效管理,当具备市场化管理条件后,逐步向社会化市场化管理过渡,最终实现依托社会力量进行物业管理。

二是加大集中整治力度,解决当前我区老旧小区管理存在的突出问题。老旧小区大多存在规划滞后,必要的配套设施严重匮乏,如机动车、非机动车停车位不足,传达室、管理用房和公建配套体育器材等设施不全,必要的造血功能缺乏,应通过集中整治,让惠于广大居民,有效推行老旧小区长效管理。建议在每年的市级小区出新计划之外,由区财政出资,每个街道选择一到两个合适的小区进行试点出新,打造样板工程,发挥示范作用。对这些小区,除了要出新整体立面,完善门卫室、监控探头、防盗门、停车位等必需的硬件配套设施,还要对群众反映集中的楼道灯、下水道、化粪池等问题进行集中解决。在加大出新力度和范围的同时,更应该重视后续管理,小区出新后无论是引入物业公司还是暂时由街道托管,区房管部门应在前两年实行管理资金按比例补贴的方法,给小区管理一个适应期,逐步完成向市场化管理的过渡,避免出现“重出新、轻管理”的情况。对每个进行试点出新的小区都要认真总结经验教训,完善工作机制,逐步分批推开。

三是加大政府扶持力度,进一步健全我区老旧小区管理发展的长效机制。对已进行出新的老旧小区应以住宅区物业管理规范考核成绩为基础,设立老旧小区物业管理长效管理奖励或补贴资金,对工作成绩突出、管理成效好的街道或社区进行奖励,以奖代补。针对老旧小区物业费收缴率低,物业公司经营压力大被迫退出的情况,建议采取区政府补贴的方法,具体标准为:委托物业公司管理和单位自管的小区1.20元/月.年;业主自治和街道物业中心托管的零散小区1.8元/月.年,按70%比例预先拨付给各管理主体,剩余的30%用于考核后支付,以此解决小区实施物业管理所需的经费问题。补贴资金的建立和管理、发放标准和办法、专项奖励资金的统筹安排以及其它奖惩制约机制,应在征求街道、物业公司代表和其它职能部门意见的基础上结合全区实际具体拟定。

四是加大综合管理力度,完善老旧小区保洁工作机制,提升管理效果。考虑由各街道选聘一家市场化物业公司,对各街道辖区内老旧小区中符合管理条件的小区,统一委托管理,由政府长效管理补贴资金托底扶持,扶持经费由区政府直接拨付,消除托管物业企业的后顾之忧。对于暂时不符合条件的老旧小区,建议把环卫所对背街小巷和无人管理老旧小区的保洁职能与街道“两站一中心”的物业服务中心职能进行对接整合,小区卫生保洁工作仍由城管局负责,保洁工作职责中增加老旧小区楼道清扫任务,工资增加80元/月,由政府补贴街道支付,同时把社区保安巡逻人员与已有的小区物业管理保安整合,对零散小区实行定时、定点、定线路巡逻的模式,降低物业管理用工成本。

五是加强宣传教育大力营造良好物业管理氛围。积极引导,转变观念,推进居住小区物业管理良性发展。一是要广泛深入宣传《物业管理条例》,在全区营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。积极引导居民转变观念、更新理念,尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变,树立“花钱买服务”的意识。二是要树立典型、表彰先进,对在物业管理中作出突出成绩的街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业的管理经验和先进事迹进行总结推广,大力进行表彰。三要提高物业管理从业人员的服务意识、专业技能和服务水平,在物业管理中充分运用科学管理技术,不断优化服务质量,以真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

老旧小区管理状况调研报告责任编辑:陈老师    阅读:人次